계약갱신요구권 포기 특약, 서명해도 무효인 이유와 유효한 예외 

전세나 월세 계약서에 "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다"거나 "계약기간 종료 시 이의 없이 퇴거한다"는 문구를 넣고 서명하는 임차인이 적지 않습니다. 임대인이 원하는 조건이니 서명하지 않으면 계약 자체를 못 할 것 같다는 압박감 때문입니다. 그런데 이런 특약을 넣었다고 해서 정말로 임차인이 갱신요구권을 잃는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정의 효력을 원천적으로 제한하는 강행규정을 두고 있기 때문입니다. 다만 특약이 무조건 무효라고 안심하다가 정작 행사기간을 놓쳐 낭패를 보는 경우도 있습니다. 이 글에서는 갱신요구권 포기 특약이 왜 효력이 없는지, 그리고 예외적으로 유효해지는 경우는 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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계약갱신요구권이란 — 임대인 승낙 없이도 성립하는 임차인의 형성권

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 계약갱신을 요구할 권리를 부여합니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 여기서 중요한 점은 이 권리가 임대인의 승낙을 필요로 하는 청약이 아니라, 임차인의 일방적 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 형성권이라는 것입니다. 임차인이 요건과 기간을 지켜 갱신을 요구하면 그 즉시 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 취급되고, 임대인이 별도로 승낙 의사를 밝힐 필요가 없습니다.

다만 이 권리는 무제한이 아닙니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 그렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 또한 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유도 법에 여덟 가지로 열거되어 있습니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 무단전대, 고의·중과실 파손, 목적물 멸실로 임대차 목적 달성 불가, 철거·재건축 필요, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주 등입니다. 계약서에 포기 특약을 넣는 관행은 결국 이 여덟 가지 사유에 없는 방법으로 갱신요구권 행사 자체를 원천 차단하려는 시도라는 점에서 문제가 생깁니다.

• 행사기간 — 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월 전까지.

• 행사횟수 — 1회 한, 갱신 후 존속기간은 2년.

• 정당한 거절사유 — 법에 열거된 8가지 사유가 있을 때만 임대인이 거절 가능.

• 법적 성질 — 임차인 단독 의사표시로 효력이 발생하는 형성권.

계약갱신요구권은 임대인의 승낙 없이 임차인의 의사표시만으로 성립하는 형성권이다 — 그래서 계약서 문구 하나로 이 권리 자체를 없앨 수 있는지가 갈리는 지점이다.

포기 특약이 무효인 근거 — 주택임대차보호법 제10조의 강행규정

주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정합니다. 이를 흔히 편면적 강행규정이라 부릅니다. 편면적이라는 말은 임대인에게 불리한 약정은 얼마든지 유효하게 맺을 수 있지만, 임차인에게 불리한 방향으로만 이 법의 보호수준을 낮추는 약정은 무효로 처리한다는 의미입니다. 계약갱신요구권은 법이 임차인에게 준 보호장치이므로, 계약서에 "임차인은 갱신요구권을 행사하지 않기로 한다"는 문구를 넣는 것은 전형적으로 임차인에게 불리한 약정에 해당해 제10조에 걸립니다.

이 조항이 왜 필요한지는 임대차 계약을 체결하는 시점의 현실을 보면 분명해집니다. 계약 체결 당시 임차인은 집을 구해야 하는 쪽이라 협상력이 약하고, 임대인이 표준 문구처럼 제시하는 특약을 거부하면 계약 자체가 성사되지 않을 위험을 감수해야 합니다. 이런 구조적 불균형을 그대로 두면 법이 부여한 갱신요구권은 사실상 임대인이 마음대로 배제할 수 있는 임의규정으로 전락합니다. 그래서 법은 계약 체결 시점에 임차인이 서명이라는 형식으로 동의했다는 사실 자체보다, 그 약정의 내용이 임차인에게 불리한지를 기준으로 효력을 따집니다. 서명 여부와 무관하게 내용이 불리하면 무효라는 것이 이 강행규정의 핵심입니다.

