분양계약 해지, 상담직원의 설명이 거짓이었다면? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

아파트나 오피스텔, 상가를 분양받을 때는 완성된 목적물을 직접 확인하기 어려워 모델하우스, 홍보자료와 상담직원의 설명을 믿고 계약하는 경우가 많습니다.

그런데 계약금과 중도금까지 낸 뒤 지하철 개통, 상업시설 입점, 운영방식이나 건물 구조 등이 설명과 다르다는 사실을 알게 되면 분양계약 해지가 가능한지 문제가 됩니다.

결론부터 말하면 광고와 실제 상황이 다르다는 이유만으로 모든 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다. 무엇이 설명됐고 그 내용이 계약 체결에 얼마나 중요한 사항이었는지를 확인해야 합니다.

분양계약 해지, 광고 내용도 계약의 일부일까요?

분양광고는 일반적으로 계약을 유도하기 위한 청약의 유인으로 평가될 수 있습니다.

따라서 광고에 등장한 모든 문구가 당연히 분양계약 내용이 되는 것은 아닙니다.

다만 대법원은 목적물의 외형·재질·구조 등 구체적인 거래조건으로서 사회통념상 수분양자가 계약 내용으로 이행을 요구할 수 있는 사항은 특별한 사정이 없다면 묵시적으로 계약 내용에 포함될 수 있다고 보고 있습니다.

결국 “광고에 있었다”는 사실보다 해당 내용의 구체성과 중요성이 핵심입니다.

분양계약 해지, 허위 설명이었다면 취소할 수 있을까요?

거래의 중요한 사항에 관해 구체적인 사실을 허위로 설명하고 이를 믿게 해 계약을 체결하도록 했다면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시 취소를 검토할 수 있습니다.

또한 계약 내용의 중요부분에 착오가 있었고 일반인도 그러한 사실을 알았다면 계약하지 않았을 정도의 사항이었다면 민법 제109조에 따른 착오 취소도 문제될 수 있습니다.

다만 광고에 다소 과장된 표현이 있었다는 이유만으로 모두 기망행위가 되는 것은 아닙니다. 대법원도 일반적인 상거래에서 허용될 수준의 과장과 중요한 사항에 대한 구체적인 허위 고지를 구분하고 있습니다.

개발계획이 무산됐다면 분양계약 해지가 가능할까요?

지하철역, 도로, 학교, 대형 상업시설과 같은 개발계획이 예상과 달라졌다는 이유만으로 곧바로 계약을 종료할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

계약 당시 단순히 “예정”, “추진 중”이라고 설명했는지, 이미 확정된 사업인 것처럼 구체적으로 광고했는지에 따라 달라질 수 있습니다.

실제로 대법원은 시행이 확정되지 않은 역사 신설계획을 확정적인 것처럼 광고한 사안에서 허위·과장광고에 따른 손해배상책임을 인정한 사례가 있습니다.

따라서 개발이 무산됐다는 결과만 보기보다 계약 당시 사업자가 알고 있던 사실과 실제 광고 표현을 비교해야 합니다.

분양계약 해지를 검토할 때 무엇을 준비해야 할까요?

① 분양계약서와 특약사항

② 모집공고와 카탈로그

③ 홈페이지·온라인 광고 화면

④ 상담직원과 주고받은 문자·카카오톡

⑤ 상담 및 설명 내용이 담긴 녹취자료

⑥ 계약 당시 개발계획이나 사업내용 자료

⑦ 실제 사업내용이 어떻게 변경됐는지 보여주는 자료

특히 중도금을 임의로 납부하지 않거나 일방적으로 계약 종료를 통보하는 것은 오히려 수분양자의 채무불이행 문제가 될 수 있으므로, 먼저 법적 근거를 검토하는 것이 중요합니다.

분양계약 해지, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 분양계약 해지는 상담직원이 거짓말했다는 이유만으로 가능한가요?

A. 바로 단정하기 어렵습니다. 어떤 설명을 했는지, 그 내용이 객관적으로 허위였는지, 계약 체결을 결정할 정도로 중요한 사항이었는지를 함께 확인해야 합니다.

Q. 분양계약 해지는 개발계획이 취소되면 가능한가요?

A. 개발계획의 무산만으로 자동 인정되지는 않습니다. 당시 사업자가 확정된 사실처럼 허위로 설명했는지와 실제 추진상황을 살펴야 합니다.

Q. 분양계약 해지가 인정되면 계약금과 중도금도 돌려받을 수 있나요?

A. 적법한 해제·취소가 인정된다면 이미 지급한 분양대금의 반환 문제가 함께 발생할 수 있습니다. 다만 반환 범위와 지연손해금 등은 구체적인 청구원인에 따라 달라질 수 있습니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며 법무법인 아크로 대표변호사로서 부동산 계약분쟁을 다루고 있습니다.

분양계약 해지는 광고 문구 하나만으로 판단하기보다 계약서와 모집공고, 상담내용, 실제 사업현황을 비교하고 계약해제·사기 또는 착오 취소 가능성을 구분하는 것이 중요합니다.

분양 당시 설명과 현재 사업내용이 다르다면 계약금이나 중도금 지급을 임의로 중단하기 전에 관련 자료부터 보존하고 분양계약 해지와 분양대금 반환 가능성을 검토해보시기 바랍니다.