임대인 고액 차임 요구로 권리금 계약 파기 시 손해배상 청구법 

안녕하세요. 법무법인 장헌 변성훈 변호사입니다.

상가 임대차 종료를 앞두고 기존 임차인이 가장 크게 고심하는 부분은 바로 권리금 회수입니다. 신규임차인을 구해 권리금 계약서까지 작성했음에도, 임대인이 기존보다 훨씬 높은 보증금이나 월세를 일방적으로 제시하면서 신규 계약 체결이 무산되는 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.

건물주는 "새 임차인과의 임대조건 결정은 소유자의 자유"라고 주장하고, 임차인은 "사실상 권리금을 회수하지 못하게 하려는 고의적 방해"라며 맞서게 됩니다. 최근 대법원은 임대인이 요구한 조건이 '현저히 고액'인지 판단할 때 무엇을 살펴야 하는지 구체적인 기준을 확립했습니다. 실무상 손해배상이 인정되는 핵심 요건을 정리해 드립니다.

[사건 실무 핵심 기준]

분쟁 유형: 임대인의 현저한 고액 차임 요구로 인한 상가 권리금 회수방해 및 손해배상 청구(민사)

대응 절차: 신규임차인 권리금 계약서 확보 → 임대인 조건 제시 기록(문자·내용증명) 확보 → 주변 시세 비교 및 적정 차임 감정 청구

판단 핵심: 단순 시세 상승을 넘어선 고액 요구 여부 및 임대인의 과도한 조건 제시와 권리금 계약 파기 사이의 인과관계 입증

단순한 임대료 인상과 위법한 회수방해의 구별

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 주선된 신규임차인에게 주변 상가의 차임·보증금 및 제반 사정에 비추어 '현저히 고액'의 조건을 요구하여 권리금 계약을 방해하는 행위를 금지하고 있습니다.

그러나 기존 차임보다 다소 높게 불렀다는 이유만으로 곧바로 불법행위가 성립하는 것은 아닙니다. 장기간 임대차가 유지되면서 물가나 상권 시세가 올랐다면 합리적인 범위 내의 임대료 인상은 건물주의 정당한 권리로 인정될 수 있기 때문입니다.

결국 법원이 판단하는 핵심은 단순한 증액 여부가 아니라 '인상의 폭과 요구 경위'입니다. 상식적인 시장 조정을 넘어 신규임차인이 도저히 수용할 수 없는 조건을 제시함으로써 권리금 계약을 무산시키려는 의도가 객관적으로 드러났는지가 쟁점이 됩니다.

주변 시세를 넘어서는 대법원의 종합적 적정 차임 판단

최근 대법원은 '현저히 고액' 여부를 심리할 때 단순히 인근 상가의 임대료만을 기계적으로 비교해서는 안 된다는 점을 명확히 판시했습니다.

종전 임차인이 부담하던 조건과 신규임차인에게 요구한 조건의 격차, 해당 상가 점포의 위치·면적·층수·영업 환경, 주변 유사 점포의 실제 계약 사례와 거래 관행, 전반적인 경제 상황을 종합적으로 비교해야 합니다. 예컨대 종전 월세가 600만 원이었는데 신규임차인에게 2,000만 원을 요구했다면, 주변 시세가 올랐다는 막연한 주장만으로는 정당화될 수 없습니다.

실제 소송에서는 감정평가를 통해 산출된 '적정 임대료'가 핵심 기준이 되며, 적정 금액과 임대인 요구액 사이의 현격한 불균형을 입증해 내는 것이 승소의 열쇠가 됩니다.

신규임차인의 체결 의사와 계약 무산의 인과관계 증명

임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 받아내려면 단순한 협상 결렬을 넘어 엄격한 인과관계를 증명해야 합니다.

첫째, 기존 임차인과 신규임차인 사이에 진정하게 체결된 권리금 계약서와 계약금 지급 내역이 존재해야 합니다. 둘째, 신규임차인이 보증금과 월세를 부담할 만한 재정적 자력과 영업 의사가 충분했다는 점이 소명되어야 합니다. 셋째, 신규임차인이 계약을 포기한 유일하고 결정적인 이유가 바로 '임대인의 과도한 고액 조건 제시' 때문이었음을 입증해야 합니다.

임대인의 조건 제시가 구두나 전화로만 오갔다면 추후 말을 바꿀 위험이 매우 큽니다. 따라서 임대인이 통보한 구체적인 금액과 조건, 이에 대해 신규임차인이 거절 의사를 표시한 과정 전체를 문자, 카카오톡, 내용증명 등 서면 증거로 남겨두어야 합니다.

상가 권리금 회수방해 소송은 임대인이 요구한 조건이 주변 시세 및 적정 차임에 비추어 현저히 부당하다는 점과 그로 인해 계약이 최종 무산되었다는 인과관계를 빈틈없이 엮어내야 합니다.

임대인의 무리한 월세 인상 요구로 권리금 계약이 파기될 위기에 처해 있거나 이미 계약이 틀어져 막막한 상황이시라면 혼자 끙끙 앓지 마시고 편하게 연락해 주시기 바랍니다. 신규임차인과 주고받은 권리금 계약서와 대화 내역을 바탕으로 권리금을 지켜낼 수 있는 최선의 해결책을 찾아드리겠습니다.

법무법인 장헌 변성훈 변호사