전세금 반환을 위한 집 매매 방법과 새출발기금 활용

Question

아파트 전세 세입자 입니다.

현재 상황입니다.
- 20년도에 첫 입주
- 약 6년째 거주 중
- 8월 말 만기
- 전세보증보험 미가입
- 22년 4월 전세대출 변경 하며 신한은행에 1.53억 전세자금대출
- 집주인의 요청으로 후순위 대출 동의
- 등기부등본에 전세대출 실행 3일 뒤 근저당권 설정 "채권최고액 241,200,000원"
- 후순위 대출은 집주인의 동생이 사업차 받음
- 24년 9월 새출발기금으로 근저당 이전이 되어 있음
- 전세 보증금은 2.3억
- 현재 KB 시세 약 3.6억

위와 같은 상황으로
- 다음 세입자 구하기가 불가능
- 집주인이 집을 매매 하는 것도 불가능
- 재계약시 보증보험 가입 불가능
인 상황 입니다.

경매로 넘어가면 기간이 오래 걸린다고 하는데
아무래도 집을 매매 하고 전세금을 돌려 받는게 제일 좋을것 같은데요

근저당이 새출발기금으로 잡혀 있어서
혹시나 새출발기금에서 집을 매매 할 수 있게 도와 주거나 할 수 있는 방법은 없을까요?
꼭 새출발기금의 도움을 받지 않더라도 집을 매매 할 수 있는 방법이 있을까요?

집주인이 채무액을 상환 하는 것은 불가능하고,
문제해결에는 적극적으로 도움을 주려고 하고 있는 상황입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대인이 임대차목적물을 매도하여 임차인에게 보증금을 반환해 주겠다는 말은 믿지 마시기 바랍니다.
2. 그러한 매매에서는 임차인에 대한 보증금반환채무를 매수인이 인수하는 조건으로 매매계약이 체결될 가능성이 매우 높기 때문입니다. 
3. 임차인에 대한 보증금반환채무뿐만 아니라 후순위의 근저당권도 존재하므로 이미 임대차목적물은 깡통주택에 불과한바, 이러한 임대차목적물을 제대로 가격을 주면서 매수하려는 사람은 없을 것입니다.
4. 따라서 임차인께서는 만기 2개월 전까지 해지통지를 하였다면, 만기일까지 보증금반환이 안될 경우에는 더 이상 기다리지 마시고 어쩔 수 없이 직후에 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 승소판결 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.
5. 경매절차에서는 낙찰자가 있을 경우에는 배당을 받는 방법으로, 낙찰자가 없는 경우(보증금 및 근저당채무로 인하여 없을 가능성이 매우 높음)에는 셀프낙찰도 고려하셔야 할 것입니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

사실관계

2020년 입주 후 약 6년째 거주 중이며 8월 말 만기가 도래합니다. 2022년 4월 신한은행 전세자금대출 1.53억을 실행하였고, 그 3일 뒤 집주인 동생 명의로 채권최고액 약 2.41억의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권은 2024년 9월 새출발기금으로 이전된 상태입니다. 전세보증금은 2.3억이고 현재 시세는 약 3.6억입니다. 전세보증보험 미가입 상태에서 만기가 임박해 있고, 다음 세입자 구하기도 재계약도 어려운 상황이라 의뢰인님의 불안감이 매우 크실 것으로 이해됩니다.

의견

매매를 통한 전세금 회수가 현실적으로 가장 빠른 경로이며, 새출발기금 측과의 협의가 핵심 변수입니다. 새출발기금은 부실채권 정리 목적상 담보 부동산의 임의매각에 협조하는 경우가 있으므로, 집주인이 협조 의사가 있는 지금 새출발기금 운용기관에 직접 매각 동의 또는 조건부 말소 협의를 요청하는 것이 현실적입니다. 다만 기관이 요구하는 배분 조건에 따라 의뢰인님의 전세금 전액 회수 여부가 달라질 수 있어, 협의 전 선순위 대출 잔액·근저당 채권 잔액·예상 매각가를 정확히 확인해야 합니다.

한 가지 중요한 리스크를 짚어 드립니다. 전세자금대출 실행 3일 뒤 근저당이 설정된 경위에 따라서는 당초 후순위 동의 과정에 하자가 있을 수 있고, 이 경우 은행 측 책임 여부도 검토해 볼 여지가 있습니다.

또한 8월 말 만기가 지나면 임차권등기명령을 즉시 신청해 두셔야 이후 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 시급히 챙기셔야 할 절차입니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

임호균 변호사 · Answer

부동산 분쟁 및 계약 관련 사건을 다뤄온 경험을 바탕으로 답변드립니다.

전세보증금 2.3억, 후순위 근저당 채권최고액 2억4,120만원이 함께 걸린 상태에서 매매를 통해 자금을 회수하려는 구조라 순서를 정리해 드립니다.

먼저 채권최고액과 실제 잔존 채무액은 다릅니다. 새출발기금으로 이관된 채무는 상환유예나 감면이 적용된 경우가 많아 실제 갚아야 할 금액이 채권최고액보다 낮을 수 있습니다. 협상에 앞서 새출발기금 측에 실제 잔존 채무 규모와 매각(임의변제) 동의 요건부터 확인하시는 것이 순서입니다.

다만 근저당이 남은 상태에서는 일반 매수인을 구하기 쉽지 않습니다. 집주인이 협조적이라면 세입자님이 직접 매수인을 물색해, 임차보증금을 매매대금에서 우선 공제하는 조건의 승계 임대차 형태로 계약을 설계하는 방법도 실무적으로 고려해볼 수 있습니다.

