집합건물의 전유부분을 소유하고 있는데도 정작 그 건물이 서 있는 토지에 대한 권리, 즉 대지사용권이 없는 상태가 있습니다. 신축 당시부터 대지가 제대로 확보되지 않았거나, 대지에 걸려 있던 신탁이 종료되거나 매매계약이 해제되는 등의 사정으로 나중에 대지사용권을 잃는 경우입니다. 이런 상태로 시간이 지나면 어느 날 토지 소유자로부터 건물을 철거하라는 통보나 구분소유권을 시가로 넘기라는 매도청구를 받을 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 이런 상황에서 토지 소유자에게 구분소유권 매도청구권이라는 강력한 권리를 부여하고 있어, 그 요건을 정확히 아는 것이 중요합니다. 이 글에서는 이 매도청구권이 어떤 요건에서 발생하고, 구분소유자 입장에서는 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
대지사용권이란 무엇인가 — 전유부분과 분리될 수 없는 원칙
집합건물법 제2조 제6호는 대지사용권을 "구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리"로 정의합니다. 아파트나 상가를 분양받을 때 통상 건물의 전유부분과 함께 그 대지에 대한 지분 소유권(대지권)을 함께 취득하는데, 이 대지에 대한 권리가 바로 대지사용권입니다. 대지사용권은 반드시 소유권일 필요는 없고 지상권·전세권·임차권처럼 토지를 사용할 수 있는 권리라면 형태를 가리지 않지만, 실무에서 압도적으로 많은 형태는 대지 지분에 대한 공유 소유권입니다. 전유부분만 있고 대지사용권이 없다면, 건물은 있지만 그 건물이 서 있을 법적 근거가 없는 불안정한 상태가 됩니다.
이 때문에 집합건물법 제20조는 전유부분과 대지사용권을 하나로 묶어 취급하도록 강제합니다. 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정하고, 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권만 따로 처분할 수 없다고 못박습니다. 다만 이 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항하지 못한다는 예외가 제3항에 있어, 등기가 되어 있지 않은 집합건물에서는 대지만 따로 거래돼 버리는 사고가 실제로 발생합니다. 이 일체성 원칙이 정상적으로 작동하는 한 대지사용권 없는 구분소유자라는 상태 자체가 생기기 어렵지만, 애초에 대지사용권을 확보하지 못했거나 나중에 소멸한 경우에는 이 원칙이 적용될 여지 자체가 없다는 것이 다음 항목에서 다룰 핵심입니다.
대지사용권은 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 것이 원칙이지만, 애초에 대지사용권이 없었거나 나중에 소멸한 경우에는 이 일체성 원칙이 적용될 여지가 없다.
대지사용권 없는 구분소유자는 어떻게 생기나 — 원시적 결여와 후발적 소멸
대지사용권이 없는 상태는 크게 두 갈래로 생깁니다. 첫째는 원시적 결여로, 건물을 지을 때부터 시행사나 건축주가 그 토지에 대한 소유권이나 사용승낙을 제대로 확보하지 못한 경우입니다. 타인 소유의 토지 위에 사용승낙 없이 건물을 짓고 분양해버렸거나, 대지 매매계약이 애초에 무효였던 경우가 여기에 해당합니다. 이런 건물을 분양받은 구분소유자는 계약 당시부터 대지사용권 없는 전유부분을 취득한 셈이 됩니다.
둘째는 후발적 소멸로, 처음에는 정상적으로 대지사용권을 갖추었다가 나중에 그 권리의 기초가 된 원인관계가 소멸하는 경우입니다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결의 사안이 대표적입니다. 시행사가 대지를 신탁회사에 신탁하고 그 신탁계약을 원인으로 대지사용권을 보유하고 있었는데, 대출금 채무를 갚지 못해 수탁자가 신탁재산인 토지를 처분하면서 신탁계약이 종료되었고, 이에 따라 시행사가 갖고 있던 대지사용권도 함께 소멸한 사안입니다. 이 밖에도 대지에 대한 매매계약이 나중에 해제되거나, 대지에 별도로 설정된 담보권이 실행되어 대지만 제3자에게 낙찰되는 경우에도 같은 결과가 생길 수 있습니다.
원시적 결여 — 타인 토지 위 무단 신축, 대지 매매계약의 원시적 무효
후발적 소멸 — 대지 신탁계약 종료, 대지 매매계약 해제
후발적 소멸 — 대지에 설정된 담보권 실행으로 대지만 별도로 경매·낙찰
공통점 — 어느 경우든 전유부분과 대지 소유관계가 분리되어 구분소유자에게 대지사용권이 남지 않음
집합건물법 제7조 매도청구권 — 두 가지 요건
집합건물법 제7조는 "대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다"고 정합니다. 이 조문을 뜯어보면 매도청구권이 성립하려면 두 가지 요건이 함께 충족되어야 합니다. 첫 번째 요건은 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자가 실제로 존재해야 한다는 것으로, 앞서 살펴본 원시적 결여든 후발적 소멸이든 그 원인은 묻지 않습니다.
