세금 때문에 자녀 명의로 산 집은 나중에 문제되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 종합부동산세 다주택자 중과나 대출 규제를 피하려고, 부모가 매수자금을 대면서 등기만 자녀 명의로 해두는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 부모님들 중 상당수는 “어차피 나중에 내 이름으로 돌려놓으면 되는 거 아니냐”, “세금만 좀 아끼려는 건데 큰 문제는 아니겠지”라는 생각으로 자녀 이름을 빌려 집을 샀습니다. 그런데 막상 자녀가 그 집을 담보로 대출을 받거나 마음대로 팔아버리면, 부모는 “내가 산 집이니 돌려달라”고 주장해도 등기 명의 자체를 되찾지 못하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 타인 명의로 등기해 둔 부동산을 그 명의자가 임의로 처분한 경우, 원래 자금을 낸 사람에게는 부동산 자체가 아니라 처분해서 생긴 이익에 대한 부당이득반환청구권만 인정된다는 법리를 명확히 했습니다. 세금을 아끼려던 선택이 오히려 집 자체를 잃는 결과로 이어질 수 있다는 뜻입니다.

아래에서는 세금 때문에 자녀 명의로 집을 사는 것이 어떤 법적 문제로 이어지는지, 그리고 이미 그렇게 해둔 경우 무엇부터 확인해야 하는지 최근 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 세금을 아끼려 등기만 자녀 이름으로 해도 명의신탁에 해당합니다

실제 소유자가 부모라면, 등기부에는 자녀 이름이 적혀 있어도 법적으로는 명의신탁입니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조는 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 다른 사람 명의로 등기하는 것을 금지합니다. 부모가 매수자금을 전부 부담하고 실제로 집을 관리·사용하면서 등기만 자녀 이름으로 해둔다면, 자녀에게 집을 주려는 의사가 없었더라도 그 자체로 명의신탁약정에 해당합니다.

“세금을 아끼려는 목적이었을 뿐, 자녀에게 집을 주려던 게 아니었다”는 항변은 통하지 않습니다. 부동산실명법은 명의신탁의 동기가 무엇인지를 따지지 않고, 실제 소유자와 등기 명의자가 다르다는 사실 자체를 금지 대상으로 삼기 때문입니다.

문제는 부동산실명법 제4조에 따라 이런 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 원칙적으로 전부 무효라는 점입니다. 다만 그 무효는 선의의 제3자에게는 대항하지 못하므로(제4조제3항), 등기 명의자인 자녀가 집을 팔거나 담보로 제공하면 그 거래 상대방은 유효하게 권리를 취득하게 됩니다.

“등기만 자녀 이름으로 해두었을 뿐”이라는 생각과 달리, 그 순간부터 이미 부동산실명법이 금지하는 명의신탁 관계가 성립합니다.

2. 나중에 자녀가 집을 처분하면 부모는 소유권을 되찾기 어렵습니다

3자간 명의신탁에서 자녀가 마음대로 처분하면, 부모에게는 부동산이 아니라 돈만 돌아옵니다.

부모가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 대금을 지급하면서, 등기만 자녀 앞으로 곧바로 넘기는 경우가 전형적인 3자간 등기명의신탁입니다. 이 구조에서는 매도인·부모·자녀 세 사람 사이의 법률관계가 문제 됩니다.

3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분하거나 근저당권을 설정해 제3자가 유효하게 권리를 취득하면 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 그 처분대금이나 이익 상당액을 부당이득으로 직접 반환청구할 수 있다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결).

즉 자녀가 등기 명의를 이용해 집을 팔거나 대출을 받아버리면, 부모는 그 집 자체를 돌려받을 방법이 없고 자녀를 상대로 처분대금 상당의 돈을 부당이득으로 청구할 수 있을 뿐입니다. 자녀가 이미 그 돈을 다 써버렸거나 갚을 자력이 없다면 사실상 회수가 불가능해질 수도 있습니다.

