별거할 당시 8억 원이던 배우자 명의의 아파트가 이혼소송이 길어지는 동안 12억 원으로 오른 경우가 있습니다. 아파트 명의자는 “이미 별거했으니 별거 당시 가격으로 계산해야 한다”고 주장하고, 상대방은 “아직 재산분할이 끝나지 않았으니 현재 시세를 반영해야 한다”고 맞설 수 있습니다.
부동산 가격이 빠르게 오르는 시기에는 평가기준일이 몇 달 달라지는 것만으로 재산분할금이 크게 변합니다. 소송을 제기한 날, 시가감정을 한 날과 판결을 앞둔 시점 중 어느 때를 기준으로 할지가 중요한 이유입니다.
결론부터 말씀드리면, 재판상 이혼에서는 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일 무렵을 기준으로 아파트의 가액을 평가합니다. 혼인 중 공동으로 형성한 아파트가 그대로 남아 있다면 별거 이후 시장가격이 올랐다는 이유만으로 상승분 전부가 명의자에게 귀속되는 것은 아닙니다.
다만 별거 후 아파트를 매도했는지, 재건축·재개발로 권리의 형태가 바뀌었는지, 한쪽 배우자가 별도 자금으로 대출을 상환하거나 가치를 높이는 공사를 했는지에 따라 추가 검토가 필요합니다.
재산의 범위와 가액의 시점은 구별해야 합니다
재산분할 사건에서는 어떤 재산을 나눌 것인지와 그 재산을 얼마로 평가할 것인지가 서로 다른 문제입니다.
장기간 별거한 경우 별거 후 한쪽 배우자가 독자적으로 새로 취득한 재산은 혼인 중 공동으로 형성한 자원에 기초한 것이 아니라면 재산분할에서 제외될 수 있습니다. 이때 재산분할 대상의 범위를 정하기 위해 혼인관계가 실질적으로 파탄된 시점을 중요하게 볼 수 있습니다.
그러나 별거 전부터 이미 존재하던 공동재산인 아파트가 소송 당시에도 그대로 남아 있다면 그 가액은 원칙적으로 사실심 변론종결일 무렵의 시가로 평가합니다. 대상재산을 정하는 시점과 기존 부동산의 가액을 평가하는 시점을 혼동해서는 안 됩니다.
사실심 변론종결일이란 무엇일까요?
대법원 2000. 5. 2. 자 2000스13 결정은 재판상 이혼에서 분할대상 재산과 그 액수를 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정해야 한다고 판시했습니다.
사실심은 사실관계와 증거를 심리하는 재판을 의미합니다. 1심에서 사건이 끝나면 1심 변론종결일이 기준이 되고, 항소심까지 진행되면 항소심도 사실심이므로 항소심 변론종결 무렵의 재산상태와 가치가 문제될 수 있습니다.
소장을 접수한 날이나 상대방에게 소장이 송달된 날이 가액의 기준일로 자동 확정되는 것은 아닙니다. 별거한 날의 시세도 공동생활이 끝난 당시의 사정을 보여주는 자료이지만, 기존 공동재산인 아파트의 최종 평가액과 반드시 같지는 않습니다.
별거 후 오른 가격도 반영될까요?
서울가정법원 2006. 11. 16. 선고 2005드합6952, 2006드합7891 판결은 장기간 별거한 부부의 재산분할에서 별거 당시 이미 존재했던 아파트의 가액을 사실심 변론종결일 무렵의 금액으로 평가했습니다.
법원은 별거 당시 가격으로만 계산하면 별거 후 변론종결일까지 발생한 아파트 가격 상승이 한쪽 배우자에게만 귀속되어 타당하지 않다고 보았습니다. 실제 해당 사건에서는 변론종결일 무렵 아파트 가액인 4억 9천만 원을 기준으로 삼았습니다.
따라서 별거 당시 8억 원이었던 공동재산 아파트가 변론종결 무렵 12억 원이 되었다면 특별한 사정이 없는 한 12억 원이 전체 재산가액 산정의 출발점이 될 수 있습니다.
다만 상승분 4억 원을 별도의 재산으로 보고 그 절반을 곧바로 지급하는 것은 아닙니다. 양쪽 배우자의 전체 적극재산과 채무를 확정하고 재산분할 비율을 적용한 다음 현재 각자가 가진 재산을 반영하여 정산금을 계산합니다.
명의자가 혼자 보유했어도 결과가 같을까요?
아파트가 배우자 한 사람 명의이고 그 배우자가 별거 후 혼자 관리했다는 사실만으로 시세상승분이 모두 개인재산이 되는 것은 아닙니다. 부동산 시장 전체의 상승, 교통망 확충이나 지역개발과 같이 외부적인 요인으로 가치가 오른 경우에는 기존 공동재산의 가치변동으로 볼 가능성이 큽니다.
상대방이 별거 후 해당 아파트에 거주하지 않았거나 대출을 직접 갚지 않았더라도 혼인 중 취득과 유지에 기여했다면 공동재산 청산에서 배제되는 것은 아닙니다.
