상가 임차인 회생절차 개시 후 임대차보증금 공제, 위약벌은 왜 막힐까 

상가를 임차해 사업을 하던 임차인이 자금난으로 회생절차를 신청하면, 임대인은 계약서에 적어둔 공제조항부터 다시 꺼내 봅니다. 연체차임이나 관리비뿐 아니라 위약벌까지 보증금에서 미리 떼고 남은 돈만 돌려주기로 정해둔 경우가 적지 않기 때문입니다. 그런데 최근 대법원은 이런 공제약정이 있더라도 임차인에게 회생절차가 개시된 뒤에는 위약벌까지는 보증금에서 공제할 수 없다고 선을 그었습니다. 왜 손해배상예정액은 공제가 되는데 위약벌은 막히는지, 그 경계가 어디서 갈리는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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상가 임대차 위약벌 조항 — 회생절차 전까지는 왜 문제가 없었나

상가나 사무실 임대차계약을 맺을 때 임대인은 보증금을 미리 받아두고, 계약이 끝나면 연체차임과 관리비, 원상복구비용은 물론 계약 위반에 따른 손해배상까지 공제한 나머지만 돌려주기로 정하는 것이 일반적인 실무입니다. 여기에 더해 "임차인이 계약기간 중 특정 사유로 계약이 종료되면 보증금 중 일정 금액을 위약벌로 지급한다"는 조항을 함께 넣는 경우도 드물지 않습니다. 계약자유의 원칙상 이런 약정은 당사자가 합의한 이상 강행규정에 반하지 않는 범위에서 유효하고, 임차인이 정상적으로 영업을 이어가는 동안에는 이 조항을 둘러싼 다툼이 생길 일도 많지 않습니다.

다만 이 위약벌과 손해배상액의 예정은 법적 성격이 다릅니다. 민법 제398조 제1항과 제2항이 정한 손해배상액의 예정은 채무불이행이 있을 때 실제 손해를 하나하나 입증하지 않고도 미리 정한 금액을 청구할 수 있게 해 분쟁을 간이하게 해결하려는 제도로, 손해의 전보를 목적으로 합니다. 반면 위약벌은 손해배상과는 별개로, 채무이행을 심리적으로 강제하기 위해 부과하는 제재금의 성격을 가집니다. 같은 조 제4항은 위약금의 약정을 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정하고 있어서, 어떤 조항이 위약벌로 인정받으려면 그런 취지로 약정했다는 특별한 사정이 별도로 뒷받침되어야 한다는 것이 확립된 법리입니다.

문제는 임차인이 계약기간 중 회생절차에 들어가는 경우입니다. 이때 임대인이 계약서의 공제조항을 근거로 보증금에서 위약벌까지 떼어가려 하는 장면이 자주 벌어지는데, 이 시점부터는 계약서 문구만으로 결론이 나지 않습니다. 개별 계약의 문제를 넘어 채무자회생법이 정한 강행규정, 특히 상계와 공제에 관한 법리가 개입하기 때문입니다.

위약금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 위약벌로 인정받으려면 그런 취지의 특별한 사정이 별도로 증명되어야 한다.

채무자회생법 제145조 — 상계를 원칙적으로 금지하는 이유

채무자회생법 제145조는 회생채권자나 회생담보권자가 제한 없이 상계권을 행사하도록 허용하면, 이들이 회생계획에 의하지 않고도 다른 채권자보다 먼저 채무자로부터 변제를 받아가는 결과가 되어 회생채권자 상호 간의 공평을 해치고, 재정적으로 어려운 채무자의 회생에도 지장을 준다는 이유로 상계를 원칙적으로 금지하고 예외적인 경우에만 허용하는 강행규정입니다.

그런데 임대차보증금에서 이런저런 항목을 떼는 '공제'는 법적으로 상계와는 다르게 취급되어 왔습니다. 공제 대상이 되는 두 채권 사이에 견련성이 있다면, 그 공제를 허용해도 회생채권자 사이의 공평을 해치지 않을 뿐 아니라 오히려 그 공제에 대한 채권자의 정당한 기대를 보호하는 결과가 되므로, 공제에는 상계금지를 정한 제145조가 원칙적으로 적용되지 않고 상계보다도 더 강한 담보적 효력이 인정된다는 것이 실무의 입장입니다.

하지만 이것이 견련성 없는 채권까지 무제한으로 공제할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 견련성이 없는데도 공제를 제한 없이 허용해버리면, 그 채권자만 회생계획과 무관하게 사실상 우선변제를 받는 셈이 되어 상계를 엄격히 제한한 제145조의 취지를 사실상 피해가는 결과가 됩니다. 그래서 임차인에게 회생절차가 개시된 이후에는, 견련성이 없는 채권 사이의 공제를 허용하는 약정은 더 이상 유효하다고 볼 수 없다는 것이 최근 대법원의 결론입니다.

