위조 서류로 넘어간 등기를 말소할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 가족이나 지인 사이에서 인감증명서, 위임장, 매매계약서 같은 서류를 몰래 위조해 부동산 등기를 다른 사람 이름으로 넘겨버리는 사건 상담이 늘고 있습니다.

피해를 당한 분들 중 상당수는 “등기부에 기록이 다 남아 있으니 나중에 확인하면 언제든 되찾을 수 있다”, “가족끼리 설마 그럴 리 없다”는 생각으로 초기 대응을 미루다가, 막상 등기부를 떼어보면 이미 제3자 앞으로 근저당이 잡히거나 다시 팔려버린 뒤인 경우가 많습니다.

최근 대법원은 등기가 위조된 서류로 마쳐졌다는 사정은 이를 주장하는 원소유자 쪽이 직접 증명해야 한다는 원칙을 일관되게 유지하면서도, 그 증명이 이뤄지면 등기가 가지고 있던 추정력은 곧바로 무너진다고 보고 있습니다.

아래에서는 위조 서류로 넘어간 등기를 원래대로 되돌리려면 어떤 법리와 절차를 거쳐야 하는지, 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 위조 서류로 마쳐진 등기는 처음부터 효력이 없습니다

등기부에 이름이 올라가 있어도, 그 등기원인 자체가 없었다면 소유권은 넘어가지 않습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 정합니다. 여기서 전제가 되는 것은 진정한 소유자의 의사에 기한 “법률행위”입니다. 그런데 매매계약서나 위임장, 인감증명서 자체가 위조된 경우라면 애초에 소유자의 처분 의사가 존재한 적이 없으므로, 그 서류를 근거로 마쳐진 소유권이전등기는 등기원인이 없는 등기, 즉 원인무효의 등기가 됩니다.

실무에서 흔한 유형은 크게 세 가지입니다. 가족·동거인이 인감도장과 인감증명서를 몰래 사용해 매매계약서를 작성한 경우, 위임장에 찍힌 인영을 위조해 대리인 행세를 하며 등기를 신청한 경우, 그리고 종중이나 회사 명의 부동산에서 정관·결의서 자체를 허위로 꾸며 처분 권한이 있는 것처럼 꾸민 경우입니다. 어느 유형이든 진정한 소유자의 승낙이 존재하지 않는다는 점은 같습니다.

이 지점에서 자주 오해하는 것이, 위조서류에 의한 등기와 “사기를 당해 진짜로 서명은 했지만 속아서 한” 등기는 법적으로 다르다는 점입니다. 후자는 의사표시 자체는 존재하므로 취소할 수 있는 행위에 그치지만, 전자는 애초에 의사표시가 없었던 것이므로 처음부터 무효입니다. 위조 여부를 구분해 대응 전략을 세워야 하는 이유가 여기에 있습니다.

진정한 소유자의 의사 없이 위조된 서류로 마쳐진 등기는, 등기부에 이름이 올라 있어도 원인무효로서 처음부터 효력이 없습니다.

2. 등기에는 추정력이 있지만, 위조가 증명되면 곧바로 깨집니다

등기가 위조됐다는 사실은 피해자인 원소유자가 직접 증명해야 합니다.

부동산 등기에는 법률상 추정력이 인정됩니다. 등기부에 소유자로 기재되어 있으면 일단 적법한 절차와 원인에 따라 등기된 것으로 추정되고, 이 추정을 뒤집으려는 쪽이 그 반대 사실을 증명해야 합니다. 즉 “위조됐다”고 주장하는 원소유자가 위조 사실을 적극적으로 밝혀야 하는 구조입니다.

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되고, 등기명의자가 등기부에 기재된 것과 다른 원인으로 등기 명의를 취득하였다고 주장하고 있지만 그 주장 사실이 인정되지 않는다 하더라도 그 자체로 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없으므로, 등기가 원인 없이 마쳐진 것이라고 주장하는 쪽에서 그 무효 사유를 주장·입증할 책임을 지게 된다(대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결).

바꿔 말하면, 등기 위조를 이유로 말소를 구하려면 단순히 “나는 서명한 적이 없다”는 주장만으로는 부족하고, 이를 뒷받침할 구체적 증거가 필요합니다. 실무에서 자주 쓰이는 증거로는 국립과학수사연구원 등의 필적·인영 감정, 매매계약 당시 당사자가 실제로 만난 적이 없다는 정황(통화내역·출입국기록·CCTV), 매수대금이 실제로 오간 계좌 내역의 부존재, 그리고 형사 고소에 따라 수사기관이 확보한 진술과 감정 결과 등이 있습니다.

