신축공사 기초만 남기고 중단됐다면 — 수급인이 토지에 유치권을 걸 수 없는 이유 

건물 신축공사를 맡았다가 공사대금을 받지 못한 채 공사가 중단되면, 수급인은 현장을 계속 점유하면서 토지에 유치권을 걸어 공사대금을 지키려 하는 경우가 많습니다. 그런데 공사가 기초공사 단계에서 멈춰 아직 독립한 건물이라 부를 수 없는 상태라면, 대법원은 수급인이 그 정착물은 물론 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 없다고 봅니다. 정착물이 토지에 흡수되어 버렸는데도 정작 그 정착물에는 유치권을 걸 수 없고, 공사대금 채권 자체가 토지에서 생긴 채권으로 인정되지도 않는 두 가지 이유가 겹치기 때문입니다. 이 글에서는 왜 기초 단계에서 멈춘 미완성 공사가 유치권의 사각지대에 놓이는지, 예외적으로 토지에 대한 유치권이 인정되는 경우는 무엇인지, 그리고 수급인이 실제로 취할 수 있는 대응은 무엇인지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

유치권 성립의 두 축 — 견련관계와 유치할 물건의 존재

유치권은 민법 제320조에 따라 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 성립 요건은 크게 네 가지로 정리됩니다. 그 물건이 타인의 소유여야 하고, 채권과 그 물건 사이에 견련관계가 있어야 하며, 채권의 변제기가 도래해야 하고, 당사자 사이에 유치권을 배제하는 특약이 없어야 합니다. 이 중에서도 실무 분쟁이 가장 많이 몰리는 지점이 견련관계입니다. 채권이 "그 물건에 관하여" 발생해야 한다는 뜻이어서, 건물을 짓기로 한 도급계약에서 생긴 공사대금 채권은 원칙적으로 그 건물에 대해서만 견련관계를 갖고, 건물이 서 있는 토지 자체에는 미치지 않습니다.

공사가 정상적으로 완료되어 독립한 건물이 만들어졌다면 문제는 비교적 단순합니다. 건물의 소유권은 원칙적으로 도급인에게 원시적으로 귀속되므로 수급인 입장에서는 '타인 소유의 물건'이라는 요건이 자연스럽게 충족되고, 공사대금을 받지 못한 수급인이 그 건물을 점유하며 유치권을 행사하는 것이 어렵지 않습니다. 문제는 공사가 완성에 이르지 못하고 중간에, 그것도 기초 단계에서 멈췄을 때 발생합니다. 유치의 대상이 되어야 할 '물건' 자체가 법적으로 애매해지기 때문입니다.

유치권은 '견련관계 있는 채권'과 '유치할 수 있는 물건'이 함께 있어야 성립한다 — 기초공사만 남은 상태에서는 이 물건 자체가 무엇인지부터 다시 따져야 한다.

기초공사만 남기고 중단된 정착물 — 독립한 건물인가, 토지의 부합물인가

민법 제256조는 부동산의 소유자가 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 정하면서도, 타인이 권원에 의하여 부속시킨 것은 예외로 둡니다. 신축공사의 정착물이 이 예외에 해당해 별도의 소유권 객체로 인정받으려면, 사회통념상 그 자체로 독립한 건물이라고 볼 수 있을 정도의 형태, 즉 최소한 기둥과 주벽, 지붕 정도를 갖춰야 한다는 것이 판례의 오랜 기준입니다. 이 기준에 못 미치는 정착물은 별도의 물건으로 취급되지 못하고 토지에 흡수되어 토지 소유자의 소유물이 되어 버립니다.

대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정은 이 쟁점을 정면으로 다뤘습니다. 건설업자가 토지 소유자와 도급계약을 맺고 건물 신축을 위한 기초공사를 진행하다가 사회통념상 독립한 건물에 이르지 못한 상태에서 공사가 중단됐고, 이후 그 토지가 경매에 넘어가 제3자가 소유권을 취득한 뒤 인도명령을 신청한 사안이었습니다. 대법원은 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물은 토지의 부합물에 불과하다고 판단했습니다. 기초 콘크리트 타설이나 지하 골조 정도의 공정에 머문 상태가 대표적입니다.

