경매로 산 상가, 전 소유자 관리비를 떠안는 범위 5가지 

경매로 집합건물 상가를 낙찰받으면 관리단이 전 소유자가 밀린 관리비를 청구하는 경우가 많습니다. 청구받은 금액을 모두 내야 하는 것은 아니고, 승계되는 범위와 다툴 수 있는 방법이 판례로 정리되어 있습니다. 다섯 가지로 정리합니다.

1. 승계되는 것은 공용부분 관리비입니다

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조). 대법원은 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분이 유효하다고 보았습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결). 세대 전기료처럼 전유부분에 쓴 비용은 구분해서 따져야 합니다.

2. 전 소유자들도 함께 책임을 집니다

같은 판결은 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인이 이전 소유자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 보았습니다. 현재 소유자뿐 아니라 이전 소유자들도 공용부분 체납관리비를 부담하므로, 낸 금액은 전 소유자에게 구상할 여지가 있습니다.

3. 전 소유자에 대한 판결로 곧바로 집행할 수는 없습니다

대법원은 특별승계인이 중첩적 채무인수인이어서 전 소유자에 대한 확정판결로 승계집행문을 내어 줄 수 없다고 보았습니다(대법원 2010. 1. 14.자 2009그196 결정). 관리단은 새 소유자를 상대로 따로 청구해야 하고, 그 절차에서 항목별 금액을 다툴 수 있습니다.

4. 시효는 전 소유자 판결로 중단된 부분을 확인합니다

관리비처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용될 수 있습니다(민법 제163조 제1호). 다만 전 소유자를 상대로 한 판결로 생긴 시효중단의 효력은 그 뒤 경매로 구분소유권을 취득한 사람에게도 미칩니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결).

5. 부과 내역과 근거부터 요구합니다

관리규약, 월별 부과 내역, 공용부분과 전유부분의 구분 기준, 연체료 산정 방식을 서면으로 요구하십시오. 근거가 제시되지 않은 항목은 지급을 보류하고 다툴 수 있습니다.

참고로, 입찰 전에 체납 규모를 확인합니다

입찰 전에 관리사무소에 체납 관리비 규모를 확인하고 매수가격에 반영하는 것이 가장 확실한 대비입니다. 낙찰 후에는 관리단과의 협의 내용을 서면으로 남기십시오.