대출 낀 집을 증여받으면 세금과 책임이 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 가격이 높아지고 대출 규제까지 강화되면서, 대출이 남아 있는 집을 자녀나 배우자에게 그대로 증여하면서 대출금까지 함께 넘기는 이른바 부담부증여 상담이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “대출을 끼고 증여받으면 그만큼 세금이 줄어드는 것 아니냐”, “등기만 넘기고 대출은 그대로 자녀가 갚아 나가면 되는 것 아니냐”는 생각으로 별다른 준비 없이 소유권부터 이전합니다. 그런데 막상 국세청이 들여다보면 실제로 대출을 넘겨받았다는 증거가 없다는 이유로 대출금 전액을 순수 증여로 보고 세금을 다시 매기거나, 채권자인 은행이 채무 인수 자체를 인정하지 않아 곤란해지는 경우가 드물지 않습니다.

최근 대법원은 부담부증여에서 채무 인수 사실이 실제로 인정되는지, 그리고 그 채무를 갚을 능력을 누구의 소득과 재산을 기준으로 판단할지를 엄격하고 구체적인 기준으로 가리고 있습니다. 대출이 남아 있다는 사정 하나만으로 세금이 저절로 줄어드는 것은 아니라는 뜻입니다.

아래에서는 대출이 남아 있는 집을 증여받을 때 증여세·양도소득세·취득세가 각각 어떻게 매겨지는지, 그리고 채무 인수가 부인되거나 강제집행면탈 문제로까지 번지는 경우 어떤 책임을 지게 되는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 대출 낀 집을 증여받으면 그 대출금만큼은 증여세가 줄어드는 것이 원칙입니다

수증자가 실제로 인수한 채무액은 증여재산가액에서 빠지고, 남은 금액에만 증여세가 매겨집니다.

대출이 남아 있는 부동산을 증여하면서 그 부동산에 담보된 채무까지 수증자가 함께 인수하는 조건의 증여를 실무에서는 부담부증여라고 부릅니다. 순수하게 부동산만 넘기는 일반 증여와 달리, 수증자는 집과 함께 갚아야 할 빚도 함께 넘겨받는 셈입니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 정하고 있습니다. 시가 8억원짜리 아파트에 은행 담보대출 3억원이 남아 있는 상태에서 자녀가 그 대출을 그대로 인수하며 증여받는다면, 증여세 과세가액은 8억원이 아니라 대출금을 뺀 5억원만 남는 것이 원칙입니다.

이 때문에 부담부증여는 오래전부터 절세 수단으로 활용되어 왔습니다. 다만 이 절세 효과는 수증자가 그 채무를 실제로 인수했다는 사실이 인정될 때만 주어지는 것이지, 등기부에 근저당권이 남아 있다는 사정만으로 자동으로 인정되는 혜택이 아닙니다.

대출금을 실제로 넘겨받았다는 사실이 인정되어야, 그 금액만큼 증여세 과세가액에서 빠집니다.

2. 부모 자식 사이의 증여라면 대출금을 넘겨받았다는 사실부터 증명해야 합니다

직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수가 없었던 것으로 먼저 추정되고, 수증자가 이를 뒤집어야 하는 구조입니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 그 채무액은 인수되지 않은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무가 아니라면, 일단 전액을 순수 증여로 보고 시작한다는 뜻입니다.

부모 자식이나 부부 사이에서는 서류상으로만 채무를 넘긴 것처럼 꾸미고 실제로는 부모가 계속 원리금을 갚아 나가는 사례가 드물지 않다 보니, 과세관청이 이 구간을 특히 까다롭게 보는 것입니다. 반대로 제3자 사이의 부담부증여라면 이런 추정 규정이 적용되지 않아 채무 인수 사실만 확인되면 곧바로 공제받을 수 있습니다.