• 독립한 건물로 인정될 수 있는 정도 — 기둥·주벽·지붕을 갖춰 외부와 차단되고 자체로 용도에 사용할 수 있는 형태.

• 부합물에 그치는 정도 — 기초 콘크리트 타설, 철근 배근, 지하 골조 등 아직 건물의 골격조차 드러나지 않은 상태.

• 판단은 공정률 숫자가 아니라 '그 상태로 독립한 부동산이라 부를 수 있는가'라는 사회통념 기준으로 이뤄짐.

기둥과 주벽, 지붕을 갖추지 못한 정착물은 별도의 물건이 아니라 토지의 일부일 뿐이다 — 그래서 그 정착물 자체에도 유치권을 걸 수 없다.

공사대금 채권은 '토지에 관하여 생긴 채권'이 아니다

여기서 한 가지 의문이 남습니다. 정착물이 토지에 부합되어 결국 토지 소유자의 소유가 됐다면, 그 토지 자체에 유치권을 걸면 되지 않느냐는 것입니다. 그러나 대법원은 이 길도 막아 놓았습니다. 유치권이 성립하려면 점유하는 물건 자체에 관하여 채권이 생겨야 하는데, 수급인의 공사대금 채권은 애초에 '건물을 지어 달라'는 도급계약에서 발생한 채권이지 '토지를 정비해 달라'는 계약에서 발생한 채권이 아니기 때문입니다. 정착물이 부합되어 토지의 일부가 됐다는 사정만으로, 건물을 짓는 대가로 생긴 채권이 갑자기 '토지에 관하여 생긴 채권'으로 성격이 바뀌지는 않는다는 것이 2007마98 결정의 두 번째 논거입니다.

결과적으로 기초 단계에서 공사가 멈춘 수급인은 이중의 벽에 부딪힙니다. 정착물 자체는 이미 독립한 물건이 아니어서 유치의 대상으로 특정할 수 없고, 토지는 견련관계가 없어 유치의 근거가 될 수 없습니다. 예를 들어 수급인이 지하 기초 콘크리트 타설까지만 마치고 공사대금 3억원을 받지 못한 채 현장을 계속 점거하고 있어도, 그 토지가 경매로 넘어가 매수인이 인도명령을 신청하면 법원은 유치권 항변을 받아들이지 않습니다. 점유 자체는 사실상 계속하고 있더라도 법적으로 보호받는 유치권이 성립하지 않기 때문에, 매수인의 인도명령이나 명도청구에 대항할 근거가 없는 셈입니다.

예외적으로 토지에 유치권이 인정되는 경우 — 터파기·흙막이 공사

다만 모든 미완성 공사가 똑같이 취급되는 것은 아닙니다. 대법원 2013. 5. 9. 선고 2013다2474 판결은 오피스텔 신축공사를 수급한 업체가 토공사와 흙막이 공사를 하도급받아 토지를 지표면에서 지하 4층 규모인 14m 깊이까지 굴착한 뒤 흙막이 벽체와 철골구조물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 사안을 다뤘습니다. 대법원은 이 하도급공사가 단순히 오피스텔 건물을 짓기 위한 공사에 그치지 않고, 원래 건축에 적합하지 않았던 토지를 신축에 적합한 상태로 만들기 위한 공사였다고 봤습니다. 철골구조물 등을 철거하면 흙막이 벽체와 굴착 부분은 물론 인근 토지까지 붕괴할 위험이 있었다는 점도 근거가 됐습니다.

