임차권등기명령 신청 비용은 임대인에게 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세보증금을 제때 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 임차인들이 임차권등기명령을 신청하는 사례가 꾸준히 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “보증금만 받으면 되지, 등기 신청할 때 낸 몇 만원은 그냥 내가 부담하면 그만이다”, “어차피 소액이라 따로 챙기기도 귀찮다”는 생각으로 영수증조차 버리는 경우가 많았습니다. 그런데 막상 임대인에게 비용을 청구하려 하면 “그건 네가 신청한 절차니 네가 내야 하는 것 아니냐”는 식으로 거절당하거나, 심지어 임대인이 먼저 밀린 차임을 이유로 소송을 걸어와 상계로 방어하려다가 하급심에서 “확정 절차부터 거치라”며 막히는 일까지 벌어집니다.

최근 대법원은 임차권등기명령 신청과 관련하여 든 비용을 별도의 소송비용액 확정절차 없이도 임대인에게 직접 청구하거나 상계로 행사할 수 있다는 점을 명확히 했습니다. 이 판단으로 실무에서 반복되던 혼란이 상당 부분 정리됐습니다.

아래에서는 임차권등기명령 신청비용에 어떤 항목이 포함되는지, 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 법적 근거는 무엇인지, 그리고 실제로 돌려받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임차권등기명령 신청비용은 원칙적으로 임대인이 부담합니다

신청비용 상환청구권은 법률에 직접 규정된 임차인의 권리입니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 다른 사정으로 이사를 해야 하는 경우, 전입신고를 유지한 채 계속 거주하지 않으면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 이런 상황에서 임차인이 단독으로 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 등기가 마쳐지면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되도록 정하고 있습니다.

이 신청에는 등록면허세와 지방교육세, 법원에 내는 송달료, 등기신청수수료 등 여러 항목의 비용이 듭니다. 금액 자체는 크지 않지만, 보증금도 받지 못한 상태에서 이사비용·중개수수료까지 부담하고 있는 임차인 입장에서는 작지 않은 지출입니다.

그런데 정작 이 비용이 드는 이유는 임대인이 정해진 기한에 보증금을 돌려주지 않았기 때문입니다. 이런 사정을 반영해 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 “임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다”고 명시적으로 규정하고 있습니다. 임차인이 자기 돈을 들여 신청했더라도, 그 비용을 최종적으로 부담하는 사람은 법률상 임대인이라는 뜻입니다.

임차권등기명령 신청비용은 임대인의 보증금 미반환으로 발생한 비용인 만큼, 주택임대차보호법이 명문으로 임대인 부담을 정하고 있습니다.

2. 비용을 돌려받는 데 별도의 소송비용 확정절차는 필요 없습니다

청구 방법에 관한 규정이 없다는 점에서 대법원은 직접 청구와 상계를 모두 허용했습니다.

실무에서는 임차권등기 관련비용도 재판에서 쓴 비용이니 민사소송법이 정한 소송비용액 확정절차를 거쳐야 하는 것 아니냐는 오해가 많았습니다. 실제로 이 문제로 하급심 판단이 엇갈린 사건이 대법원까지 올라갔습니다.

임대인이 임차인을 상대로 건물인도와 밀린 차임 지급을 구하는 소송을 제기하자, 임차인은 자신이 이미 지출한 임차권등기 관련비용을 자동채권으로 삼아 상계로 방어했습니다. 그런데 1심과 2심은 이 비용상환청구권을 상계에 쓰려면 먼저 별도의 소송비용액 확정절차를 거쳐 채권 금액을 확정해야 한다는 이유로 임차인의 상계 주장을 받아들이지 않았습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정할 뿐 그 청구 방법이나 절차에 관하여는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 임차인은 이 비용상환청구권을 민사소송으로 직접 행사하거나 임대인에 대한 다른 채무와 상계하는 방법으로도 행사할 수 있다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결).

대법원은 이런 법리를 바탕으로 원심을 파기하고, 임차인이 지출한 등기 관련비용을 상계의 자동채권으로 삼을 수 있다고 판단했습니다. 소송비용액 확정절차라는 별도의 관문을 거치지 않아도 된다는 점이 이 판결의 핵심입니다.