견련성 없는 채권까지 제한 없이 공제하도록 허용하면, 상계를 엄격히 제한한 채무자회생법 제145조의 취지를 사실상 피해가는 결과가 된다.

관리인의 계약 해지 선택권과 '해지 시 위약벌' 조항 — 채무자회생법 제119조

임대차기간이 남은 상태에서 임차인에게 회생절차가 개시되면, 임대인은 목적물을 계속 사용·수익하게 해 줄 의무가, 임차인(관리인)은 앞으로의 차임을 지급할 의무가 각각 남아 있는 쌍방미이행 쌍무계약 상태가 됩니다. 채무자회생법 제119조 제1항은 이런 계약에 대해 관리인이 계약을 그대로 이행할지, 아니면 해제·해지할지를 선택할 수 있도록 정하고 있습니다.

실무에서는 이 조항을 아예 계약서 안으로 끌어와, "관리인이 제119조에 근거해 계약을 중도 해지하면 임차인이 위약벌과 손해배상예정액을 지급하고 임대인은 이를 보증금에서 공제한다"는 식으로 미리 정해두는 경우가 있습니다. 이런 조항은 회생절차개시 신청이나 개시결정 자체를 이유로 계약을 자동으로 끝내는 이른바 도산해지조항과는 결이 다르지만, 관리인이 법이 부여한 해지 선택권을 실제로 행사했을 때 그 대가로 위약벌까지 물리는 방식이라는 점에서 역시 그 효력 범위가 문제 됩니다.

참고로 회생절차개시 신청·개시결정 자체를 자동 해지 사유로 정해두는 도산해지조항에 대해서는, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2005다38263 판결이 쌍방미이행 쌍무계약에서 그런 조항이 관리인의 해제·해지 선택권을 사실상 무력화한다면 강행규정의 취지를 잠탈하는 것이어서 그대로 효력을 인정하기 어렵다는 입장을 보인 바 있습니다. 계약이 어떤 경위로 끝났는지와 별개로, 그다음 단계인 "보증금에서 무엇을 얼마나 공제할 수 있는가"라는 문제는 또 다른 기준으로 판단해야 한다는 점이 다음 판결의 핵심입니다.

계약이 어떤 경위로 종료됐는지와 별개로, 보증금에서 무엇을 공제할 수 있는지는 견련성이라는 또 다른 기준으로 판단된다.

대법원 2022다311736 판결 — 손해배상예정액은 되고 위약벌은 안 되는 이유

이 문제를 정면으로 다룬 것이 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결입니다. 건물을 임차해 사업을 하던 법인 임차인의 임대차계약은, 관리인이 채무자회생법 제119조에 근거해 계약을 중도 해지하면 위약벌과 손해배상예정액을 임대인에게 지급하고 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있다고 정하고 있었습니다. 그 뒤 임차인에게 회생절차가 개시되고 관리인이 실제로 계약을 해지하자, 임대인은 이 조항을 근거로 보증금에서 위약벌과 손해배상예정액을 모두 공제하려 했고, 그 범위가 다투어졌습니다.

대법원은 먼저 공제 약정 자체는 계약자유의 원칙에 따라 강행규정에 반하지 않는 한 유효하고, 평상시에는 공제 대상 채권 사이에 반드시 견련성이 있어야 하는 것도 아니라고 전제했습니다. 그러나 어느 일방에게 회생절차가 개시된 경우에는, 견련성이 없는 채권 사이의 공제를 제한 없이 허용해 회생채권자 상호 간 공평을 해치는 것은 강행규정인 채무자회생법 제145조의 취지를 잠탈하는 결과가 되므로, 그 범위의 공제약정은 더 이상 유효하다고 볼 수 없다고 판시했습니다.

이 기준을 적용한 결과, 손해배상예정액은 임대차계약과 관련해 임차인이 지급해야 할 손해배상의 성격을 갖고 있고, 임대인이 계약 해지로 향후 받지 못하게 된 차임 상당액과 재임대에 드는 추가 비용 등 실제 손해와도 연결되어 있어 보증금 반환채권과 견련성이 인정된다고 보았습니다. 반면 위약벌은 임대차계약에 따른 손해배상의무와는 상관없이 임차인의 의무 위반 자체에 대한 제재벌에 해당할 뿐이어서, 임차인이 돌려받을 보증금과 어떠한 견련성이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

그 결과 대법원은 손해배상예정액 부분의 공제는 인정하면서도, 위약벌까지 공제할 수 있다고 본 원심 판단은 회생절차에서의 공제 법리를 오해한 것이라며 파기했습니다. 공제가 막혔다고 해서 위약벌 채권 자체가 사라지는 것은 아니고, 임대인은 이를 다른 회생채권자와 같은 지위에서 회생채권으로 신고해 회생계획에 따라 변제받아야 합니다.