시세(3.6억)가 채권최고액과 보증금 합계보다 높아 회수 여지는 있으나, 협상이 지연되면 만기(8월말) 이후 임차권등기 및 경매 절차로 넘어갈 가능성도 함께 대비하셔야 합니다.

상담 신청해주시면 새출발기금 채무 현황 자료와 등기부등본을 기준으로 매각 협상안과 임차권등기 시점을 구체적으로 검토해드리겠습니다.

김영호 변호사 · Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.

전세보증보험 미가입 상태에서 근저당이 새출발기금으로 이전된 구조는 복잡하지만, 매매를 통한 전세금 회수가 현실적인 해법입니다.

1. 현재 권리관계 정리
전세보증금 2.3억, 신한은행 전세대출 1.53억, 새출발기금 근저당 채권최고액 약 2.41억이 설정된 상태입니다. KB시세 3.6억 기준으로 매매가 성사되면 순위에 따라 배분이 이루어지므로, 전세금 전액 회수 가능 여부는 실제 매매가와 선순위 채권 총액을 정밀하게 계산해야 합니다.

2. 임차권등기명령 신청
만기인 8월 말 이후 전세금을 돌려받지 못하면 즉시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이를 통해 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 향후 매매나 경매 절차에서 권리를 보호받을 수 있습니다.

3. 새출발기금 협의 가능성
새출발기금은 채무조정 프로그램으로, 집주인이 적극 협조 의사가 있다면 담당 기관과 매각 동의 및 채권 처리 방식에 대해 협의하는 것이 가능합니다. 집주인 명의로 매각 진행 시 새출발기금 측의 동의 없이는 근저당 말소가 어려우므로 사전 협의가 필수입니다.

4. 대응방안
만기 전 집주인과 함께 매매 절차를 준비하고, 매매대금에서 전세금이 우선 변제될 수 있는 구조를 계약서에 반영하는 것이 핵심입니다. 권리 순위 분석과 협의 전략이 필요한 사안이므로, 상담 주시면 구체적인 방법을 안내해 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 핵심 쟁점
이 사건은 임대차 만료에 따른 보증금반환청구권 행사와, 후순위 근저당권자(새출발기금)와의 우선순위 문제가 핵심입니다. 매매 성사 여부는 집주인과 근저당권자 간 협의 사안이라 질문자님이 강제할 수 있는 부분이 아닙니다.

2. 유리한 점과 불리한 점
전세대출 실행 후 3일 뒤 근저당이 설정됐다면 질문자님의 전입·확정일자가 선순위일 가능성이 높아, 경매로 가더라도 우선변제권으로 보증금을 회수할 여지가 있습니다. 다만 보증보험 미가입 상태에서 임대인의 자력 상환이 불가능해, 협의 반환이 사실상 막혀 있는 점은 불리합니다.

3. 대응 방향
만기 전 반드시 갱신거절 의사를 내용증명으로 명확히 통지해 묵시적 갱신으로 발목 잡히는 실수를 피해야 하며, 만기 후에는 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사와 보증금반환소송·강제경매를 함께 진행하는 전략이 필요합니다. 새출발기금이 매매를 주선해주는 절차는 없고, 우선순위·배당 시뮬레이션을 미리 해봐야 실질적 회수 가능성을 가늠할 수 있습니다.

4. 정확한 대응을 위해
위 의견은 기재해주신 내용만으로 본 일반적 검토입니다. 유리·불리는 사건마다 차이가 있어, 전후사정과 사건경위를 직접 들어봐야 이 사건의 현실적인 목표와 제가 도와드릴 수 있는 범위를 정확히 잡을 수 있습니다. 상담 신청 주시면 함께 정리해 드리겠습니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 전세금 반환 문제와 복잡한 근저당 관계로 인해 의뢰인께서 얼마나 답답하고 걱정이 크실지 깊이 공감합니다. 저는 관련된 임대차 및 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

질문하신 내용을 바탕으로 해결 방법을 정리해 드리겠습니다.

1. 새출발기금 협의를 통한 임의매각 (집 매매)

의뢰인은 2020년에 입주하셨기에 2022년에 설정된 근저당권보다 우선하는 선순위 대항력을 갖추신 것으로 보입니다. 새출발기금에서 직접 매매를 주선해 주는 것은 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다. 다만, 집주인이 문제 해결에 적극적이므로, 집주인이 새출발기금 담당자와 협상하여 '임의매각' 동의를 구하는 방법이 있습니다. 매수인에게 의뢰인의 보증금을 승계시키거나 반환하고, 남은 매매 대금으로 새출발기금 채무를 상환하여 근저당을 말소하는 조건으로 일반 매매를 진행해 볼 수도 있습니다.

2. 협의 불가 시 소송 및 경매를 통한 회수

만약 새출발기금과의 채무 상환 협의가 결렬되어 매매가 막힌다면, 법적 절차를 통한 회수를 고려하셔야 할 것으로 생각합니다. 임차권등기명령 신청 후 전세보증금반환소송을 제기하여 강제경매를 진행하는 방법입니다. 경매는 기간이 소요될 수 있으나, 현재 KB시세(3.6억)가 보증금(2.3억)보다 높고 의뢰인께서 선순위 권리자이시므로, 경매 절차를 통해서도 보증금을 안전하게 배당받으실 수 있을 것으로 보입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.