부동산 중개보조원의 중개 과정과 법적 쟁점

Question

1. A부동산에서 대표와 중개보조원이 같이 일을하고있습니다.
중개보조원이 매도인에게 매도 의뢰를 받았고 중개보조원은 해당 집을 보여준 후 대표핸드폰으로 매도인과 통화하여 금액 조율을 하여 타 부동산과 공동중개 계약을 체결하게 되었으나 매수인의 사정으로 계약금을 포기하고 계약이 해지되어 해당 매매건에 대한 중개수수료 50%를 대표 계좌로 수령하였습니다.
2. 추후 중개보조원이 새로운 매수인을 매도인의 집을 보여주고 금액 조율을하여 대표 핸드폰으로 계약에 준하는 문자를 보낸 후 계약을 체결하였습니다.
- 이 상황에서 매도인은 해당 부동산을 방문을 하였으며 해당 부동산에는 업무 현황표를 비치해두어서 공인중개사과 중개보조원이 누구인지 알 수 있습니다.
3. 계약 체결 후 전세 임차인을 새로 맞추는 과정에 A부동산 대표의 남편 (중개보조원의 아들)이 해당 소재지의 임차인으로 들어가게되었고 매도인과 전세계약을 체결하고 매수인이 승계하는 방식으로 진행되었습니다.
3-1 매매계약 당시 개업공인중개사(대표), 중개사, 중개보조원, 매도인, 매수인 전부 부동산에 같이 있었으며 중개사의 9개월된 아기가 있어 대표의 남편(중개사자격증보유)이 설명을 대신 하였습니다.
4. 매도인은 해당 소재지에 결로 및 하자가 없다고 전세 잔금일에 고지하였으나 매도인의 배우자는 집을 보여줄 때 결로가 있다고 구두로 설명했다고합니다. 하지만 해당 물건지에 거주하고있을 떄 짐이있으며 드레스룸 뒤 결로를 숨기려고 벽지를 더 붙여놓은걸 고지하지않았으며 임차인은 공실상태에서 발견하게되었습니다. 이 부분에 대하여 하자 보수를 해줘야한다에 대해 다툼이 있었고 매도인은 해당 부동산에 내용증명을 보낸 상태입니다.
내용증명에서는 중개사법에 관련된 위법행위 등, 1번에 기지급한 중개보수 반환, 2번에 대한 중개보수 감액을 요구하며 더이상 문제를 삼을 생각이 없다는 문구가 들어가있습니다.
또한 기지급한 중개보수는 6월30일까지 지급되지않으면 법적절차 및 행정관청에 민원제기 등 법적 절차를 이행한다고합니다.

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요.

중개보조원의 업무 범위 위반 여부와 하자의 고지 상태에 따라 수수료 반환 의무 및 배상 책임이 달라질 여지가 있어 확정적으로 단정하기는 어렵습니다.

법적으로 중개보조원은 매물 안내 등 단순 업무만 보조해야 하므로, 계약서 작성이나 중요 금액 조율을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 중개보수 반환 사유가 될 여지가 있습니다. 만약 대표가 계약을 실질적으로 주관하고 보조원은 안내만 도왔다면 위반이 아닐 수 있지만, 중개사 자격이 없는 대표 남편이 확인설명을 대신했다면 위법성 규명 과정에서 수수료 감액 요인으로 작용할 시나리오도 존재합니다. 하자 문제와 관련해서는 매도인이 결로를 고의로 은닉(숨기는 행위)한 정황이 인정된다면 민법상 하자담보책임(물건의 결함에 대해 지는 책임)에 따라 보수 비용을 부담할 여지가 큽니다. 반면 매도인 배우자의 주장대로 사전에 구두로 결로 사실을 명확히 알렸고 임차인도 이를 인지한 상태였다면 책임이 면제되거나 경감될 가능성도 배제할 수 없습니다.

향후 대응을 위해서는 내용증명에 기재된 요구 조건의 타당성을 검토하기 위해 계약 당시 작성된 중개대상물 확인설명서와 특약 조항을 우선 확인하시는 것이 안전할 여지가 있습니다. 내용증명 답변서를 통해 중개 과정의 적법성을 논리적으로 소명하되, 분쟁이 커질 경우 행정처분(관청의 제재 조치) 등의 위험이 따를 수 있으므로 합의를 통한 원만한 조율 방안도 함께 검토하실 수 있습니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.