같은 임대인 피해 세입자 30명이 고소하면 구속 가능성 커지나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
본인이 운영하던 원룸·오피스텔의 보증금을 제때 돌려주지 못해 세입자들의 항의가 이어지던 중, 그중 한 명이 경찰에 고소장을 접수했다는 연락을 받고 상담을 청해 오는 임대인들이 있습니다. 처음에는 한두 명이었던 고소인이 온라인 피해자 모임이나 임차인 커뮤니티를 통해 서로 연결되면서, 채 한 달도 지나지 않아 같은 임대인을 상대로 30명 넘는 세입자가 각자 다른 관할 경찰서에 고소장을 내는 상황으로 번지는 경우도 드물지 않습니다.
이 시점에서 가장 많이 받는 질문은 "피해자가 30명이나 된다는 사실 자체가 구속 가능성을 곧바로 키우는 것 아니냐"는 것입니다. 고소인 수가 늘어날수록 사건이 언론에 노출되거나, 경찰서마다 접수된 고소장이 하나로 모여 사건 규모가 커 보이는 것을 직접 겪다 보니 이런 불안이 커지는 것은 자연스럽습니다.
결론부터 말씀드리면, 피해자가 30명이라는 사실 그 자체는 법이 정한 구속사유를 채우는 요건이 아닙니다. 다만 피해자 수가 늘어나는 것이 피해액 산정, 적용 법조, 법원이 구속사유를 심사할 때 보는 고려요소에 실제로 영향을 미치는 경로가 따로 있고, 그 경로를 정확히 짚어야 실제 구속 가능성이 어느 정도인지, 무엇을 준비해야 하는지 판단할 수 있습니다.
핵심 쟁점
같은 임대인을 상대로 여러 세입자가 고소한 사건에서 실제 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 여러 피해자에 대한 사기 행위로 취득한 재물·재산상 이익의 가액, 즉 이득액이 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(이하 특가법) 제3조가 정한 5억원·50억원의 문턱을 넘는지입니다. 둘째, 여러 세입자에 대한 각각의 사기가 이득액 합산의 전제인 포괄일죄(하나의 범의 아래 동일하거나 유사한 수법이 계속·반복된 경우)로 평가될 수 있는지, 아니면 개별 범행이 별도로 성립하는 실체적 경합인지입니다. 셋째, 구속의 실체적 사유를 정한 형사소송법 제70조 제1항의 세 가지—주거부정, 증거인멸염려, 도망 또는 도망할 염려—는 피해자 수와 무관하게 개별적으로 충족돼야 한다는 점입니다. 넷째, 같은 조 제2항이 구속사유를 심사할 때 고려하도록 정한 범죄의 중대성, 재범의 위험성, 피해자 등에 대한 위해우려에 피해규모·피해자 수가 실질적으로 반영된다는 점입니다. 다섯째, 여러 경찰서·지검에 흩어져 접수된 고소 건이 병합수사로 이어지는지, 이어진다면 수사기관이 파악하는 사건 전체의 무게가 어떻게 달라지는지입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "피해자가 많아지면 무조건 구속된다"는 식의 오해에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 이득액이 어떻게 산정되는지, 개별 구속사유가 충족되는지에 따라 결과와 대응 방향이 전혀 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 피해액을 포괄일죄 기준으로 재정리해 특가법 적용 여부부터 확정하기
방어의 출발점은 처벌 수위의 상한과 하한 자체가 무엇으로 결정되느냐를 확인하는 것입니다. 형법 제347조 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이지만, 여러 세입자에 대한 사기가 하나의 범죄로 묶여 이득액이 5억원 이상으로 산정되면 특가법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역(이득액 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역)으로 처벌의 하한 자체가 생깁니다. 처벌 하한이 이렇게 생기고 안 생기고의 차이는 구속 여부를 심사할 때 법원이 보는 범죄의 중대성 판단에도 그대로 이어집니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 이득액을 재정리합니다.
1) 세입자별 사실관계를 대조해 '하나의 범죄'로 묶일 사안인지부터 검토합니다.