같은 법 시행령 제36조 제2항은 이 예외를 인정받는 증명 방법으로 시행령 제10조 제1항의 기준을 그대로 준용하도록 정하고 있습니다. 국가·지방자치단체 및 금융회사에 대한 채무는 해당 기관의 확인서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙 등으로 증명하는 방식입니다. 은행 담보대출은 금융회사에 대한 채무라 대출 자체의 존재는 비교적 쉽게 증명되지만, 증여 이후 실제로 원리금을 누가 갚았는지 계좌이체 내역과 채무자 명의 변경 여부까지 사후에 확인당하는 경우가 많습니다. 실제로 한 하급심은 부동산에 근저당권이 설정되어 있다는 사정만으로 곧바로 수증자가 그 채무를 면책적으로 인수했다고 볼 수는 없다고 판단하기도 했습니다(인천지방법원 2024. 9. 5. 선고 2023구합55775 판결).

부모 자식, 부부 사이의 증여는 대출금을 넘겨받았다는 사실을 수증자가 직접 증명해야 공제를 받을 수 있습니다.

3. 대출금에 해당하는 부분은 증여자에게 양도소득세로 돌아옵니다

채무 인수분은 부동산을 유상으로 넘긴 것과 같아, 증여자가 양도소득세를 신고해야 합니다.

부담부증여는 증여세만으로 끝나지 않습니다. 소득세법 제88조 제1호는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 정하고 있습니다. 즉 대출금 3억원을 자녀가 인수했다면, 그 3억원어치는 부모가 자녀에게 유상으로 판 것과 똑같이 취급되어 부모에게 양도소득세가 부과됩니다.

대법원은 이 부분을 최근 다시 한번 명확히 정리했습니다.

부담부증여에 있어서 증여가액 중 수증자의 인수채무액에 상당하는 부분은 양도소득세의 과세대상이 되고, 이는 이른바 면책적 채무인수로서 증여자의 채무를 소멸시키고 수증자가 채무자의 지위를 승계하는 경우는 물론 증여자의 종전 채무가 그대로 존속하는 중첩적 채무인수의 경우에도 수증자가 증여자와 함께 채무를 부담하거나 증여자를 대신하여 채무를 변제할 의무를 확정적으로 부담하므로 마찬가지이며, 이후 수증자가 채무의 변제를 게을리함으로써 부담부증여계약이 해제된다면 수증자의 인수채무액에 상당하는 부분도 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 처음부터 없었던 것이 된다(대법원 2016. 11. 10. 선고 2016두45400 판결).

여기서 중첩적 채무인수란, 은행이 채무자 변경 즉 면책적 인수에 동의해주지 않아 기존 채무자인 증여자도 여전히 빚을 지고 수증자도 함께 갚기로 하는 형태를 말합니다. 실무에서는 소득이 없는 자녀 앞으로 은행이 대출 명의를 곧바로 바꿔주지 않는 경우가 많아 이런 중첩적 인수가 흔한데, 대법원은 이 경우에도 은행의 승낙 여부와 무관하게 양도소득세 과세대상이 된다고 못박았습니다.

결국 대출이 많이 남아 있는 집일수록 증여세는 줄어들지만 그만큼 양도소득세 부담이 커지는 구조여서, 증여 전에 두 세목을 함께 계산해 실제로 유리한지 따져보아야 합니다.

대출금에 해당하는 부분은 증여세가 아니라 증여자의 양도소득세로 과세된다는 점을 놓치면 안 됩니다.

4. 대출금을 넘겨받는 조건의 증여도 취득세는 나누어 계산됩니다

무상으로 받은 부분과 대출을 인수한 부분에 서로 다른 취득세율이 적용됩니다.

취득세도 증여세·양도소득세와 마찬가지로 부담부증여를 무상 부분과 유상 부분으로 나누어 계산합니다. 지방세법 제7조 제12항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득하는 것으로 본다고 정하고 있습니다.

세율도 다릅니다. 순수하게 무상으로 받은 부분에는 취득세 표준세율 3.5%(지방세법 제11조 제1항 제2호)가 적용되지만, 대출금을 인수한 유상 부분에는 주택 취득세율(같은 조 제1항 제8호, 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 구간별 세율, 9억원 초과 3%)이 적용됩니다. 다만 조정대상지역 안에 있는 일정 가액 이상 주택을 무상취득하는 경우에는 지방세법 제13조의2 제2항에 따라 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율, 사실상 12% 안팎까지 세율이 올라갈 수 있어 무상 부분의 부담이 결코 작지 않습니다.