유일한 예외 — 합의만으로는 부족하고 '상당한 보상'이 있어야 한다

그렇다고 갱신요구권을 사전에 정리하는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호는 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"를 정당한 갱신 거절사유로 인정합니다. 즉 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 합의 자체가 무조건 금지되는 것은 아니고, 그 대가로 임대인이 임차인에게 실질적인 보상을 제공했다면 예외적으로 유효할 수 있습니다. 문제는 실무에서 문제 되는 특약 대부분이 이 요건을 충족하지 못한다는 데 있습니다. 계약서에 "포기한다"는 문구만 적어두고 그 대가로 임차인에게 지급되는 금전이나 편익이 전혀 없다면, 이는 제3호가 요구하는 "상당한 보상"이 없는 것이어서 여전히 무효로 판단될 가능성이 큽니다.

여기서 "상당한" 보상인지를 판단하는 기준도 살펴볼 필요가 있습니다. 단순히 소액의 이사비 명목으로 몇십만 원을 얹어주는 정도로는 부족하다고 볼 여지가 큽니다. 임차인이 갱신요구권을 행사했을 때 추가로 거주할 수 있었던 2년이라는 기간의 가치, 그 기간 동안 발생했을 시세 상승분이나 신규 임대차를 구하는 데 드는 중개보수·이사비용·시세차익 상실분 등을 종합적으로 따져 그에 상응하는 수준인지를 봐야 합니다. 보상액이 임차인이 입는 불이익에 비해 현저히 낮다면, 계약서에 합의라는 형식을 갖췄어도 실질은 여전히 임차인에게 불리한 약정으로 평가되어 제10조에 따라 무효가 될 수 있습니다.

• 합의의 형식만으로는 부족 — 임대인의 실질적 보상 제공이 함께 있어야 함.

• 보상의 상당성 — 잔여 갱신기간의 거주가치, 이사비용, 시세차익 상실분 등을 종합 고려.

• 보상 없이 "포기" 문구만 있는 특약 — 여전히 제10조 위반으로 무효.

갱신요구권을 사전에 정리하려면 합의라는 형식이 아니라 그 대가로 제공되는 보상의 실질이 상당한 수준인지가 관건이다.

계약 체결 시점의 포기와 갱신요구 기간 중 '불행사 의사표시'는 다른 문제다

실무에서 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 더 있습니다. 계약을 맺는 시점에 미리 써넣는 포기 특약과, 실제로 갱신요구가 가능한 기간(만료 6개월~2개월 전)이 도래한 뒤 임차인이 스스로 "이번에는 갱신하지 않겠다"고 밝히는 것은 법적으로 전혀 다른 상황입니다. 계약 체결 시점의 포기 특약은 아직 발생하지도 않은 권리를 미리 없애려는 시도이기 때문에 제10조가 정면으로 적용되어 무효입니다. 반면 갱신요구권 행사기간이 실제로 열린 뒤 임차인이 명확하게 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하고, 이를 신뢰한 임대인이 이미 다른 세입자와 새 임대차계약을 체결하는 등 후속 조치를 취했다면, 그 이후 임차인이 말을 바꿔 갱신을 요구하는 것은 신의성실의 원칙상 받아들여지기 어려울 수 있습니다.

이 구분이 실무적으로 중요한 이유는, "특약은 어차피 무효니까 나중에 언제든 갱신을 요구하면 된다"고 안이하게 생각하다가 발목을 잡히는 사례가 있기 때문입니다. 계약서의 포기 특약 자체는 무효이지만, 행사기간 중에 스스로 명확히 밝힌 불행사 의사표시는 특약이 아니라 그 시점의 개별적인 의사표시로 별도 평가받습니다. 따라서 갱신 여부를 아직 결정하지 못했다면 행사기간이 도래하기 전까지는 불행사 의사를 섣불리 명확하게 밝히지 않는 것이 안전하고, 갱신할 생각이 있다면 행사기간 안에 서면이나 문자메시지 등으로 명확한 증거를 남겨 갱신요구 의사를 표시해두는 것이 바람직합니다.