두 번째 요건은 청구권자가 "그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자"여야 한다는 것입니다. 이는 통상 그 대지의 소유자를 뜻하고, 그 근거는 민법 제214조가 정한 소유권에 기한 방해제거청구권입니다. 토지 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 무단 건축물에 대해 철거를 구할 수 있는데, 대지사용권 없이 서 있는 전유부분이 바로 이 방해에 해당합니다. 반대로 말하면 대지 소유자라 하더라도 사용승낙이나 법정지상권 성립 등으로 애초에 철거청구권 자체를 행사할 수 없는 사정이 있다면, 이 조문에 따른 매도청구권도 함께 성립하지 않습니다.
구분소유권 매도청구권은 대지사용권 없는 구분소유자의 존재와, 청구권자가 그 전유부분에 대한 철거청구권을 갖추고 있어야 한다는 두 요건이 함께 충족될 때 성립한다.
매도청구권의 성격 — 의사표시 하나로 매매계약이 성립한다
구분소유권 매도청구권은 상대방의 승낙을 필요로 하지 않는 형성권입니다. 요건을 갖춘 토지 소유자가 대지사용권 없는 구분소유자에게 매도청구의 의사표시를 하면, 그 즉시 구분소유권에 관하여 시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립한 것으로 취급됩니다. 구분소유자가 팔지 않겠다고 답하거나 아무런 응답을 하지 않아도 계약 성립 자체를 막을 수는 없고, 이후 다툴 수 있는 지점은 요건이 실제로 갖춰졌는지와 대금인 시가가 얼마인지로 좁혀집니다.
매도청구는 대지사용권 없는 그 구분소유자 본인을 상대로 해야 하고, 대금은 조문이 정한 대로 시가입니다. 당사자 간 협의로 정해지지 않으면 감정평가를 거쳐 산정하고, 소송으로 넘어가면 법원이 감정 결과를 바탕으로 대금을 확정합니다. 매매계약이 성립한 이상 구분소유자는 대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하고 전유부분을 인도할 의무를 지게 되며, 이는 통상 동시이행 관계로 처리됩니다.
매도청구권과 철거청구권의 관계 — 순서를 반드시 지킬 필요는 없다
대지 소유자가 대지사용권 없는 구분소유자를 상대할 때 매도청구권만 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 앞서 본 대법원 2011다23125 판결은 대지 소유자가 매도청구권을 먼저 행사해야만 철거를 구할 수 있는 것은 아니라고 명확히 밝혔습니다. 즉 매도청구와 철거청구는 어느 한쪽이 다른 쪽의 전제조건이 아니라 대지 소유자가 상황에 맞게 선택할 수 있는 별개의 수단입니다. 대지 소유자가 매수 대신 건물 철거와 대지 인도를 원한다면 매도청구 절차를 거치지 않고 곧바로 철거소송을 제기할 수 있습니다.
같은 판결은 한 걸음 더 나아가, 집합건물 구조상 특정 구분소유자의 전유부분만 물리적으로 철거하는 것이 사실상 불가능하더라도 그것이 철거청구를 기각할 이유는 되지 않는다고 판단했습니다. 그런 사정은 철거청구권 자체가 없다는 뜻이 아니라 나중에 강제집행을 개시하는 단계에서 생길 수 있는 장애일 뿐이라는 것입니다. 결과적으로 대지사용권 없는 구분소유자는 "건물 구조상 내 전유부분만 뜯어낼 수는 없을 것"이라는 기대에 기대어 철거청구를 방어할 수 없고, 매도청구에 응하지 않으면 철거소송이라는 더 불리한 결과로 이어질 수 있습니다.
매도청구권 행사는 철거청구의 선행 요건이 아니며, 전유부분만 물리적으로 철거하기 어렵다는 사정도 철거청구를 막는 사유가 되지 않는다.
매도청구를 받은 구분소유자가 할 수 있는 대응
매도청구가 형성권 행사라고 해서 구분소유자가 취할 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 가장 먼저 확인할 것은 요건 자체가 실제로 갖춰졌는지입니다. 분양계약서나 등기부등본을 통해 자신이 애초에 대지 지분을 취득했는지, 대지사용권이 소멸한 원인관계가 실제로 존재하는지를 다퉈볼 여지가 있고, 상대방이 정말로 그 대지에 대한 철거청구권을 가진 소유자인지도 별도로 확인해야 합니다.
요건 자체를 다투기 어렵다면 남는 쟁점은 대금, 즉 시가입니다. 매도청구권을 행사한 시점을 기준으로 한 객관적 거래가격이 얼마인지는 감정평가에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 상대방이 제시한 감정가격을 그대로 받아들이기보다 별도의 감정을 통해 다퉈볼 필요가 있습니다. 여기에 더해 그 전유부분에 부속된 시설이나 인테리어 비용, 임대차가 있다면 임차인에 대한 처리 문제까지 함께 정리해야 실질적인 손실을 줄일 수 있습니다.