이 판결이 보여주는 구별 기준은 명확합니다. 공사의 성격이 '건물 자체를 짓기 위한 것'인지, '토지 자체를 정비·보강하기 위한 것'인지가 견련관계 판단의 핵심입니다. 기초 콘크리트 타설처럼 결국 건물의 일부가 될 부분을 만드는 공사는 전자에 가까워 토지에 대한 견련관계가 부정되지만, 굴착·흙막이·옹벽처럼 토지 자체의 안전과 형상을 좌우하고 철거 시 토지 자체가 훼손될 위험이 있는 공사는 후자에 가까워 그 공사대금 채권이 토지에 관하여 생긴 채권으로 인정될 여지가 있습니다. 공사 내역서와 도급계약서에 굴착·흙막이 등 토지 자체에 대한 작업이 별도 항목으로 구분되어 있는지가 이런 사안에서 자주 다퉈지는 이유입니다.

같은 '중단된 공사'라도 건물을 짓기 위한 골조 공사인지, 토지 자체를 정비·보강한 공사인지에 따라 유치권 인정 여부가 갈린다.

저당권설정청구권으로도 구제받기 어려운 이유

민법 제666조는 부동산공사의 수급인에게 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있는 권리를 인정합니다. 목적물 소유권이 원시적으로 도급인에게 귀속되는 부동산공사의 특성상, 수급인이 사실상 그 목적물로부터 공사대금을 우선 회수할 수 있도록 마련된 제도입니다. 유치권이 막힌 상황에서 이 조항이 대안이 될 수 있을 것처럼 보이지만, 이 권리 역시 저당권을 설정할 '그 부동산'이 실제로 존재해야 행사할 수 있다는 한계가 있습니다.

기초 단계에서 공사가 중단되어 사회통념상 독립한 건물이 만들어지지 않았다면, 저당권을 설정할 목적물 자체가 존재하지 않아 제666조에 따른 청구도 사실상 불가능합니다. 결국 수급인은 유치권도, 저당권설정청구권도 쓸 수 없는 상태에 놓이고, 도급인이나 그 지위를 승계한 토지 소유자를 상대로 한 일반 공사대금 청구소송에 의존할 수밖에 없는 무담보 채권자로 남게 됩니다. 담보 없는 채권은 도급인의 자력이 나빠지거나 토지가 먼저 경매로 넘어가 버리면 회수 자체가 어려워질 수 있다는 점에서 실무상 타격이 큽니다.

수급인이 실제로 취할 수 있는 대응

기초 단계에서 공사가 중단될 위험은 계약 체결 시점부터 관리하는 것이 가장 확실합니다. 공사가 실제로 중단된 이후에는 손 쓸 수 있는 폭이 크게 줄어들기 때문입니다. 계약 단계에서부터 기성고에 따라 대금을 분할 지급받는 조건을 넣고, 선급금에는 별도의 이행보증이나 담보를 확보해 두면 중단 시점의 손실을 줄일 수 있습니다.

• 계약서에 기성고별 중도금 지급 조건과 선급금 보증을 명시해 공사 중단 시 손실을 최소화.

• 공사가 중단되면 즉시 그 시점까지의 기성고를 확인하는 자료(사진·측량·감정)를 확보해 향후 소송에 대비.

• 현장에 반입한 자재·중장비처럼 토지에 부합되지 않은 별도의 동산이 있다면, 그 동산에 대해서는 별도로 유치권 성립 여지를 검토.

• 도급인의 자력이 불안하다면 유치권에 의존하기보다 공사대금채권을 피보전권리로 한 가압류 등 보전처분을 서둘러 검토.

• 토지가 경매절차에 들어갔다면 배당요구종기 안에 채권신고나 배당요구를 통해 회수 가능성을 확보.

이미 공사가 기초 단계에서 멈춰 유치권을 걸기 어려운 상황이라면, 무리하게 현장을 점거해 시간을 끌기보다는 공사대금 청구소송과 보전처분을 함께 진행하는 쪽이 실익이 큰 경우가 많습니다. 점유를 계속해도 법적으로 보호받는 유치권이 아니라면 매수인의 인도명령에 대항할 수 없고, 오히려 불법점유로 인한 손해배상 위험만 커질 수 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 기초공사만 되어 있어도 건물이라고 부를 수 있지 않나요?