여러 세입자에 대한 사기가 형법상 하나의 죄(포괄일죄)로 평가되려면 동일한 범의 아래 동일하거나 유사한 수법이 계속·반복됐다고 볼 수 있어야 합니다. 각 세입자와 체결한 임대차계약의 시기, 보증금 액수, 계약 당시 설명한 내용, 계약 시점의 부동산 담보상태(근저당권 설정액·선순위 임차보증금 등)를 세입자별로 정리해, 실제로 하나의 계획 아래 반복된 것인지 아니면 계약마다 사정이 다른 것인지를 먼저 가려냅니다.
2) 이미 반환했거나 반환이 진행 중인 금액을 이득액에서 공제해 재산정합니다.
특가법상 이득액은 범죄행위로 실제 취득한 재물·재산상 이익의 가액을 말합니다. 일부라도 이미 상환했거나, 임차권등기명령·경매배당 등을 통해 회수가 예정된 부분이 있다면 그만큼을 이득액 산정에서 다툴 여지가 있습니다. 세입자별 반환 이력, 배당예정액, 담보 매각 진행 상황을 구체적으로 정리해 이득액을 실제에 가깝게 낮추는 작업이 필요합니다.
3) 5억원·50억원이라는 문턱값을 기준으로 방어의 우선순위를 정합니다.
재산정한 이득액이 5억원에 못 미친다면 특가법이 아닌 형법상 사기죄만 문제 되어 법정형에 하한이 없으므로, 구속영장 단계와 이후 양형 단계 모두에서 다툴 여지가 넓어집니다. 반대로 5억원을 초과한다면 처벌 수위 자체를 다투는 것 못지않게, 다음에 설명할 도주·증거인멸 우려가 없다는 사정을 소명하는 데 방어의 무게를 옮겨야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 도주·증거인멸 염려가 없다는 사정을 구체적으로 소명해 구속영장실질심사에 대비하기
피해자가 30명이라는 사실 자체는 형사소송법이 정한 구속사유가 아닙니다. 검사가 피의자 구속영장을 청구할 수 있는 경우는 형사소송법 제201조가 준용하는 제70조 제1항이 정한 세 가지, 즉 주거부정, 증거인멸염려, 도망 또는 도망할 염려 중 하나가 있을 때로 한정됩니다. 다만 같은 조 제2항(제209조에 따라 피의자 구속에도 준용됩니다)에 따라 법원은 이 사유를 심사하면서 범죄의 중대성, 재범의 위험성, 피해자 등에 대한 위해우려를 함께 고려해야 하고, 피해자가 다수이고 피해규모가 크다는 사정은 바로 이 지점에서 실질적으로 반영됩니다. 김강희 변호사는 이 구조를 전제로 다음과 같이 대응합니다.
1) 주거의 안정성과 도주 의사가 없다는 사정을 자료로 확보합니다.
실제 거주지, 가족관계, 직장·사업장 소재 등 생활기반이 고소 이후에도 그대로 유지되고 있음을 보여주는 자료(주민등록등본, 임대차계약서, 재직·사업자등록 증빙)를 준비합니다. 아울러 고소 사실을 인지한 이후 수사기관의 출석 요구에 자진 응했는지, 여권이나 출국 관련 조치에 이의 없이 협조했는지 등 도주 의사가 없다는 정황도 함께 정리합니다.
2) 증거인멸 우려가 없다는 점을 계좌·자산 관리 내역으로 뒷받침합니다.
세입자들의 보증금이 입출금·운용된 계좌 내역, 부동산의 매매·담보 설정 내역을 임의로 은닉하거나 폐기하지 않고 그대로 보존하고 있으며 수사기관 요청 시 임의제출할 준비가 되어 있다는 태도를 갖추는 것이, 증거인멸염려를 부정하는 데 실질적으로 작용합니다.
3) 반환·변제 노력을 구체적 계획으로 제시해 재범 위험성 판단에 대응합니다.
