1년 전세계약, 세입자만 만기로 보증금 받을 수 있는 이유 

1년짜리 전세계약을 맺고 살다가 만기가 다가오면, 세입자는 이사를 가려 해도 임대인이 "계약서에 쓴 기간은 1년이지만 법으로는 2년까지 보장되니 아직 못 나간다"며 보증금 반환을 미루는 일이 있습니다. 그런데 실제로는 정반대의 상황도 자주 벌어집니다. 임대인이 1년 후 다른 계획이 있어 1년 계약을 원했는데, 정작 세입자가 2년을 채우겠다고 하면 임대인은 이를 막지 못합니다. 주택임대차보호법이 정한 2년의 최소 거주기간은 임차인만 선택적으로 쓸 수 있는 권리이기 때문입니다. 왜 이런 비대칭이 생기는지, 1년 만기에 실제로 보증금을 돌려받으려면 무엇을 언제 해야 하는지 정리해보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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1년 계약인데 세입자만 만기를 주장할 수 있는 이유 — 편면적 강행규정

주택임대차보호법 제4조 제1항은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 정하면서도, 바로 뒤에 단서를 붙여둡니다. "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"는 것입니다. 즉 계약서에 1년이라고 써 있으면 원칙적으로는 법이 그 기간을 2년으로 늘려 읽어주지만, 세입자가 원한다면 원래 계약대로 1년 만에 끝난 것으로 취급해달라고 주장할 수 있습니다. 이 선택권은 세입자에게만 열려 있고, 임대인은 이 조항을 근거로 아무것도 주장할 수 없습니다.

이런 구조가 나온 배경에는 같은 법 제10조의 강행규정 원칙이 있습니다. 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정합니다. 2년 미만으로 짧게 정한 임대차기간은 원칙적으로 임차인에게 불리한 약정으로 취급되어 무효가 되고, 그 결과 법이 정한 2년으로 대체됩니다. 그런데 세입자 입장에서 "빨리 나가고 싶다"는 경우에는 오히려 2년으로 늘어나는 쪽이 불리해집니다. 이럴 때는 애초의 약정(1년)을 유효하게 살려서 임차인에게 유리한 결과를 선택할 수 있게 해준 것이 바로 제4조 제1항 단서입니다. 법조계에서는 이를 "편면적 강행규정"이라 부릅니다 — 임대인에게 유리하게 작동하면 무효, 임차인에게 유리하게 작동하면 유효라는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인 보호를 위한 규정이므로, 2년 미만 약정이 임차인에게 불리하지 않다면 그 약정도 유효하다 — 임대인은 이 조항을 자신에게 유리하게 쓸 수 없다.

임대인은 왜 1년 만기를 근거로 세입자를 내보낼 수도, 붙잡을 수도 없나

이 비대칭은 실제로 두 방향에서 동시에 작동합니다. 첫째, 세입자가 1년 만에 나가고 싶다면 제4조 제1항 단서에 따라 약정기간(1년) 만료를 주장할 수 있고, 임대인은 "법으로는 2년 아니냐"며 거부할 수 없습니다. 둘째, 반대로 세입자가 2년을 채우고 싶다면 제4조 제1항 본문에 따라 2년까지 거주를 주장할 수 있고, 임대인은 "계약서에 1년이라고 쓰지 않았느냐"며 1년 만에 내보낼 수 없습니다. 결국 계약서에 어떤 숫자가 적혀 있든, 그 기간을 짧게 끝낼지 2년까지 채울지의 선택권은 전적으로 세입자에게 있습니다.

실무에서 자주 보이는 오해는 임대인이 "내가 1년 후 이 집에 들어올 계획이라 1년으로 계약했다"는 이유만으로 세입자를 내보낼 수 있다고 생각하는 경우입니다. 그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 것은 제6조의3이 정한 계약갱신요구권 국면의 이야기이고, 최초 계약에서 보장되는 2년의 거주기간 자체를 짧은 계약서로 미리 깨뜨릴 수는 없습니다. 예를 들어 임대인이 1년 뒤 자녀 명의로 실거주를 계획하며 1년 계약을 요구했더라도, 세입자가 2년을 채우겠다고 하면 임대인은 이를 막을 방법이 없고, 실거주를 이유로 한 갱신거절은 애초 2년이 지난 뒤 갱신 시점에서만 문제 될 수 있는 별개의 사안입니다.

계약서의 기간이 1년이든 2년이든, 그 기간을 짧게 끝낼지 법정 2년까지 채울지를 정하는 선택권은 세입자에게만 있고 임대인에게는 없다.