특히 형사 고소를 먼저 진행하면 수사기관이 확보한 필적·인영 감정 결과나 피의자 진술을 민사소송의 증거로 그대로 활용할 수 있어, 형사와 민사를 병행하는 것이 입증 부담을 줄이는 현실적인 방법입니다.

등기의 추정력은 위조 사실이 증명되는 순간 그대로 무너지지만, 그 증명 책임은 피해자인 원소유자에게 있습니다.

3. 제3자에게 넘어갔더라도 원칙적으로 무효는 이어지지만, 시간이 지나면 상황이 달라질 수 있습니다

선의의 제3자도 확인 절차를 게을리했다면 등기부취득시효로 보호받지 못합니다.

우리 부동산 등기 제도는 등기에 공신력을 인정하지 않습니다. 즉 등기부를 믿고 거래했다는 사정만으로 무효인 등기에 기초한 권리를 취득할 수는 없다는 것이 원칙입니다. 위조서류로 마쳐진 등기가 원인무효인 이상, 그 등기를 기초로 다시 근저당을 설정받거나 소유권을 넘겨받은 후속 제3자의 등기 역시 원칙적으로 함께 무효가 됩니다.

다만 예외가 있습니다. 민법 제245조 제2항은 부동산 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 그것도 선의이며 과실 없이 점유한 경우 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 이른바 등기부취득시효입니다. 문제는 “과실 없음”의 문턱이 낮지 않다는 점입니다.

부동산을 매수하는 사람으로서는 특별한 사정이 없는 한 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하여야 할 것이고, 그 조사를 하였더라면 매도인에게 처분권이 없음을 알 수 있었을 것임에도 그와 같은 조사를 하지 아니하고 매수하였다면 부동산의 점유에 대하여 과실 없다고 할 수 없다(대법원 1991. 2. 12. 선고 90다13178 판결).

이 사건은 위조된 종중 정관과 매도결의서를 근거로 처분 권한이 없는 사람이 토지를 팔아넘긴 사안인데, 대법원은 매수인이 정관·결의서 내용을 제대로 살피지 않은 과실이 있다고 보아 등기부취득시효 주장을 받아들이지 않았습니다. 위조 사실을 조금만 확인했더라면 알 수 있었던 사정이라면, 제3자도 쉽게 보호받지 못한다는 취지입니다.

반대로 말하면, 등기 위조를 발견했다면 시간을 끌수록 불리해집니다. 제3자가 실제로 선의·무과실로 장기간 점유·등기를 이어가면 취득시효가 완성돼 되찾기가 사실상 불가능해질 수 있기 때문에, 처분금지가처분으로 추가 이전을 막는 조치가 시급합니다.

4. 형사처벌 수위는 위조한 서류의 종류와 편취 금액에 따라 달라집니다

사문서위조부터 공정증서원본부실기재까지, 여러 죄명이 함께 적용될 수 있습니다.

등기 서류를 위조한 행위는 여러 죄명이 동시에 성립하는 경우가 많습니다. 매매계약서·위임장 등 사문서를 위조했다면 형법 제231조(사문서등의 위조·변조)에 따라 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 이를 등기소에 제출해 행사했다면 형법 제234조(위조사문서등의 행사)에 따라 같은 형에 처해집니다. 또한 허위 신고로 등기소 공무원에게 부실의 사실을 등기부(공정증서원본에 준하는 전자기록)에 기재하게 했다면 형법 제228조(공정증서원본 등의 부실기재)가 적용되어 마찬가지로 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 만약 등기필증이나 법원 서류처럼 공문서 자체를 위조한 경우라면 형법 제225조가 적용되어 10년 이하의 징역까지 가능해 형이 훨씬 무거워집니다.

여기에 더해, 위조한 서류로 제3자에게 부동산을 팔아 대금을 편취했다면 형법 제347조 제1항(사기)이 함께 적용되어 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금까지 가능하고, 편취액이 5억원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 형이 한층 가중됩니다.

한 가지 유의할 점은, 가해자가 가족·친족이라 하더라도 문서위조죄나 공정증서원본부실기재죄는 재산죄가 아니라 공공의 신용을 보호하는 범죄여서 친족상도례(형의 면제·친고죄 특례)가 적용되지 않는다는 것입니다. “가족끼리는 형사처벌이 안 된다”는 생각으로 대응을 미루면 안 되는 이유입니다.

5. 형사 고소부터 말소소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

등기가 추가로 넘어가기 전에 처분금지가처분부터 확보하는 것이 순서입니다.