이미 일부 세입자에게 보증금을 반환했거나, 부동산 매각·재융자·배당 절차 등 반환 계획을 구체적 일정과 함께 제시할 수 있다면 이는 단순한 선처 호소가 아니라 제70조 제2항이 요구하는 재범의 위험성·피해자에 대한 위해우려 판단에 쓰일 수 있는 자료가 됩니다. 추가 피해 확산을 막기 위한 조치를 취하고 있다는 사실은 구속영장실질심사에서 유의미하게 다뤄집니다.
결론
피해자가 30명으로 늘어난다는 사실 그 자체는 형사소송법이 정한 구속사유—주거부정, 증거인멸염려, 도주염려—를 직접 채우지 않습니다. 그러나 피해자가 늘어날수록 이득액이 특정경제범죄 가중처벌법의 적용 문턱을 넘을 가능성이 커지고, 여러 경찰서에 흩어진 고소 건이 병합수사로 이어지며 범죄의 중대성이 부각되는 등, 법원이 구속사유를 심사할 때 고려하는 요소들에 실질적인 영향을 미치는 것은 사실입니다.
지금 여러 세입자로부터 고소를 당한 상황이라면, 이득액을 정확히 재정리하고 도주·증거인멸 우려가 없다는 자료를 미리 준비해 두는 것이 구속 여부와 이후 절차 모두에서 방어의 출발점이 됩니다. 비슷한 상황에 놓여 있다면 사실관계와 자료를 처음부터 함께 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 피해자가 몇 명이어야, 또는 피해액이 얼마여야 특정경제범죄가중처벌법이 적용되나요?
특가법은 피해자 수가 아니라 이득액을 기준으로 합니다.
이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중처벌됩니다.
다만 여러 피해자에 대한 사기가 이득액 합산 대상이 되려면 하나의 범죄(포괄일죄)로 평가될 수 있어야 하므로, 피해자 수 자체보다 각 피해가 동일한 범의·수법 아래 이뤄졌는지가 먼저 문제 됩니다.
Q2. 이미 일부 세입자에게 보증금을 갚았다면 이득액 산정이 달라지나요?
실제로 반환했거나 반환이 확정적으로 진행 중인 부분은 이득액 산정에서 다툴 여지가 있습니다.
세입자별 반환 이력, 담보 매각·배당 진행 상황을 구체적으로 정리해 두면 실제 이득액이 처음 알려진 피해총액보다 낮게 산정될 수 있습니다.
Q3. 여러 지역 경찰서에 접수된 고소 건이 하나로 병합되면 어떻게 되나요?
병합수사가 이뤄지면 수사기관이 파악하는 피해 규모와 사건의 전체 그림이 한 번에 커지고, 이는 법원이 구속사유를 심사할 때 고려하는 범죄의 중대성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
다만 병합 자체가 구속을 자동으로 발생시키는 절차는 아니며, 병합 이후에도 구속 여부는 여전히 형사소송법 제70조 제1항이 정한 개별 구속사유가 충족되는지로 판단됩니다.
Q4. 불구속 상태로 수사를 받으려면 무엇을 준비해야 하나요?
주거가 안정돼 있고 도주 의사가 없다는 자료, 계좌·자산 내역을 임의로 감추지 않고 있다는 태도, 그리고 피해 확산을 막기 위한 구체적 반환·변제 계획이 핵심입니다.
이 세 가지는 형사소송법 제70조가 정한 구속사유와 그 심사 시 고려요소에 각각 대응하는 자료이므로, 수사 초기 단계부터 순서대로 준비해 두는 것이 좋습니다.
Q5. 구속영장이 기각되면 사건이 그대로 끝나는 건가요?
아닙니다. 구속영장 기각은 신병을 구속하지 않고 수사·재판을 진행한다는 의미일 뿐, 혐의나 처벌 여부에 대한 판단이 아닙니다.
불구속 상태에서도 수사와 기소, 재판은 그대로 진행되며, 최종적으로 유죄가 인정되면 앞서 살펴본 이득액 기준에 따라 형이 정해집니다.
따라서 구속을 면했다고 안심하기보다는 이후 수사·재판 단계에 대한 대응을 계속 준비해야 합니다.
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