실무에서 자주 보이는 위장 특약 유형

계약서에 등장하는 갱신요구권 배제 시도는 "포기"라는 단어를 직접 쓰지 않는 경우도 많습니다. "임대차기간은 2년이며 이후 갱신은 없다", "계약 만료 시 임차인은 이의 없이 즉시 퇴거한다", "본 계약은 갱신요구권 적용을 배제한다" 같은 문구가 대표적입니다. 이런 표현들 역시 실질적으로는 법이 보장한 갱신요구권을 사전에 없애려는 시도이므로, 문구의 형태와 무관하게 제10조에 따라 임차인에게 불리한 부분은 효력이 없습니다.

특히 주의할 유형은 "재건축 예정이므로 갱신요구권을 행사하지 않기로 한다"는 특약입니다. 재건축·철거는 실제로 법 제6조의3 제1항 제7호에 정당한 갱신 거절사유로 규정되어 있지만, 이 사유가 인정되려면 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 구체적인 철거·재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획대로 진행되어야 합니다. 단순히 "재건축 예정"이라는 한 줄만 적어두고 구체적인 시기나 계획을 알리지 않았다면, 정작 갱신을 거절해야 할 시점에 이 사유를 근거로 삼기 어렵습니다. 특약의 문구가 그럴듯해 보여도 법이 요구하는 요건을 갖추지 못하면 무효이거나 실제로 원용할 수 없다는 점은 같습니다.

• "갱신 없음" · "재계약 불가" 문구 — 형식과 무관하게 갱신요구권 배제 시도로 판단.

• "이의 없이 퇴거" 문구 — 갱신요구권 행사 자체를 봉쇄하려는 취지면 무효.

• "재건축 예정" 특약 — 계약 당시 구체적 공사계획 고지가 없으면 정당한 거절사유로 인정받기 어려움.

특약이 무효라도 행사기간은 임차인이 직접 챙겨야 한다

포기 특약이 무효라는 사실이 곧 임대차가 자동으로 연장된다는 뜻은 아닙니다. 계약갱신요구권은 형성권이므로 임차인이 행사기간 안에 명확한 의사표시를 해야 갱신의 효과가 발생합니다. 특약이 어차피 무효라는 이유로 아무 조치도 취하지 않고 있다가 만료 2개월 전을 넘겨버리면, 그때는 특약의 유효·무효를 따질 필요도 없이 행사기간 도과로 갱신요구권 자체를 행사할 수 없는 결과가 됩니다. 갱신 의사가 있다면 구두로 그치지 말고 문자메시지나 내용증명 등 행사 시점과 내용이 남는 방식으로 통지해두는 것이 이후 분쟁에 대비하는 데 유리합니다.

한편 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 제3자에게 새로 임대한 경우, 법 제6조의3 제5항·제6항에 따라 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액과, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 더 큰 금액을 기준으로 산정됩니다. 포기 특약을 앞세워 갱신을 거절한 임대인이 곧바로 다른 세입자를 들이는 경우에도, 애초에 특약 자체가 무효이므로 정당한 거절사유가 없었던 것으로 다투어볼 여지가 있습니다.

포기 특약을 이유로 갱신을 거절당했다면 어떻게 대응하나

임대인이 계약서의 포기 특약을 근거로 갱신을 거절하는 경우, 우선 그 특약에 상당한 보상이 실제로 수반되었는지부터 확인해야 합니다. 보상이 없거나 미미하다면 주택임대차보호법 제10조를 근거로 특약이 무효라는 점을 명확히 밝히고, 갱신요구권을 행사한다는 의사표시를 내용증명우편 등으로 임대인에게 발송해 행사 사실과 시점을 증거로 남기는 것이 첫 단계입니다. 이때 계약서 원본, 등기부등본, 전입신고와 확정일자를 갖춘 자료를 함께 정리해두면 이후 절차에서 자신의 임차인 지위와 대항력을 증명하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 그럼에도 계속 거절하며 명도를 요구하거나 소송으로 이어지면, 임차인 쪽에서는 갱신요구권 행사의 적법성과 특약의 무효를 주장하며 임차권의 존속을 다투게 됩니다. 반대로 임대인이 실거주 등 정당한 사유를 실제로 갖추고 있다면 특약과 무관하게 갱신 거절이 유효할 수 있으므로, 임대인이 내세운 거절사유가 법이 정한 8가지 사유 중 어디에 해당하는지, 그 요건을 실제로 충족하는지를 함께 따져보아야 정확한 대응 방향이 나옵니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 갱신요구권 포기 특약이 있는데 서명까지 했습니다. 그래도 갱신을 요구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 가능합니다. 주택임대차보호법 제10조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않으므로, 서명 여부와 무관하게 그 특약의 내용이 임차인에게 불리하다면 무효로 취급됩니다. 다만 그 특약에 상당한 보상이 함께 제공되었는지는 별도로 확인해야 합니다.