반면 별거 후 명의자가 독자적인 자금을 투입해 대규모 증축이나 리모델링을 하고 그로 인해 가치가 특별히 증가했다면 해당 증가분을 어떻게 평가할지 다툼이 생길 수 있습니다. 공사비 출처와 실제 가치상승의 정도를 객관적인 자료로 구분해야 합니다.
별거 후 대출금을 혼자 갚았다면
아파트 시가만 볼 것이 아니라 평가기준일 현재의 담보대출과 임대차보증금 반환채무 등도 확인해야 합니다. 일반적으로 재산분할에서는 적극재산에서 관련 채무를 공제한 순가치를 기준으로 전체 재산을 계산합니다.
별거 후 한쪽 배우자가 자신의 급여로 주택담보대출 원금을 계속 상환했다면 그 상환으로 아파트의 순가치가 늘어난 부분을 어떻게 반영할지가 문제됩니다.
대출 상환자금이 혼인 중 형성된 예금에서 나왔는지, 별거 후 독자적으로 번 소득에서 나왔는지, 상대방이 양육비나 생활비를 대신 부담했는지 등을 함께 살펴야 합니다. 별거 후 혼자 대출을 갚았다는 이유만으로 아파트 전체 상승분이 상환자에게 귀속되지는 않지만 구체적인 재산범위, 기여도나 정산 과정에서 고려될 수 있습니다.
소송 중 아파트를 팔았다면
아파트를 정상적인 가격에 매도했다면 매매대금이 어디에 남아 있는지를 확인해야 합니다. 매도대금이 예금이나 다른 부동산으로 전환되었다면 그 대체재산을 재산분할 대상에 포함할 수 있습니다.
예를 들어 아파트를 11억 원에 매도하여 대출금 3억 원을 갚고 8억 원이 예금으로 남았다면, 더 이상 존재하지 않는 아파트와 예금 8억 원을 동시에 더해서는 안 됩니다. 매매대금의 흐름과 채무상환 내역을 연결해 실제 남은 순재산을 계산해야 합니다.
시세보다 현저히 낮은 가격으로 친족이나 지인에게 매도하거나 매도대금의 사용처를 설명하지 못한다면 정상적인 처분인지 의심할 수 있습니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024므13669, 13676 판결은 혼인 파탄 후 공동생활이나 공동재산의 형성·유지와 관계없이 적극재산을 처분한 경우 그 재산을 사실심 변론종결일에도 보유한 것으로 보아 분할대상에 포함할 수 있다고 밝혔습니다.
따라서 소송 중 소유권을 넘겼다는 이유만으로 재산분할 대상에서 빠지는 것은 아니며, 매매가격·매수인·대금 지급과 사용처를 확인해야 합니다. 처분 위험이 구체적이라면 소송 초기부터 처분금지가처분이나 가압류 등 보전처분을 검토할 필요가 있습니다.
분양권이 아파트로 바뀐 경우
혼인 중 취득한 분양권에 관해 별거 후 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마친 경우에는 계약금과 중도금만을 재산분할 대상으로 볼 것인지 완성된 아파트 자체를 볼 것인지가 문제됩니다.
대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 12556 판결은 혼인 중 아파트 공급계약을 체결하고 혼인 파탄 전에 분양대금 약 70%를 납부한 사안에서, 파탄 후 잔금을 지급하고 소유권을 취득했더라도 그 아파트 취득은 파탄 전 부부의 협력으로 형성된 유형·무형의 자원에 기초한 것이라고 보았습니다.
대법원은 파탄 전 납입한 금액만이 아니라 사실심 변론종결 전에 취득한 아파트 자체를 재산분할 대상으로 보아야 한다고 판단했습니다. 다만 파탄 후 지급한 잔금의 출처와 새로 발생한 대출채무는 전체 재산가액과 기여도를 정할 때 구체적으로 살펴야 합니다.
재건축·재개발 아파트는 무엇을 평가할까요?
소송 중 재건축이나 재개발이 진행되면 종전 아파트가 조합원입주권으로 바뀌거나 추가분담금과 이주비대출이 발생할 수 있습니다. 단순히 종전 아파트의 과거 시세만 제시해서는 현재 재산가치를 정확히 알기 어렵습니다.
평가기준일 현재 당사자가 보유한 권리가 종전 부동산인지, 조합원입주권인지 또는 준공된 신축아파트인지 먼저 확인해야 합니다. 권리가액, 추가분담금, 납부한 금액, 이주비대출과 예상 입주시기 등을 함께 살펴야 합니다.
추가분담금 전액을 미래의 채무로 단순 공제할 수 있는지, 아직 확정되지 않은 개발이익을 어느 정도 반영할 수 있는지는 사업 진행단계와 확정된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 필요한 경우 감정절차를 통해 기준시점의 권리가치를 평가해야 합니다.
시세는 어떤 자료로 입증할까요?
아파트 가격은 실제 매매계약서, 국토교통부 실거래가, 인근 유사세대의 거래사례, 공신력 있는 시세자료와 법원의 시가감정 등을 통해 입증할 수 있습니다.