세금을 아끼려고 시작한 명의신탁이 이혼이나 상속 다툼 등으로 자녀와의 관계가 틀어지는 순간, 가장 먼저 현실화되는 리스크가 바로 이 부분입니다.

3자간 명의신탁에서 자녀가 임의로 처분해버리면, 부모에게 남는 것은 집이 아니라 부당이득반환청구권뿐입니다.

3. 부동산은 증여세 명의신탁 규정에서 빠지지만, 처벌까지 피해가진 못합니다

상속세및증여세법의 명의신탁 증여의제는 토지·건물을 애초에 적용대상에서 제외하고 있습니다.

상속세 및 증여세법 제45조의2(명의신탁재산의 증여 의제)는 주식처럼 등기·명의개서가 필요한 재산의 명의신탁에 증여세를 매기는 규정인데, 조문 자체가 토지와 건물은 제외한다고 명시하고 있습니다. 그래서 집이나 땅을 자녀 명의로 신탁해도 이 규정에 따른 증여세는 부과되지 않습니다.

그런데 이것을 “부동산은 명의신탁을 해도 세금 문제가 없다”는 뜻으로 오해하면 안 됩니다. 부동산 명의신탁은 증여세 대신 부동산실명법 자체의 제재를 받습니다. 제5조에 따라 부동산가액의 100분의 30 이내에서 과징금이 부과되고, 제7조에 따라 명의신탁자인 부모는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자인 자녀도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

과징금 액수는 명의신탁 기간과 함께, 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 있었는지를 고려해 산정됩니다. “세금 때문에” 자녀 명의를 썼다는 사정 자체가 과징금 산정에서 불리하게 작용하는 이유입니다.

부동산은 명의신탁 증여의제 규정의 적용대상이 아닐 뿐, 부동산실명법상 과징금과 형사처벌까지 피해가는 것은 아닙니다.

4. 자금 출처가 소명되지 않으면 증여세와 가산세가 별도로 부과됩니다

명의신탁이 아니라 실제로 자녀에게 자금을 준 것으로 보이면, 이번에는 증여세가 문제 됩니다.

등기 명의만 빌린 것이 아니라 실제로 자녀가 그 집의 소유자로서 관리·처분권을 갖는 구조라면, 이는 명의신탁이 아니라 매수자금 자체를 증여한 것으로 취급됩니다. 상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

직계존속으로부터 증여받은 경우 공제한도는 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원이고(제53조), 증여받기 전 10년 이내 공제받은 금액과 합산해 이 한도를 넘는 부분에는 증여세가 부과됩니다. 자금 출처를 충분히 소명하지 못하면 매수자금 전액이 증여재산가액으로 잡힐 수 있습니다.

여기에 더해 세금을 아끼려는 목적이 허위 계약서 작성이나 자금 흐름 은폐 같은 적극적인 부정행위로 나타났다면, 조세범 처벌법 제3조에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처해질 수 있고, 포탈세액이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 3배 이하의 벌금까지 가능합니다.

명의신탁이 아니라 실제 증여로 판단되면, 부동산실명법이 아니라 증여세·가산세·조세포탈죄가 문제 됩니다.

5. 자금출처조사부터 형사 고발까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

국세청 자금출처조사에서 명의신탁 정황이 드러나면 형사 절차로 번질 수 있습니다.

고액의 부동산을 미성년자이거나 별다른 소득이 없는 자녀 명의로 취득하면, 통상 ①국세청이 계좌 이체 내역과 매매계약서상 명의를 대조하는 자금출처조사에 착수하고 → ②소명이 부족하면 관할 세무서가 증여세를 부과하며 → ③명의신탁 정황이 확인되면 부동산 소재지 관할 지방자치단체(수원 지역이라면 수원시청 등)에 통보돼 과징금 부과와 함께 부동산실명법 위반 형사 고발이 이루어지고 → ④고발이 접수되면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등) 조사를 거쳐 수원지방검찰청 송치·기소 시 수원지방법원에서 재판을 받게 됩니다.