다만 1세대 1주택자인 증여자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상으로 받는 경우 등은 이 중과세율에서 제외됩니다. 또한 배우자·직계존비속 간의 부담부증여는 지방세법 제7조 제11항이 함께 적용되어, 채무 인수분까지도 일단 증여로 취득한 것으로 보되 실제로 그 대가를 지급했다는 사실이 소득·재산·처분대금 등으로 증명되는 경우에만 유상취득으로 인정됩니다. 대법원은 최근 이 상환 능력을 판단하는 기준에 대해, 수증자가 그 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지는 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체는 고려해서는 안 된다고 판단했습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

즉 “증여받은 그 집을 나중에 팔아서 갚으면 된다”는 논리로는 유상취득 인정을 받기 어렵고, 수증자 본인의 급여·예금·다른 재산 등으로 실제 상환 능력이 뒷받침되어야 한다는 취지입니다.

채무 인수분의 취득세율을 인정받으려면, 그 집과 무관한 수증자 본인의 상환 능력부터 갖춰야 합니다.

5. 채무 인수가 부인되거나 재산을 빼돌린 것으로 보이면 형사 책임까지 문제 됩니다

세금 문제로 끝나지 않고, 사해행위 취소나 강제집행면탈 고소로 번지는 경우도 있습니다.

부담부증여로 넘어간 대출은 세금 문제에서 끝나지 않을 수 있습니다. 증여자가 이미 다른 채무로 재산 상태가 나빠진 상황에서 유일한 부동산을 자녀 등에게 부담부증여로 넘겼다면, 남은 채권자들은 이 증여 자체를 사해행위로 보아 취소소송을 제기할 수 있습니다.

법원은 근저당채무를 인수하는 조건의 부담부증여도 사해행위가 될 수 있다고 판단해왔습니다.

체납자가 자신 소유의 부동산을 증여하면서 수익자가 그 목적 부동산을 담보로 한 근저당권채무를 인수한 경우 이는 부담부증여로서 목적 부동산의 가액에서 근저당권채무를 제외한 범위 내에서 사해행위가 성립한다(대전고등법원 2015. 1. 16. 선고 2014나10210 판결).

민법 제406조에 따라 채권자는 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 법률행위, 즉 사해행위를 안 날로부터 1년, 그 행위가 있은 날로부터 5년 안에 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 취소가 확정되면 증여받은 부동산에서 대출금을 제외한 나머지 가액 범위 안에서 원상회복이나 가액배상 의무를 지게 됩니다.

여기서 한 발 더 나아가 강제집행을 피하려는 목적이 뚜렷하다면 형사 문제로도 번집니다. 형법 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉하거나 허위로 양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 실제로는 대출금을 갚을 생각 없이 서류상으로만 자녀에게 채무를 넘긴 것처럼 꾸며 등기만 이전했다면, 이런 허위 채무부담·허위양도로 평가되어 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 이런 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행되며, 함께 제기된 사해행위취소소송에서 채무초과·재산은닉 정황이 나란히 다투어지는 경우가 많습니다.

채권자로부터 사해행위 취소나 강제집행면탈 고소를 당했다는 통보를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 증여 당시 증여자에게 다른 채무가 있었는지, 채무 총액과 재산 총액을 비교해 채무초과 상태였는지부터 확인합니다.

2. 대출금을 실제로 누가, 언제부터 갚아 왔는지 계좌이체 내역과 대출 명의 변경 서류로 정리합니다.

3. 증여 당시 다른 재산이 남아 있었는지, 이 증여가 사실상 유일한 재산 처분이었는지를 등기부·금융거래내역으로 확인합니다.