임차권등기 관련비용 상환청구권은 별도의 확정절차 없이 소송이나 상계로 곧바로 행사할 수 있다는 것이 최근 대법원의 입장입니다.

3. 다만 변호사비용까지 상계로 바로 청구되는 것은 아닙니다

실비성 비용과 변호사비용은 청구 방식이 다르다는 점을 구분해야 합니다.

앞서 본 대법원 판결이 상계·직접청구를 인정한 대상은 등록면허세, 지방교육세, 송달료, 등기신청수수료처럼 신청 자체에 실제로 들어간 실비성 비용입니다. 신청서 접수, 등기 촉탁, 등기부 반영까지 법원과 등기소에 낸 돈이 여기에 해당합니다.

반면 변호사에게 신청을 맡겨 지급한 수임료는 성격이 다릅니다. 이는 민사소송법상 소송비용에 해당하기 때문에, 그 금액을 확정받으려면 별도로 소송비용액 확정신청 절차를 거쳐야 합니다. 임차권등기 관련비용이라고 뭉뚱그려 한꺼번에 상계나 소송으로 청구하면, 변호사비용 부분은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

그러다 보니 실무적으로는 신청 단계에서부터 영수증과 납부내역을 항목별로 구분해 보관해두는 것이 중요합니다. 등록면허세 영수증, 송달료 납부확인서, 등기사항전부증명서에 표시된 등기신청수수료를 따로 정리해두면, 나중에 보증금 반환소송과 함께 청구하거나 상계 항변을 낼 때 항목별로 정확히 주장할 수 있습니다.

등록면허세·송달료 등 실비성 비용은 직접청구·상계로, 변호사비용은 소송비용액 확정절차로 — 항목을 나눠 챙겨야 합니다.

4. 청구를 미루면 지연손해금과 소멸시효까지 함께 따져야 합니다

비용상환청구권도 금전채권인 만큼 시효와 지연이자 문제에서 자유롭지 않습니다.

임차권등기 관련비용 상환청구권은 법률에 근거해 발생하는 채권이지만, 그 성질은 결국 금전채권입니다. 별도의 소멸시효 특칙이 없는 이상 일반채권과 마찬가지로 민법이 정한 소멸시효의 적용을 받는다고 보는 것이 실무의 일반적인 해석입니다.

임대인이 이행을 미루는 동안에는 지연손해금 문제도 함께 발생합니다. 임대인에게 이행을 최고한 이후부터는 지연손해금을 함께 청구할 수 있고, 보증금 반환청구 소송을 제기하면서 비용상환청구를 함께 병합하면 지연손해금 기산점을 다투는 절차도 한 번에 정리할 수 있습니다.

문제는 시간이 지날수록 영수증을 분실하거나 정확한 납부일자·금액을 기억하지 못해 입증이 어려워진다는 점입니다. 보증금 문제가 완전히 정리되기 전이라도, 임차권등기가 끝난 시점에 관련 자료부터 모아두는 것이 나중에 훨씬 유리합니다.

5. 청구 절차는 보증금 반환 절차와 함께 진행하는 것이 효율적입니다

임차권등기명령 신청부터 비용 회수까지, 순서를 정해두면 놓치는 항목이 줄어듭니다.

임차권등기 관련비용을 실제로 돌려받기까지는 보통 ①임차주택 소재지를 관할하는 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치는 단계 → ②임대인에게 보증금 반환과 함께 신청비용 상환을 내용증명 등으로 촉구하는 단계 → ③임대인이 응하지 않으면 수원지방법원에 보증금 반환청구소송이나 지급명령을 신청하면서 비용상환청구를 함께 구하는 단계 → ④임대인이 먼저 차임·관리비 등을 이유로 소송을 걸어온 경우라면 그 소송 안에서 비용상환청구권을 상계 항변으로 활용하는 단계의 순서로 진행됩니다.