위조 등기를 발견하면 통상 ①법원에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 추가 처분을 막는 표시를 해두는 동시에 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 사문서위조·행사, 공정증서원본부실기재 등으로 고소장을 접수 → ②고소인·피고소인 조사 및 필적·인영 감정 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 기소 여부 결정 → ④기소되면 법원(수원지방법원) 형사재판, 이와 별도로 민사법원에 등기말소청구 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구 소송의 순서로 진행됩니다. 이미 제3자에게 넘어간 경우라면 그 제3자도 공동피고로 삼아야 하는 경우가 많습니다.

등기가 위조로 넘어갔다는 의심이 든다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확보하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본(필요하면 폐쇄등기부까지)을 발급받아 등기 변동 이력과 등기원인, 접수일자를 확인합니다.

2. 등기 신청에 쓰인 매매계약서·위임장·인감증명서 사본을 등기소에서 발급받아 필적·인영이 본인 것과 일치하는지 확인합니다.

3. 처분금지가처분 신청과 형사 고소를 동시에 진행해, 등기가 추가로 넘어가는 것을 막으면서 수사기관의 감정·수사 결과를 민사소송 증거로 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 등기 관련 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소와 민사 말소소송을 함께 설계해 실질적인 회복 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

위조 등기 사건은 “설마 등기부에 남은 기록을 어떻게 하겠어”라는 생각 때문에, 혹은 “가족끼리 이런 일로 고소까지 해야 하나”라는 망설임 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

등기를 빼앗긴 원소유자 입장에서는 감정적인 주장보다, 필적·인영 감정과 금융거래 내역처럼 위조를 뒷받침할 자료를 서둘러 확보하는 것이 우선입니다. 등기부취득시효라는 시한이 있는 이상, 대응이 늦어질수록 되찾기 어려워집니다.

반대로 위조 사실 없이 정상적으로 등기를 넘겨받았다고 믿는 제3자 입장에서도, 매도인의 처분 권한을 제대로 확인했는지가 결과를 가릅니다. 계약 당시 어떤 서류를 어떻게 검토했는지에 따라 등기부취득시효 인정 여부가 달라지기 때문입니다.

저는 위조 등기로 소유권을 빼앗긴 쪽과, 반대로 선의취득을 주장해야 하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 증거를 확보하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

등기부 확인 결과가 이상하다면, 더 늦기 전에 처분금지가처분과 증거 확보부터 시작해야 합니다. 지금이 바로 그 시점이라면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족이 몰래 인감을 써서 등기를 넘겼는데, 가족이라 형사처벌이 안 된다고 들었습니다. 맞나요?

A. 아닙니다. 절도·사기·횡령 같은 재산죄에는 친족 사이 형 면제·친고죄 특례(친족상도례)가 있지만, 사문서위조·행사나 공정증서원본부실기재는 재산죄가 아니라 공공의 신용을 보호하는 범죄여서 이 특례가 적용되지 않습니다.

Q. 등기부등본만 봐서는 위조인지 알 수 없는데, 어떻게 확인하나요?

A. 등기소에서 등기 신청 당시 첨부된 매매계약서·위임장·인감증명서 사본을 발급받아 필적과 인영을 대조해야 합니다. 육안으로 판단이 어려우면 국립과학수사연구원 등 감정기관의 필적·인영 감정을 거치는 것이 일반적입니다.

Q. 이미 제3자에게 넘어가 근저당까지 설정됐다면 되찾을 수 없나요?

A. 원칙적으로는 원인무효인 등기에 기초한 후속 등기도 함께 무효이므로 말소를 구할 수 있습니다. 다만 제3자가 선의·무과실로 10년간 등기하고 점유했다면 등기부취득시효가 완성돼 되찾기 어려워질 수 있어, 시간이 지날수록 불리해집니다.

Q. 형사 고소와 민사 말소소송을 반드시 같이 진행해야 하나요?

A. 필수는 아니지만 병행하는 것이 유리합니다. 형사 고소로 확보되는 필적·인영 감정 결과와 피의자 진술이 민사소송에서 위조 사실을 입증하는 핵심 증거로 쓰이는 경우가 많기 때문입니다.

Q. 오래전 일인데 등기말소청구도 시효로 소멸하나요?

A. 소유권에 기한 등기말소청구권 자체는 소멸시효에 걸리지 않습니다. 다만 앞서 본 등기부취득시효처럼 상대방이 권리를 취득할 수 있는 별도의 제도가 있어, 시간이 지날수록 사실상 불리해질 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

Q. 사문서위조로 고소하면 공소시효는 얼마나 되나요?

A. 사문서위조·행사, 공정증서원본부실기재는 법정형이 5년 이하 징역이어서 공소시효 7년이 적용됩니다. 공문서를 위조한 경우라면 법정형이 10년 이하 징역으로 올라가 공소시효도 10년으로 늘어납니다.