• 손해배상예정액 — 임대차관계에서 발생한 손해를 전보하는 성격, 보증금과 견련성 인정 → 공제 가능.

• 위약벌 — 의무 위반에 대한 제재벌 성격, 손해전보와 무관, 보증금과 견련성 부정 → 공제 불가.

• 공제가 막힌 위약벌 채권은 소멸하지 않고, 다른 채권자와 같은 지위에서 회생채권으로 신고·변제받아야 함.

위약벌은 임대차계약에 따른 손해배상의무와 상관없는 의무 위반에 대한 제재벌에 해당할 뿐이어서, 임차인이 돌려받을 보증금과 어떠한 견련성이 있다고 보기 어렵다.

손해배상예정액도 무제한은 아니다 — 감액 판단 기준과 공제 범위

손해배상예정액이 견련성을 인정받아 공제 대상이 된다고 해서 계약서에 적힌 금액을 그대로 다 떼어갈 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있고, 임차인에게 회생절차가 개시된 경우에는 회생법원이 채권조사확정재판을 거치며 이 감액 여부와 범위를 별도로 심사합니다.

감액 여부를 판단할 때는 계약을 체결한 경위와 거래관행, 채권자와 채무자의 경제적 지위뿐 아니라 기록상 알 수 있는 임대인의 실제 손해액 또는 예상 손해액의 크기와 그에 대한 예정액의 비율까지 종합적으로 고려됩니다. 실제로 위 사건에서는 원래 약 24개월분의 차임 상당액으로 약정되어 있던 손해배상예정액이 회생채권조사확정재판을 통해 그중 10%로 감액되었고, 대법원은 그렇게 제한된 범위 안에서만 공제가 허용되어야 한다고 보았습니다.

임대인 입장에서는 잔여 임대차기간에 대한 차임 상당액 손실, 새 임차인을 구할 때까지의 공실 기간, 원상복구에 드는 실제 비용 등을 자료로 뒷받침할수록 감액 폭을 줄일 수 있습니다. 반대로 임차인이나 관리인 입장에서는, 계약서에 적힌 손해배상예정액이 실제 예상 손해보다 지나치게 크게 잡혀 있다면 채권조사확정 절차에서 그 적정성을 다툴 수 있습니다.

감액 여부는 임대인의 실제 손해액·예상 손해액과 예정액의 비율까지 종합적으로 고려해 판단되고, 회생절차에서는 그 감액된 범위 안에서만 보증금 공제가 허용된다.

실무에서 흔한 '해지 시 위약벌 공제' 조항, 그대로 두면 위험한 이유

상가나 사무실 임대차계약서를 살펴보면, 회생절차개시신청·개시결정이나 관리인의 계약 해지를 계기로 삼아 "위약벌과 손해배상예정액을 지급하고 임대인은 이를 보증금에서 공제한다"는 조항이 자주 눈에 띕니다. 계약서에 이런 조항이 있다는 사실만으로 안심해서는 안 됩니다.

임대인 입장에서는 조항을 설계할 때부터 "위약벌"이라는 이름의 몰취형 조항보다는, 실제 예상 손해를 근거로 산정한 손해배상예정액 방식을 택하는 편이 나중에 회생절차가 개시되었을 때 공제받을 수 있는 범위를 넓히는 길입니다. 예정액을 과도하게 높게 잡아둘 경우 결국 회생법원의 감액 심사를 거치게 되므로, 산정 근거를 처음부터 구체적으로 남겨두는 것도 중요합니다.

임차인이나 관리인 입장에서는 공제 통지를 받았을 때 그 항목이 손해배상예정액인지 위약벌인지, 계약서의 명칭과 무관하게 실질을 먼저 구분해야 합니다. 위약벌 명목의 공제라면 견련성 부족을 이유로 이의를 제기할 여지가 있고, 손해배상예정액이라 하더라도 금액이 과도하다면 감액을 주장할 수 있습니다.

계약서에 쓰인 명칭이 아니라 그 조항의 실질이 손해전보인지 제재벌인지가 공제 가능 여부를 가른다.

임대인·임차인이 지금 확인해야 할 것 — 계약서 점검과 대응 순서

회생절차가 아직 시작되지 않았다면 계약서의 공제조항을 미리 점검해 두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법이고, 이미 회생절차가 개시되었다면 관리인의 선택부터 공제 항목의 성격 구분, 회생채권 신고까지 순서대로 짚어야 할 지점들이 있습니다.

• 계약서상 조항이 '위약벌'이라는 이름을 쓰고 있더라도, 산정 방식과 목적을 보고 실질이 손해배상예정에 가까운지 먼저 구분한다.