어느 경로로 가든, 임차인 쪽에서 먼저 준비해둘 자료는 크게 다르지 않습니다.

1. 임차권등기명령 신청서 접수증, 등록면허세·지방교육세·송달료 납부내역 등 비용 항목별 증빙자료부터 모읍니다.

2. 등기사항전부증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지, 등기신청수수료가 얼마였는지 확인합니다.

3. 보증금 반환청구와 비용상환청구를 하나의 소장에 병합할지, 임대인이 먼저 소송을 걸어온 상황이라면 상계 항변으로 대응할지 사안에 맞게 방향을 정합니다.

이 순서를 놓치지 않고 정리하는 것만으로도 보증금과 비용을 한 번에 회수할 확률이 높아지지만, 임대인이 다투는 사건이거나 상계 항변의 요건을 갖춰야 하는 경우라면 변호사의 도움을 받아 청구 범위와 금액을 정확히 산정하는 것이 안전합니다.

마치며

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사부터 해야 하는 임차인분들은 당장 새 집을 구하고 이사 절차를 챙기는 것만으로도 벅차, 등기 신청비용처럼 상대적으로 소액인 지출은 나중으로 미뤄두는 경우가 많습니다.

비용을 못 받은 임차인 입장에서는 신청 당시의 영수증과 납부내역을 미리 정리해두는 것이 나중에 청구할 때 가장 큰 무기가 됩니다. 시간이 지날수록 자료를 찾기 어려워지고, 보증금 반환 문제가 해결된 뒤에는 더 챙기지 않고 넘어가는 경우가 많습니다.

반대로 갑자기 상계 주장을 받은 임대인 입장에서도, 임차권등기 관련비용이라고 해서 무조건 다 인정되는 것은 아닙니다. 변호사비용처럼 별도 확정절차가 필요한 항목까지 섞여 있다면, 항목별로 구분해 다툴 여지가 있습니다.

저는 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청하는 임차인 쪽 사건과, 반대로 그런 청구를 받는 임대인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 비용 항목을 어떻게 구분해 주장하느냐에 따라 실제로 돌려받는 금액이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금 문제로 정신없는 와중에 등기비용까지 직접 따지기는 쉽지 않습니다. 항목별로 정리해 제대로 청구하고 싶으시다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차권등기명령 신청비용은 정확히 얼마나 되나요?

A. 등록면허세와 지방교육세, 법원 송달료, 등기신청수수료 등으로 구성되며 임대인·임차인 수, 주택 개수에 따라 달라집니다. 항목별 정확한 금액은 관할 등기소·법원 납부내역으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Q. 신청을 변호사에게 맡겼는데 그 수임료도 임대인에게 받을 수 있나요?

A. 수임료는 민사소송법상 소송비용에 해당해 별도의 소송비용액 확정절차를 거쳐야 합니다. 등록면허세·송달료 같은 실비성 비용과는 청구 방법이 다르다는 점을 구분해야 합니다.

Q. 임대인이 비용을 계속 안 주면 어떻게 해야 하나요?

A. 보증금 반환청구소송이나 지급명령을 신청하면서 비용상환청구를 함께 구할 수 있고, 임대인이 먼저 소송을 걸어온 경우라면 그 소송에서 상계 항변으로 행사할 수 있습니다.

Q. 이미 이사하고 시간이 꽤 지났는데, 지금 청구해도 되나요?

A. 비용상환청구권도 금전채권이라 소멸시효 내라면 청구할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 영수증 등 증빙자료를 확보하기 어려워지므로 가능한 한 빨리 정리해두는 것이 안전합니다.

Q. 보증금은 이미 다 돌려받았는데, 등기비용만 따로 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 신청비용 상환청구권은 보증금 반환청구권과는 별개의 권리이므로, 보증금 문제가 끝난 뒤에도 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 오히려 밀린 차임을 이유로 소송을 걸어왔는데, 등기비용을 상계로 주장할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 최근 대법원은 임차권등기 관련비용 상환청구권을 별도의 확정절차 없이 상계의 자동채권으로 쓸 수 있다고 판단했습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결).