공사 중 예상 밖 지반 문제 발견 시 추가공사비 청구 대응법 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

설계도면과 사전 현장조사 결과를 바탕으로 도급금액을 확정하고 착공에 들어갔으나, 기초 터파기나 굴착을 개시한 직후 예상치 못한 거대 암반, 극심한 연약지반, 대량의 지하수맥 등이 돌출되는 사례가 빈번하게 발생합니다.

이러한 지중 위험이 현실화되면 당초 계획했던 공법의 전면 수정, 흙막이 차수 보강, 지반 그라우팅 등 대규모 추가공사가 불가피해지며 막대한 비용과 공기 지연이 수반됩니다. 이때 발주자는 "시공사가 현장 여건을 사전 확인하고 계약했으므로 통상적인 위험 부담 범위 내에 있다"라며 추가공사비 증액을 거부하고, 시공사는 "사전 지반조사로는 도저히 예측할 수 없었던 지중 조건의 변경"이라고 팽팽히 맞서며 법적 분쟁으로 비화하게 됩니다.

지반 조건의 법적 성격과 설계변경에 따른 대금 증액 법리

도급계약에서 기초 지반 조건은 공사비와 공사기간을 산정하는 핵심 전제 사실에 해당합니다. 계약 체결 시 발주자가 교부한 설계도서, 현장설명서, 지반조사보고서상에 '일반 토사 굴착'이나 특정 토질을 전제로 공사금액이 산출되어 있었다면, 시공 과정에서 나타난 전혀 다른 성상의 지질 조건은 단순한 현장 변동이 아니라 '계약의 전제가 된 지반 조건의 중대한 변경(Differing Site Conditions)'으로 평가됩니다.

계약서상에 "수급인은 착공 전 현장 여건을 충분히 확인하고 숙지하였다"라는 포괄적 현장확인 문구가 기재되어 있다는 사정만으로 모든 불가예측적 지중 위험을 시공사에게 전가할 수는 없습니다. 비파괴 검사나 지표면 관찰 등 통상적인 주의의무를 다했음에도 시추조사의 한계로 인해 파악할 수 없었던 심도 깊은 지하 장애물이나 이례적인 암반 분포는 민법상 도급인의 협력의무 위반 또는 사정변경에 따른 설계변경 사유에 해당합니다. 따라서 수급인은 최초 계약의 구속력을 벗어나 변경공법에 따른 정당한 추가공사비 청구권을 정당하게 행사할 수 있습니다.

발주자의 승인 부인 항변 탄핵 및 묵시적 지시 입증

지반 문제로 인한 추가공사 분쟁에서 발주자들이 가장 빈번하게 내세우는 방어 논리는 "시공사가 자의적으로 공법을 변경하였고, 정식 변경계약이나 사전 서면 승인이 없었으므로 공사비를 인정할 수 없다"라는 항변입니다. 그러나 현장 붕괴 위험이나 주변 지반 침하 등 안전사고가 우려되는 긴급한 지반 하자 상황서 서면 변경계약의 체결만을 기다리며 공사를 중단하는 것은 현실적으로 불가능합니다.

판례와 실무는 공법 변경에 대한 정식 서면 합의가 부존재하더라도, 발주자나 감리단이 지반 문제를 보고받고 현장 회의를 거쳐 보강공법의 적용을 인지·묵인하였거나, 변경된 시공을 통해 목적물의 실질적 가치가 증대되었다면 묵시적인 공사 변경 지시 내지 승인이 성립한 것으로 판단합니다. 따라서 수급사업자는 지반 이상 발생 직후 발주자에게 발송한 상태 보고 공문, 감리단의 지반 확인서, 감리일지, 구조기술사의 지반 안전진단 의견서, 공법 심의 회의록 등을 선제적으로 편철하여 상대방의 서면 미비 항변을 탄핵해야 합니다.

공기연장 책임 구획을 통한 지체상금 방어 및 손해액 산정

예상 밖의 지반 하자는 필연적으로 터파기 지연과 준공 기한 도과를 초래하므로, 추가공사비 청구와 동시에 발주자의 지체상금 청구에 대한 방어 전략이 병행되어야 합니다. 발주자는 공기 지연의 책임을 시공사의 기술적 역량 부족으로 몰아가며 거액의 지체상금을 잔여 공사대금과 상계하려 들기 쉽습니다.

이러한 부당한 상계 주장을 배척하기 위해서는 지반 이상이 발견되어 굴착이 중단된 시점부터 설계 검토, 공법 변경 심의, 자재 조달, 재착공에 이른 전 과정을 임계경로(Critical Path) 공정표 상에서 일자별로 명확히 특정해야 합니다. 이는 시공사의 귀책사유가 아닌 '도급인 측의 설계도서 부실 및 지반 변경'에 기인한 불가피한 지연임을 증명하는 핵심 자료가 됩니다. 나아가 투입된 대형 굴착 장비의 임대료, 토류벽 보강 자재대, 안전 인건비는 물론 공기연장 기간 동안 지출된 현장 관리비까지 객관적인 실비 지출 증빙과 결합함으로써 지체상금의 부과를 원천 차단하고 추가 공사비 전액을 확정할 수 있습니다.

핵심 요약

📌 지중 조건 변경의 법리: 사전 지반조사로 예측할 수 없었던 암반이나 연약지반은 계약의 전제 사실 변경에 해당하여 설계변경 증액 사유를 구성합니다.

📌 포괄적 면책 문구의 무효화: 계약서상의 단순 '현장확인 완료' 문구만으로 불가항력적 지중 위험까지 전부 시공사에게 전가할 수 없습니다.

📌 묵시적 변경 승인의 증명: 감리 확인서, 현장 보고 공문, 구조검토 회의록을 확보하여 정식 변경계약 부존재를 핑계 삼는 발주처의 항변을 탄핵합니다.

📌 지체상금 방어와 공기연장 연계: 공정 중단 일정을 임계경로로 특정하여 시공사 귀책이 아님을 입증하고 간접비와 추가공사비를 일체로 관철합니다.

터파기 및 기초 공사 중 돌출된 지반 문제는 사전에 예견하기 어려운 지중 하자의 특성상, 준공 이후 단순한 사후 정산 방식으로 접근할 경우 승인 여부와 과실상계를 둘러싸고 시공사가 극도로 불리한 국면에 놓이기 쉽습니다. 발주자의 구두 약속이나 공정 촉박을 이유로 지반 상태의 기록과 승인 절차를 소홀히 한 채 시공을 완료하면, 추후 소송 단계에서 감정 결과만으로 당시의 지중 상황과 추가 비용의 인과관계를 복원하기 어렵습니다. 따라서 지반 이상이 확인된 즉시 사전 지반조사서와 현장 실측 자료를 대조하여 증거를 보전하고, 공법 변경과 공기 지연의 귀책사유를 서면으로 명확히 구획해 두는 것이 정당한 공사비를 온전히 회수하는 핵심적인 대응입니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사