집합건물을 매수할 때 대지사용권부터 확인해야 하는 이유
이런 분쟁을 애초에 피하는 방법은 매수 단계에서 대지사용권을 확인하는 것입니다. 등기부등본의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되어 있는지가 가장 기본적인 확인 항목이고, 이 표시가 없거나 "대지권 미등기"로만 표시된 집합건물은 그 자체로 위험 신호입니다. 신축 초기에는 행정 절차상 대지권 등기가 다소 늦어지는 경우도 있지만, 그 지연이 길어지거나 사유가 불분명하다면 분양계약서와 시행사를 통해 대지 확보 경위를 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.
등기부등본 표제부에서 대지권의 목적인 토지 표시·대지권 비율 확인
대지권 미등기 상태라면 그 사유와 등기 예정 시기를 시행사·중개인에게 서면으로 확인
대지에 신탁등기·근저당권이 있다면 그 원인관계와 상환 계획까지 함께 확인
분양계약서에 대지 지분 취득이 명시되어 있는지 대금 항목에서 대조
자주 묻는 질문
Q. 대지사용권이 없다는 게 정확히 어떤 상태인가요?
A. 건물의 전유부분은 소유하고 있지만 그 건물이 서 있는 토지에 대한 소유권·지상권·임차권 등의 권리를 함께 갖추지 못한 상태를 말합니다. 신축 당시부터 대지가 확보되지 않았거나, 신탁 종료·매매계약 해제 등으로 나중에 대지사용권을 잃은 경우에 이런 상태가 생기며, 등기부등본의 대지권 표시 유무로 확인할 수 있습니다.
Q. 매도청구를 받으면 무조건 팔아야 하나요?
A. 매도청구권은 형성권이라 행사와 동시에 시가를 대금으로 한 매매계약이 성립한 것으로 처리되므로, 요건이 실제로 갖춰졌다면 거부 의사만으로는 계약 성립 자체를 막을 수 없습니다. 다만 대지사용권이 실제 존재했다는 점이나 상대방에게 철거청구권이 없다는 점을 증명하면 매도청구의 효력 자체를 다툴 수 있습니다.
Q. 시가는 누가, 어떻게 정하나요?
A. 당사자 간 협의가 되지 않으면 감정평가를 거쳐 정해지고, 다툼이 소송으로 이어지면 법원이 감정 결과를 바탕으로 대금을 확정합니다. 기준이 되는 것은 매도청구권을 행사한 시점의 객관적인 거래가격입니다.
Q. 매도청구 없이 바로 철거소송을 당할 수도 있나요?
A. 그렇습니다. 대법원 2011다23125 판결은 매도청구권 행사가 철거청구에 반드시 선행해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 대지 소유자는 매도청구 절차를 거치지 않고 곧바로 철거와 대지 인도를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
Q. 건물 전체가 아니라 제 전유부분만 철거되는 게 가능한가요?
A. 판례는 구조상 특정 전유부분만 물리적으로 철거하는 것이 사실상 불가능하더라도, 그 사정은 강제집행 단계의 장애 사유일 뿐 철거청구 자체를 기각할 이유는 되지 않는다고 보고 있습니다. 따라서 소송에서는 청구가 그대로 인용될 수 있습니다.
Q. 앞으로 집합건물을 살 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 등기부등본 표제부에서 대지권의 목적인 토지 표시와 대지권 비율이 기재돼 있는지부터 확인해야 합니다. 대지권 미등기 상태이거나 표시가 불명확하다면 분양계약서와 시행사에 대지 확보 경위를 서면으로 확인한 뒤 매수를 결정하는 것이 안전합니다.
맺음말
대지사용권 없는 구분소유자에 대한 매도청구권은 대지 소유자에게는 강력한 회수 수단이지만, 구분소유자 입장에서는 자칫 시가로 전유부분을 내놓아야 하거나 그보다 더 불리한 철거소송까지 마주할 수 있는 위험입니다. 핵심은 결국 두 가지입니다. 대지사용권이 정말 없는 상태인지를 등기부와 계약서로 확인하는 것, 그리고 매도청구를 받았다면 요건과 시가라는 두 지점에서 다툴 여지가 있는지를 따져보는 것입니다.
수원과 용인 처인 일대처럼 오래된 집합건물과 개발이 뒤섞여 있는 지역에서는 대지사용권 관계가 등기부만으로는 한눈에 파악되지 않는 경우가 적지 않습니다. 매도청구나 철거 통보를 받았다면 시간을 끌기보다 등기부·분양계약서 등 관련 자료부터 정리해 대응 방향을 빠르게 잡는 것이 유리합니다.
조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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