자녀 명의로 집을 사둔 상태에서 문제를 인지했다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서와 등기부등본상 명의, 실제 매수자금을 이체한 계좌 내역을 대조해 명의신탁인지 자금 자체를 증여한 것인지부터 구분합니다.

2. 자녀 본인의 소득·저축 등으로 설명 가능한 금액과 부모가 지원한 금액을 나누어 정리합니다.

3. 부동산실명법상 실명 전환(자진 시정) 절차와 증여세 신고·수정신고 중 어느 쪽이 형사처벌·가산세 부담을 줄이는 데 유리한지 검토합니다.

이런 자료를 바탕으로 명의신탁·증여 문제에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사처벌 리스크와 세금 부담을 함께 줄이는 방향을 찾을 수 있습니다.

마치며

세금을 아끼려던 선택이었을 뿐인데, 나중에 국세청 안내문을 받거나 가족 간 다툼이 불거지고 나서야 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다. 처음에는 “가족끼리 그 정도는 괜찮겠지”라는 생각에 대응이 늦어지기 쉽습니다.

매수자금을 댄 부모 입장에서는 집을 되찾을 방법과 세금·과징금 부담을 함께 검토해야 하고, 반대로 명의만 빌려준 자녀 입장에서도 “부모님이 시켜서 한 것”이라는 사정만으로는 부동산실명법상 처벌을 피하기 어렵습니다. 실제 자금 흐름과 명의신탁 여부에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 명의신탁·증여세 분쟁에서 자금을 댄 쪽과 명의를 빌려준 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 자금 출처와 명의 구조를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

세금 때문에 자녀 명의로 사둔 집이 있다면, 문제가 커지기 전에 지금 정리해야 합니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 자녀 명의로 집을 산 지 오래됐는데, 지금이라도 제 이름으로 돌려놓을 수 있나요?

A. 부동산실명법 위반 상태를 자진 시정해 실명등기로 전환할 수 있습니다. 다만 자녀가 이미 처분·담보설정을 했다면 등기 자체를 되찾지 못하고 부당이득반환청구만 가능할 수 있어, 빨리 확인할수록 유리합니다.

Q. 미성년 자녀 명의로 했어도 똑같이 처벌되나요?

A. 네. 부동산실명법은 명의자의 나이를 따지지 않고 실제 소유자와 등기 명의자가 다르다는 사실 자체를 규제합니다. 다만 미성년자는 형사책임 판단에서 사안별로 다르게 검토될 여지가 있습니다.

Q. 자녀가 이미 성인이고 실제로 그 집에 살고 있다면 명의신탁이 아닌가요?

A. 실거주 여부만으로 판단하지 않습니다. 매수자금을 누가 부담했는지, 재산세·관리비를 누가 내는지, 처분 결정권이 누구에게 있는지를 종합해 실제 소유자를 가립니다.

Q. 증여세만 내면 명의신탁 문제는 없어지나요?

A. 아닙니다. 부동산은 명의신탁재산 증여의제 규정 적용대상에서 제외돼 있어 증여세 문제와 부동산실명법 위반 여부는 별개입니다. 증여세를 냈더라도 명의신탁 정황이 있으면 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 국세청 자금출처조사는 어떤 경우에 나오나요?

A. 자녀의 나이·소득·재산 상태에 비해 부동산 취득자금 규모가 크고, 자력 취득으로 보기 어려운 경우 소명을 요구받는 경우가 많습니다. 계좌 이체 내역과 소득 자료로 충분히 소명하지 못하면 증여로 추정됩니다.

Q. 형사처벌과 과징금, 증여세를 동시에 받을 수도 있나요?

A. 네. 부동산실명법 위반에 따른 형사처벌·과징금과, 실제 자금 증여로 인정될 경우의 증여세·가산세는 별개 절차로 각각 부과될 수 있어 함께 문제 되는 경우가 적지 않습니다.