준공 후 최종 기성 확정 지연 시 공사대금 청구 대응법 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

공사가 사실상 모두 완료되어 발주자가 이미 건물을 인도받아 사용·수익하고 있음에도 불구하고, 마지막 잔여 공사대금의 지급만을 기약 없이 미루는 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 현장의 발주자들은 통상 "최종 기성검사가 완료되지 않았다"라거나 "정산 협의가 끝나지 않았다"라는 명분을 내세우며 대금 결제를 지연시키고, 시공사는 완성된 목적물을 인도했으므로 즉시 잔여 도급대금이 지급되어야 한다고 맞서며 첨예한 대립을 겪게 됩니다.

특히 건설경기 침체 국면에서는 이러한 정산 지체 행위가 시공사의 심각한 유동성 위기로 직결되므로, 단순한 독촉에 그칠 것이 아니라 정산 미확정 상태에 대응하는 정교한 법리적 규명이 선행되어야 합니다.

준공 사실과 최종 기성 확정의 법적 구획 및 채권자지체 책임

도급계약의 본질상 건물의 준공검사 통과와 최종 공사대금의 확정은 법률상 구별되는 절차입니다. 준공검사의 통과는 수급인이 계약상 약정된 일의 완성을 마쳤음을 의미하며, 사회통념상 건물로서의 구조와 기능을 갖추어 완성된 목적물을 도급인에게 인도할 준비를 마쳤음을 확인하는 단계입니다. 반면 최종 기성확정은 설계변경에 따른 물량 증감, 추가공사 대금의 반영, 기지급 선급금 및 기성금의 공제 등을 거쳐 잔여 정산 채권액을 확정하는 계산 절차에 해당합니다.

따라서 준공검사가 통과되었다는 사정만으로 시공사가 일방적으로 청구한 잔여 총액이 곧바로 확정 채권이 되는 것은 아니지만, 반대로 도급인이 정당한 이유 없이 기성검사나 정산 확정 절차를 부당하게 회피·지연하는 경우에는 수급인의 대금지급청구권을 무기한 정지시킬 수 없습니다. 수급인이 계약상 요구되는 기성검사 신청원장과 준공도면, 정산내역서 등 필요 서류를 모두 교부하여 이행을 제공했음에도 발주자가 자의적으로 확인 절차를 지연한다면, 이는 민법상 채권자지체에 해당할 뿐만 아니라 신의성실의 원칙상 조건성취를 방해한 행위로 평가되어 대금지급의무의 기한이 도래한 것으로 볼 수 있습니다.

발주자의 동시이행항변권 남용 탄핵 및 공종별 채권 분리

발주자가 막연히 '정산 미완료'를 이유로 전체 잔여 대금의 지급을 거절하는 것은 실무상 동시이행항변권의 남용에 해당할 소지가 큽니다. 도급인이 대금 지급을 거부할 때에는 추가공사 범위에 대한 부인인지, 물량 산출의 오류 주장인지, 하자로 인한 손해배상채권과의 상계 주장인지 등 그 실질적 항변 사유를 명확히 특정해야 합니다.

만약 전체 잔여 공사대금 중 추가공사비나 일부 마감 공종 등 극히 일부분에 대해서만 다툼이 있는 상황임에도 기성검사 미완료를 핑계로 기시공되어 객관적으로 검수가 끝난 본공사 대금 전체의 결제를 전면 보류하고 있다면, 이는 신의칙상 허용될 수 없는 권리남용입니다. 따라서 시공사로서는 공종별 계약금액, 실제 시공물량, 기존 수령액, 공제 항목을 명확히 대조하는 정산표를 작성하여, 양측 간 다툼이 없는 확정적 기성금 채권과 추가·변경공사로 인한 분쟁 채권을 분리 청구함으로써 상대방의 일괄 동시이행항변을 선제적으로 탄핵해야 합니다.

객관적 기성고율 입증 및 감리 자료 확보를 통한 대금 관철

최종 기성확정이 지연되는 분쟁에서 정당한 공사대금을 온전히 관철하기 위해서는 현장 철수 직후의 객관적 증거 선점이 승패를 결정합니다. 공사가 완료된 후 시공 인력이 철수하고 현장 감리단이 해산되면 사후에 당시의 시공 물량과 변경 경위를 복원하는 데 막대한 입증상 난관이 따릅니다.

따라서 준공 시점에 기성검사원, 준공계, 변경계약서 및 변경내역서, 감리원 확인서, 작업일보, 현장 실측 사진, 발주처 지시 공문 등을 체계적으로 편철해 두어야 합니다. 특히 추가·변경시공의 경우 발주자나 감리의 명시적·묵시적 지시가 있었음을 증명하는 서면과 당시 작성된 공정표를 확보해야 하며, 기성검사 신청 사실과 이에 대한 발주자의 회신 내역을 내용증명 등 공적 서면으로 남겨두어야 합니다. 이러한 객관적 자료를 통해 실제 기성고율과 시공 비용의 정당성을 입증해 낸다면, 소송 단계에서의 감정 절차에서도 불리한 감액을 방어하고 지연손해금까지 포함한 정당한 잔여 대금을 확보할 수 있습니다.

핵심 요약

📌 준공과 기성확정의 구별: 준공 완료가 청구액 전체의 자동 확정을 의미하지는 않으나, 발주자의 고의적인 기성검사 지연은 신의칙상 허용되지 않습니다.

📌 동시이행항변권의 남용 방어: 다툼이 있는 추가공사비 등을 이유로 다툼이 없는 전체 잔여 대금 결제를 보류하는 상대방의 항변을 탄핵해야 합니다.

📌 공종별 정산 채권 분리: 공종별 계약금액, 기지급액, 변경시공분을 구조화하여 다툼 없는 기성 채권을 우선 특정해 청구하는 것이 실익이 큽니다.

📌 현장 자료의 선제적 편철: 감리 확인서, 작업일보, 기성검사원 등 객관적 실측 자료를 현장 철수 전 확보해야 불합리한 공제나 감액을 차단할 수 있습니다.

준공 이후 발주자의 정산 지연은 단순한 행정 절차상의 지체가 아니라, 수급인의 정당한 대금 채권을 사실상 침해하는 분쟁의 시작점입니다. 발주자의 "정산이 끝나면 한꺼번에 지급하겠다"라는 구두 약속만을 신뢰하여 장기간 대응을 미룰 경우, 현장 입증자료가 유실되거나 관계자의 퇴사로 인해 추후 소송 및 정산 과정에서 극히 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

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