대법원이 확인한 기준 — 95다22283 판결

이 법리를 정면으로 확인한 것이 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(전세금반환)입니다. 이 사건에서는 2년 미만으로 임대차기간을 정한 세입자가 그 약정기간의 만료를 이유로 스스로 전세보증금 반환을 청구할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다. 대법원은 주택임대차보호법 제4조 제1항이 임차인 보호를 위한 규정이라는 점을 전제로, 이 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효로 볼 것은 아니고, 그 약정이 임차인에게 불리하지 않다면 유효하다고 판시했습니다. 그 결론으로 임대차기간을 2년 미만으로 정한 세입자는 스스로 그 약정기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금 반환을 구할 수 있다고 확인했습니다.

다만 이 판례는 선택권의 범위도 함께 그어두었습니다. 세입자가 제4조 제1항의 적용을 배제하고 약정한 짧은 기간의 만료를 주장할 수 있는 것은, 세입자 스스로 그 약정기간이 끝나 임대차가 종료되었다는 이유로 보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정됩니다. 세입자가 반대로 임대차의 존속을 주장하는 경우에는, 짧게 약정한 기간이 아니라 법이 정한 2년을 주장해야 합니다. 즉 이 법리는 세입자가 유리한 쪽으로 하나만 골라 쓸 수 있게 해주는 것이지, 상황에 따라 양쪽을 오가며 쓸 수 있게 해주는 것은 아닙니다.

세입자는 '약정기간(1년) 만료로 보증금을 받는다'와 '법정기간(2년) 동안 거주를 계속한다' 중 자신에게 유리한 하나를 골라 주장할 수 있을 뿐, 두 주장을 상황에 따라 바꿔 쓸 수는 없다.

1년 만기로 보증금 돌려받으려면 실제로 해야 할 일

법리상 권리가 있다는 것과 실제로 보증금을 제때 받아내는 것은 별개의 문제입니다. 가장 중요한 것은 통지 시점입니다. 같은 법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나, 세입자가 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 본다고 정합니다. 세입자가 1년 만기로 확실히 끝내고 싶다면, 최소한 만료 2개월 전까지는 "계약을 연장하지 않고 기간 만료로 종료하겠다"는 뜻을 임대인에게 분명히 전달해야 자동 갱신을 막을 수 있습니다.

통지는 말로만 하지 말고 증거가 남는 방식으로 해야 합니다. 내용증명우편이 가장 확실하고, 문자메시지나 카카오톡으로 통지했다면 발송 일시와 수신 확인이 남도록 캡처해 보관해두는 것이 좋습니다. 통지의 효력은 임대인에게 실제로 도달한 시점을 기준으로 판단되므로, 발송했다는 사실만이 아니라 도달했다는 사실까지 확인해두어야 나중에 다툼이 생겼을 때 방어할 수 있습니다.

만료일이 지났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사를 나가기 전에 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마쳐두는 것이 안전합니다. 등기가 완료되면 전입신고를 다른 곳으로 옮기고 실제로 이사를 나가더라도 기존에 갖추고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어, 나중에 보증금을 받지 못한 채 권리만 잃어버리는 상황을 피할 수 있습니다.

• 만료 2개월 전까지 계약 종료 의사를 내용증명 등 증거 남는 방식으로 통지.

• 통지 발송일과 도달일을 모두 확인·보관.

• 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마칠 것.

• 임대인의 반환의무는 세입자의 명도와 동시이행 관계일 뿐, 새 세입자를 구했는지와는 무관.

반대로 2년, 혹은 그 이상 채우고 싶다면

같은 조항은 정반대의 상황에서도 세입자를 보호합니다. 1년짜리 계약서를 썼더라도, 세입자가 원하면 제4조 제1항 본문에 따라 법정기간인 2년까지 거주를 주장할 수 있고 임대인의 동의는 필요 없습니다. 임대인이 계약서상 1년을 근거로 퇴거를 요구해도, 세입자가 2년 거주를 원한다는 뜻만 밝히면 그 요구는 법적으로 효력이 없습니다.

여기에 더해 2년을 다 채운 뒤에도 더 살고 싶다면 제6조의3이 정한 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 이는 최초 2년 보장과는 별개의 제도로, 세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 다시 2년으로 봅니다. 다만 이 권리는 1회에 한해서만 행사할 수 있고, 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 최초 2년 보장(제4조)과 갱신요구권(제6조의3)은 근거 조문도, 임대인의 거절 가능 여부도 다른 별개의 제도이므로 혼동하지 않아야 합니다.

1년 계약이라도 세입자는 법정 2년까지 거주를 주장할 수 있고, 2년을 다 채운 뒤에는 계약갱신요구권으로 1회에 한해 추가 2년 연장을 요구할 수 있다 — 다만 두 권리는 근거와 요건이 다른 별개의 제도다.