A. 공정률이 얼마나 진행됐는지보다 그 상태 자체로 사회통념상 독립한 건물이라 부를 수 있는지가 기준입니다. 최소한 기둥과 주벽, 지붕을 갖춰야 하고, 기초 콘크리트나 지하 골조 정도에 머문 상태는 독립한 건물로 인정되지 않습니다.

Q. 정착물 자체에도 유치권을 걸 수 없다는 게 정확히 어떤 의미인가요?

A. 독립한 건물로 인정받지 못한 정착물은 별도의 물건이 아니라 토지에 부합되어 토지 소유자의 소유물이 됩니다. 유치권을 걸 대상으로 특정할 별도의 물건 자체가 없어지는 셈이라, 정착물 자체에 대한 유치권도 성립하지 않습니다.

Q. 터파기나 흙막이 공사면 무조건 토지에 유치권이 인정되나요?

A. 그렇지 않습니다. 그 공사가 단순히 건물을 짓기 위한 준비 작업인지, 아니면 토지 자체를 신축에 적합한 상태로 만들고 안전을 유지하기 위한 공사인지를 구체적 사실관계에 따라 따져봐야 합니다. 철거 시 토지나 인근 부지의 붕괴 위험까지 고려된 사안에서 견련관계가 인정된 사례가 있을 뿐입니다.

Q. 저당권설정청구권은 언제 쓸 수 있나요?

A. 부동산공사로 만들어진 목적물, 즉 사회통념상 독립한 건물이 실제로 존재해야 그 부동산을 목적으로 한 저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 기초 단계에서 공사가 중단되어 독립한 건물이 만들어지지 않았다면 이 권리도 행사하기 어렵습니다.

Q. 공사대금을 못 받으면 결국 어떻게 회수해야 하나요?

A. 유치권이나 저당권설정청구권을 쓸 수 없는 상황이라면 도급인을 상대로 한 공사대금 청구소송과 함께 보전처분을 병행하는 방법이 현실적입니다. 토지가 경매에 넘어갔다면 배당요구종기 안에 채권신고나 배당요구를 하는 것도 검토해야 합니다.

Q. 토지가 경매로 넘어가 제3자가 소유권을 취득해도 점유만 계속하면 버틸 수 있나요?

A. 법적으로 성립하지 않는 유치권을 근거로 점유만 계속하는 것은 매수인의 인도명령에 대항할 수 없고, 오히려 불법점유로 인한 손해배상 청구를 당할 위험만 커질 수 있습니다. 점유를 유지하는 것보다 소송과 보전처분으로 채권을 확보하는 쪽이 안전합니다.

맺음말

공사가 기초 단계에서 멈추면 수급인은 유치권도, 저당권설정청구권도 기댈 수 없는 사각지대에 놓이기 쉽습니다. 정착물이 독립한 건물에 이르지 못해 토지에 부합되어 버리는 데다, 공사대금 채권 자체가 토지에 관하여 생긴 채권으로 인정되지 않기 때문입니다. 다만 굴착·흙막이처럼 토지 자체를 정비·보강한 공사라면 사정이 달라질 수 있으므로, 공사 내역을 건물 공사와 토지 작업으로 구분해 정리해 두는 것이 중요합니다.

결국 기초 단계에서의 공사 중단은 사후 대응보다 계약 단계에서의 대비가 훨씬 중요한 영역입니다. 기성고별 대금 지급 조건과 선급금 담보를 미리 갖춰 두고, 중단 즉시 기성고 확인 자료를 확보해 두는 것이 실제 분쟁에서 회수 가능성을 좌우합니다. 수원을 비롯한 경기남부 지역에서도 신축공사 도중 대금 문제로 현장이 멈추는 사례가 꾸준히 발생하는 만큼, 유치권을 걸 수 있는 상황인지부터 법률적으로 먼저 점검해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.