이런 자료를 바탕으로 부동산 세금과 형사 리스크를 함께 다뤄본 변호사의 도움을 받는다면, 사해행위취소소송과 형사 고소에 동시에 대응하며 실질적인 방어 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

대출이 남아 있는 집을 증여하고 받는 문제는 “그래도 가족끼리 편하게 정리하면 되겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

대출을 회수하지 못할까 우려하는 채권자·금융기관 입장에서는 채무초과 상태의 증여가 재산을 빼돌리는 수단으로 악용되지 않았는지가 핵심입니다. 증여 시점의 재산 상태와 대출 상환 내역이 정리되어 있을수록 사해행위취소소송이나 강제집행면탈 고소에서 유리해집니다.

반대로 세금 폭탄이나 형사 고소를 걱정하는 증여자·수증자 입장에서도 “가족끼리 대출만 넘기면 그만”이라는 생각만으로는 충분하지 않습니다. 채무 인수 사실을 실제로 증명할 수 있는지, 수증자에게 상환 능력이 있는지에 따라 세금과 형사책임의 결론이 완전히 달라집니다.

저는 부동산 증여를 둘러싼 세금 분쟁과 사해행위·강제집행면탈 형사 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 서류 하나를 어떻게 준비했는지에 따라 결과가 크게 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

대출 낀 집의 증여, 세금과 책임을 미리 따져보고 싶으시다면 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 대출이 남아 있는 집을 증여받으면 무조건 세금이 줄어드나요?

A. 아닙니다. 수증자가 그 대출을 실제로 인수했다는 사실이 증명되어야 대출금만큼 증여세 과세가액에서 빠집니다. 부모 자식 사이라면 채무를 인수하지 않은 것으로 먼저 추정되므로 별도 증빙이 필요합니다.

Q. 등기만 자녀 앞으로 넘기고 대출 이자는 부모가 계속 내면 어떻게 되나요?

A. 실제로 대출을 갚는 사람이 증여자라면 채무 인수 자체가 인정되지 않아 대출금 전액이 순수 증여로 과세될 수 있습니다. 이후 증여세가 추징되면 가산세까지 더해질 수 있습니다.

Q. 은행이 대출 명의를 자녀로 바꿔주지 않으면 부담부증여를 할 수 없나요?

A. 가능합니다. 대법원은 은행이 채무자 변경을 승낙하지 않아 증여자와 수증자가 함께 빚을 지는 중첩적 채무인수라도, 수증자가 채무 변제를 확정적으로 부담하는 이상 그 부분은 양도소득세 과세대상이 된다고 판단했습니다.

Q. 취득세 12% 중과를 피할 방법이 있나요?

A. 1세대 1주택자인 증여자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상으로 받는 경우 등은 조정대상지역 중과세율에서 제외됩니다. 다만 요건에 해당하는지는 세대 구성과 주택 수를 구체적으로 따져봐야 합니다.

Q. 채무 인수분에 대해 유상취득세율을 인정받으려면 무엇을 준비해야 하나요?

A. 수증자 본인의 소득과 재산으로 그 채무를 갚을 능력이 있다는 점을 증명해야 합니다. 대법원은 증여받은 부동산 자체를 상환 재원으로 고려해서는 안 된다고 밝혔으므로, 급여·예금 등 별도 자료를 준비해야 합니다.

Q. 부모님께 다른 빚이 많은 상태에서 집을 증여받았는데, 나중에 채권자가 소송을 걸 수 있나요?

A. 가능합니다. 채무초과 상태에서 유일한 부동산을 부담부증여로 넘긴 경우, 채권자는 대출금을 제외한 나머지 가액 범위에서 사해행위취소소송을 제기할 수 있습니다. 취소원인을 안 날로부터 1년, 증여일로부터 5년 안에 제기되어야 합니다.

Q. 강제집행면탈죄로 형사처벌까지 받을 수도 있나요?

A. 실제로 대출을 갚을 의사 없이 서류상으로만 채무를 넘긴 것처럼 꾸며 재산을 빼돌린 정황이 인정되면 강제집행면탈죄로 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 증여 경위와 채무 상환 내역을 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.