통지 시점을 놓치면 벌어지는 묵시적 갱신

만기로 끝내고 싶으면서도 정작 통지 시점을 놓치는 경우가 실무에서 가장 흔한 실수입니다. 앞서 본 제6조에 따라, 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절을 통지하지 않거나 세입자가 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 갱신되면 그 존속기간은 다시 2년으로 의제됩니다.

다만 묵시적 갱신이 되었다고 완전히 발이 묶이는 것은 아닙니다. 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 예를 들어 만기 두 달 전까지 아무런 통지 없이 묵시적 갱신이 이루어졌더라도, 그 뒤에라도 해지를 통지하면 3개월 뒤에는 계약을 끝내고 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 통지 시점을 챙겼다면 곧바로 만기에 나갈 수 있었을 것을, 묵시적 갱신 때문에 3개월을 더 기다려야 하는 차이가 생깁니다.

임대인이 "새 세입자 구해야 준다"며 버틸 때

만기가 지났는데도 임대인이 "다음 세입자를 구해야 보증금을 내줄 수 있다"고 버티는 경우가 많습니다. 그러나 이는 법적으로 반환을 거부할 근거가 되지 못합니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 세입자가 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있어, 임대인의 반환의무와 세입자의 주택 인도(명도)의무는 동시이행 관계에 있을 뿐 제3자인 새 세입자의 존재 여부와는 무관합니다.

실무 대응으로는 우선 내용증명으로 반환 기한을 정해 최고하고, 기한이 지나도 반환되지 않으면 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 이사를 먼저 나가야 하는 상황이라면 앞서 설명한 임차권등기명령을 마쳐 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다. 임대인이 계속 반환을 미룬다면 보증금 반환청구소송으로 이어질 수 있고, 이 경우 소송 진행 중 이자·지연손해금 산정을 위해 통지 도달일과 만기일을 정확히 특정해두는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 1년 계약서를 썼는데 임대인이 2년을 채우라고 요구하면 어떻게 하나요?

A. 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따라 세입자는 약정한 1년의 만료를 주장해 보증금 반환을 구할 수 있고, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 다만 자동 갱신을 막으려면 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지해야 안전합니다.

Q. 반대로 제가 2년을 채우고 싶은데 임대인이 1년 후 나가라고 하면요?

A. 제4조 제1항 본문에 따라 세입자는 법정 2년까지 거주를 주장할 수 있고, 임대인은 계약서상 1년을 근거로 이를 거부할 수 없습니다. 임대인의 실거주 등 사유로 인한 갱신거절은 최초 2년이 지난 뒤 갱신 국면에서 별도로 검토될 문제입니다.

Q. 1년 만기로 나가려면 언제까지 임대인에게 알려야 하나요?

A. 늦어도 만료 2개월 전까지는 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 증거가 남는 방식으로 통지해야 합니다. 이 시점을 놓치면 동일한 조건으로 자동 갱신될 수 있습니다.

Q. 통지 시점을 놓쳐 묵시적으로 갱신되면 다시 2년을 살아야 하나요?

A. 존속기간은 2년으로 의제되지만, 제6조의2에 따라 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생해 계약을 끝낼 수 있습니다. 다만 그만큼 퇴거·보증금 회수가 3개월 늦어집니다.

Q. 임대인이 새 세입자를 못 구해서 보증금을 못 준다고 버티면요?

A. 제4조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 새 세입자 존재 여부는 반환 거부 사유가 되지 못합니다. 내용증명으로 최고하고, 이사가 급하다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐두는 것이 안전합니다.

Q. 2년을 다 채운 뒤에도 더 살고 싶으면 어떻게 하나요?

A. 제6조의3의 계약갱신요구권을 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사하면 1회에 한해 2년을 더 연장할 수 있습니다. 다만 임대인 본인의 실거주 등 법이 정한 정당한 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.

맺음말

1년 계약이라는 숫자만 보면 임대인과 세입자가 대등하게 정한 것처럼 보이지만, 실제로 그 기간을 짧게 끝낼지 법정 2년까지 채울지를 정하는 힘은 세입자에게만 있습니다. 대법원도 이 비대칭을 확인하면서도, 세입자가 유리한 쪽 하나만 골라 쓸 수 있을 뿐 상황에 따라 양쪽을 오갈 수는 없다는 한계를 함께 그어두었습니다. 결국 관건은 법리를 아는 것보다, 만료 2개월 전이라는 통지 시점을 놓치지 않고 증거를 남기는 실무입니다.

특히 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역처럼 전세 계약 갱신 시기마다 임대인과 세입자 사이에 기간 해석을 둘러싼 다툼이 반복되는 곳에서는, 계약 만료가 다가오기 전에 자신이 어느 쪽을 주장할 수 있는지부터 점검해보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.