Q. 임대인이 이사비 명목으로 소액을 챙겨주면서 포기 특약을 넣자고 합니다. 이러면 유효한가요?

A. 금액이 임차인이 잃게 되는 갱신기간의 거주가치나 이사에 드는 실제 비용에 비해 현저히 적다면 상당한 보상으로 인정받기 어렵습니다. 형식상 합의가 있어도 실질적으로 불리하다면 여전히 무효로 판단될 가능성이 있습니다.

Q. 재건축 예정이라 갱신이 안 된다는 특약을 넣었는데, 이것도 무효인가요?

A. 철거·재건축은 법이 정한 정당한 갱신 거절사유이지만, 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간 등 구체적 계획을 고지했어야 인정됩니다. 단순히 "재건축 예정"이라고만 적은 특약은 그 요건을 충족하지 못해 실제 갱신 거절 시점에 원용하기 어려울 수 있습니다.

Q. 포기 특약이 무효라는 것을 알고 아무 말 없이 있었는데, 만료일이 다가옵니다. 그냥 있어도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 갱신요구권은 형성권이라 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 직접 의사표시를 해야 효력이 생깁니다. 특약의 무효 여부와 별개로 행사기간을 넘기면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없게 됩니다.

Q. 갱신요구 기간이 되기 전에 제가 먼저 "이번엔 갱신 안 합니다"라고 말해버렸는데, 나중에 마음이 바뀌면 갱신을 요구할 수 있나요?

A. 행사기간이 아직 열리지 않은 시점의 발언이라면 아직 확정적 의사표시로 보기 어려울 여지가 있지만, 행사기간 중에 명확히 불행사 의사를 밝혔고 임대인이 이를 신뢰해 새로운 세입자를 구하는 등 조치를 취했다면 이후 번복이 신의칙상 제한될 수 있습니다. 갱신 여부를 확정하기 전까지는 의사표시를 신중히 해야 합니다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 다른 사람에게 임대했다면 어떻게 되나요?

A. 임차인은 법 제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분과, 실제 임대한 차임과의 차액 2년분 중 더 큰 금액을 기준으로 산정됩니다.

맺음말

계약서에 서명했다는 사실만으로 갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제10조가 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않기 때문에, 대가 없는 포기 특약은 문구가 어떻든 무효로 다투어볼 여지가 큽니다. 다만 예외적으로 상당한 보상이 수반된 합의라면 유효할 수 있고, 특약이 무효라 해도 행사기간 안에 스스로 갱신 의사를 밝히지 않으면 권리 자체를 놓칠 수 있다는 점은 함께 기억해야 합니다.

결국 중요한 것은 계약서 문구 하나가 아니라, 그 특약에 실질적 보상이 있었는지, 그리고 자신이 행사기간을 놓치지 않고 의사표시를 제때 남겼는지입니다. 광교중앙역 인근을 비롯해 임대차 분쟁 상담이 꾸준히 들어오는 지역에서는 특약의 문구만 보고 갱신을 포기하거나, 반대로 무효라고만 믿고 행사기간을 넘겨버리는 사례를 모두 접하게 됩니다. 계약서에 이런 문구가 있다면 서명 전이든 갱신 시점이든 한 번은 짚어보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.