동일한 단지라도 동·층·향, 면적, 내부상태와 임차관계에 따라 가격이 다를 수 있습니다. 호가만으로 가액을 확정하기보다 평가대상 세대와 비교사례의 차이를 설명해야 합니다.
당사자 사이에 시가 합의가 이루어지면 감정 없이 합의금액을 기준으로 진행할 수도 있습니다. 그러나 가격이 빠르게 움직이거나 양쪽이 제시한 금액의 차이가 크다면 감정촉탁을 검토해야 합니다.
감정 후 판결까지 상당한 시간이 지나 시세가 크게 변했다면 최신 실거래 자료나 보완감정을 제출할 필요가 있습니다. 변론종결 전에 최신 시세와 대출잔액을 반영하지 않으면 실제 재산가치와 판결의 계산 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.
판결 후 가격이 더 오르거나 떨어진다면
아파트를 명의자에게 귀속시키고 상대방에게 일정한 현금 정산금을 지급하도록 판결하면, 판결에서 정한 금액이 확정 이후 시세에 따라 자동으로 변하지는 않습니다.
변론종결 후 아파트 가격이 오르면 원칙적으로 부동산을 보유하게 된 사람이 상승이익을 얻고, 가격이 떨어지면 하락위험도 부담합니다. 판결과 실제 지급 사이에 시간이 걸릴 수 있으므로 어느 재산을 누가 보유하고 정산금을 언제 지급할지 중요합니다.
가격변동 위험을 줄이기 위해 조정절차에서 아파트를 일정 기한 안에 매도하고 실제 매각대금에서 대출과 비용을 공제한 금액을 나누는 방식, 한쪽이 상대방 지분이나 몫을 매수하는 방식 등을 협의할 수 있습니다.
현금 정산과 소유권 이전 중 어떤 방법이 좋을까요?
법원은 아파트를 현재 명의자에게 남기고 상대방에게 재산분할금을 지급하게 할 수 있습니다. 반대로 상대방에게 소유권을 이전하고 부족한 금액을 현금으로 정산하거나 공동명의 지분을 유지하는 방법도 사안에 따라 가능합니다.
누가 실제 거주하는지, 미성년 자녀와 계속 거주할 필요가 있는지, 대출을 승계할 수 있는지, 정산금을 지급할 능력이 있는지와 부동산 처분가능성을 함께 고려해야 합니다.
명의자에게 아파트를 남겼지만 정산금을 마련할 다른 재산이 없다면 결국 아파트를 매도하거나 추가대출을 받아야 할 수 있습니다. 실행 가능성이 없는 분할안을 주장하기보다 자금조달 계획과 이전에 필요한 세금·비용을 미리 검토하는 것이 좋습니다.
아파트 가격 상승 사건에서 필요한 자료
다음 자료를 준비하면 기준시점의 순가치와 가격변동을 정리하는 데 도움이 됩니다.
부동산등기사항증명서와 취득계약서
취득자금 출처와 대금 지급내역
별거일과 소송 제기일 무렵의 시세자료
변론종결에 가까운 시점의 실거래가와 시세자료
법원 감정평가서와 비교거래사례
주택담보대출의 실행 및 현재 잔액 자료
임대차계약서와 보증금 반환채무 자료
별거 후 대출원금과 이자를 상환한 내역
리모델링 공사계약서와 공사대금 출처
매매계약서와 매도대금 사용내역
재건축·재개발 권리가액 및 추가분담금 자료
가압류·가처분과 담보권 설정내역
가격이 급등한 지역이라면 감정일 이후의 동일 단지 거래사례도 계속 확인해야 합니다. 항소심이 진행되는 경우에는 1심 당시 자료만으로 충분한지 다시 검토할 필요가 있습니다.
꼭 기억해야 할 핵심
혼인 중 공동으로 형성한 아파트가 그대로 남아 있다면 재판상 이혼에서는 원칙적으로 사실심 변론종결일 무렵의 시가를 기준으로 평가합니다. 별거 당시 가격이나 소송 제기 당시 가격으로 자동 고정되는 것은 아닙니다.
별거 후 시장 전체의 상승으로 오른 가치도 공동재산 평가에 반영될 수 있습니다. 다만 별거 후 대출상환, 독자적인 공사, 매도와 대체재산 취득, 재건축·재개발 진행 등 개별적인 변동은 자금출처와 현재 권리상태를 확인해야 합니다.
감정평가가 오래되었거나 부동산 가격이 계속 움직인다면 사실심 변론종결 전에 최신 시세자료와 대출잔액을 제출해야 합니다. 분할방법을 정할 때는 정산금 지급능력과 판결 이후 가격변동 위험도 함께 고려해야 합니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
아파트값이 크게 오른 재산분할 사건은 기여도만큼 평가시점과 입증자료가 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 재산분할 대상의 범위를 정하는 파탄시점과 기존 부동산의 가액을 평가하는 시점을 구별하고, 매도·대출상환·재건축 등 소송 중 변동도 반영해야 합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.