[이혼] 재개발 대상 부동산, 재산분할에서는 이렇게 다뤄집니다. 



안녕하십니까, 대한변호사협회 등록 이혼전문변호사 법률사무소 율림 노서령 대표변호사입니다.

"재개발 구역에 있는 집인데, 이혼하면 재산분할이 복잡해지나요?"

최근 부동산 시장 상황상 더 자주 받는 질문입니다. 재개발·재건축 대상 부동산은 일반 부동산과 달리 몇 가지 특유의 쟁점이 있습니다. 오늘은 이 부분을 정리해드리겠습니다.

3줄 요약

1. 도시정비법상 조합원 지위는 원칙적으로 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분계획인가(재개발) 이후 양도가 제한되지만, 이혼으로 인한 양도·양수는 이 제한에서 예외로 인정됩니다.

2. 재개발 대상 부동산의 가액은 사실심 변론종결일을 기준으로 산정하며, 소송이 진행되는 동안 발생한 프리미엄 상승분까지 반영될 수 있습니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 12556 판결).

3. 다만 혼인관계 파탄 이후 한쪽이 독자적으로 형성한 재산(예: 파탄 후 단독으로 납입한 분양대금)은, 혼인 중 쌍방 협력과 무관하다고 인정되면 재산분할 대상에서 제외될 수 있습니다.

재개발 조합원 지위, 이혼으로 넘기는 건 문제없나요

먼저 걱정하시는 부분부터 말씀드리겠습니다. 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업은 관리처분계획인가 이후에는 조합원 지위 승계가 원칙적으로 제한되고, 이 시점 이후 지위를 넘겨받은 사람은 조합원이 아닌 현금청산대상자가 됩니다.

다만 이 제한에는 명시적인 예외가 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 이 승계 제한 대상에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 재산분할이나 이혼에 따라 배우자에게 조합원 지위(또는 부동산 소유권)를 이전하는 것은, 투기 목적의 전매와 달리 제한 없이 가능합니다.

다만 실무에서는 다음 네 가지 날짜의 순서가 매우 중요합니다.

✔️ 이혼신고일

✔️ 주민등록상 세대분리일

✔️ 소유권이전등기 완료일

✔️ 관리처분계획 기준일

이 날짜들이 어떤 순서로 놓이느냐에 따라 조합원 지위나 입주권 자체가 인정되지 않을 수도 있어, 조합 정관까지 미리 확인해두셔야 합니다.

가액은 어느 시점 기준으로 정하나요 - 프리미엄까지 포함될 수 있습니다

재개발 대상 부동산에서 특히 중요한 쟁점입니다. 대법원은 재판상 이혼에 따른 재산분할에서 분할 대상 재산과 그 액수는 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정한다고 판시하고 있습니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 12556 판결).

이 판례가 중요한 이유는, 재개발·재건축처럼 소송이 진행되는 동안 가치가 크게 요동칠 수 있는 자산에서 그 상승분(프리미엄)까지 재산분할에 반영될 수 있다는 뜻이기 때문입니다. 혼인 파탄 당시 납입한 분양대금은 소액이었더라도, 소송이 진행되는 사이 재건축·재개발 호재로 프리미엄이 크게 붙었다면, 원칙적으로 변론종결일 시점의 상승한 가치를 기준으로 재산분할이 이뤄집니다.

혼인 파탄 이후에 벌어진 일이면 재산분할에서 항상 빠지나요

여기서 정확히 짚어야 할 부분이 있습니다. 대법원은 같은 판결(2019므12549)에서, 혼인관계 파탄 이후 사실심 변론종결일 사이에 생긴 재산변동이라도 두 가지로 나눠 판단해야 한다고 밝혔습니다.

✔️ 원칙: 파탄 이후 취득한 재산이라도, 그것이 파탄 이전 혼인 중 쌍방의 협력으로 형성된 유형·무형의 자원에 기한 것이라면 여전히 재산분할 대상이 됩니다.

✔️ 예외: 파탄 이후 재산관계의 변동이 부부 중 일방의 후발적 사정에 의한 것으로서, 혼인 중 공동으로 형성한 재산관계와 무관하다는 특별한 사정이 있다면 그 변동된 재산은 분할 대상에서 제외됩니다.

실제로 이 판례가 다룬 사건에서는, 혼인관계 파탄 이후 배우자 한쪽이 단독으로 분양대금 잔금을 납입해 취득한 아파트에 대해, 그 경제적 가치가 "부부 중 일방에 의한 후발적 사정"에서 비롯된 것으로 보아 재산분할 대상에서 제외했습니다.

따라서 재개발·재건축 관련 부동산이 파탄 이후에 조합원 지위에서 입주권으로 전환되거나 명의가 이전됐다면, 관건은 "그 취득의 바탕이 된 자원이 혼인 중 쌍방의 협력으로 형성됐는지", 아니면 "파탄 이후 한쪽이 독자적으로 자금을 투입해 만들어낸 결과인지"를 구체적으로 가려내는 것입니다. 이 구분에 따라 결론이 완전히 달라질 수 있습니다.

조합원 입주권, 감정평가는 어떻게 하나요

조합원 입주권은 일반 부동산과 평가 방식이 다릅니다.

✔️ 관리처분계획인가 전 → 종전자산(토지·건물)의 가치를 기준으로 평가

✔️ 관리처분계획인가 후 → 권리가액에 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 평가

인가일 전후로 평가방법 자체가 달라질 수 있어, 소송이 진행되는 시점이 관리처분계획인가 전인지 후인지부터 먼저 확인하셔야 합니다.

마치며

재개발·재건축 관련 재산은 일반 부동산보다 시점 다툼의 비중이 훨씬 큽니다. 조합원 지위 승계, 가액 산정 기준일, 파탄 전후 재산변동의 구분까지 함께 검토해야 정확한 전략을 세울 수 있습니다.