• 회생절차 개시 전이라면 위약벌·몰취형 조항을 실제 예상 손해에 근거한 손해배상예정액 방식으로 재정비해 둔다.

• 이미 회생절차가 개시되었다면 관리인이 임대차계약을 이행할지 해지할지부터 결정한다(채무자회생법 제119조 제1항).

• 임대인은 위약벌 상당액을 보증금에서 임의로 공제하지 말고, 별도의 회생채권으로 신고해 회생계획에 따라 변제받는 절차를 밟는다.

• 공제 범위에 다툼이 있으면 회생법원의 채권조사확정재판에서 견련성과 손해배상예정액의 적정 감액 범위를 다툴 수 있다.

결국 이 논의의 결론은 단순합니다. 임대차보증금은 임차인의 여러 채무를 담보하는 돈이지만, 회생절차가 시작된 뒤에는 그 담보 범위가 계약서에 적힌 문구가 아니라 견련성이라는 기준으로 다시 그어진다는 것입니다. 계약서를 작성하거나 검토하는 단계에서부터 이 기준을 염두에 두면, 정작 회생절차가 시작되었을 때 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 임차인이 회생절차를 신청하면 임대차계약은 자동으로 끝나나요?

A. 자동으로 끝나는 것은 아니고, 쌍방미이행 쌍무계약이라면 관리인이 계약을 이행할지 해제·해지할지 선택하는 것이 원칙입니다(채무자회생법 제119조). 계약서에 회생절차개시를 자동해지 사유로 정해둔 경우에도, 그 조항 자체가 관리인의 선택권을 무력화한다면 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.

Q. 계약서에 '위약벌'이라고 적혀 있으면 무조건 공제가 안 되나요?

A. 명칭이 위약벌이라도 실질이 손해배상의 성격을 갖는다면 손해배상예정액으로 취급되어 견련성이 인정될 수 있습니다. 반대로 손해배상예정액이라 적혀 있어도 실질이 순수한 제재벌이면 공제가 막힐 수 있어, 명칭보다 조항의 실질(손해전보 목적인지 이행강제 목적인지)이 기준이 됩니다.

Q. 손해배상예정액이면 임대인이 정한 금액을 그대로 다 공제받을 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있고, 회생절차에서는 회생법원이 채권조사확정재판을 거쳐 감액 범위를 다시 판단합니다. 감액되고 남은 범위 내에서만 보증금에서 공제할 수 있습니다.

Q. 위약벌 공제가 막히면 임대인은 그 돈을 아예 못 받나요?

A. 보증금에서 우선 공제하는 것이 막힐 뿐, 위약벌 채권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 다른 회생채권과 마찬가지로 회생채권으로 신고해 회생계획에 따라 변제받아야 하고, 다른 채권자보다 먼저 보증금에서 떼어가는 우선적 지위는 인정되지 않습니다.

Q. 임대인이 이미 위약벌을 공제하고 나머지 보증금만 반환했다면 어떻게 해야 하나요?

A. 관리인이나 임차인은 부당하게 공제된 위약벌 상당액에 대해 임대인을 상대로 반환을 구하거나, 회생채권 조사·확정 절차에서 임대인이 주장하는 채권의 범위를 다투는 방법으로 바로잡을 수 있습니다.

Q. 이런 견련성 문제는 상가 임대차에만 해당하나요?

A. 회생절차개시로 인한 상계·공제 제한 법리 자체는 임대차 외의 계약에도 적용될 수 있지만, 보증금이라는 담보를 전제로 한 공제 다툼은 특히 상가·사무실 임대차에서 자주 나타납니다. 계약 성격과 채권의 견련성을 개별적으로 따져야 한다는 결론은 다르지 않습니다.

맺음말

상가 임대차계약에 흔히 들어가는 위약벌 조항은, 임차인이 정상적으로 영업하는 동안에는 계약서 그대로 유효하게 작동합니다. 하지만 임차인에게 회생절차가 개시되는 순간부터는 계약서 문구만으로 결론이 나지 않고, 공제하려는 채권이 보증금 반환채권과 실질적인 견련성을 갖는지가 새로운 기준으로 등장합니다. 손해배상예정액은 이 기준을 넘어 공제가 허용되지만, 순수한 제재벌 성격의 위약벌은 이 기준을 넘지 못해 공제가 막힙니다.

계약서에 어떤 이름을 붙였는지보다, 그 조항이 실제로 손해를 전보하려는 것인지 아니면 의무이행을 강제하려는 제재금인지를 먼저 구분해 두는 것이 임대인과 임차인 모두에게 필요한 준비입니다. 수원회생법원이 경기남부 지역의 회생·파산 사건을 관할하고 있는 만큼, 상가나 사무실 임대차보증금 정산을 둘러싼 이런 다툼도 이 지역에서 드물지 않게 나타나는 사안입니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.