전세보증금 돌려받는 방법, '2억 원' 반환받은 사례 

안녕하세요. 법무법인 어진 부동산전문변호사 하동권입니다.

“전세보증보험에 가입해주기로 했는데 약속을 지키지 않았습니다.”

“보증금도 일부만 돌려주고 이후에는 연락까지 피하고 있습니다.”

전세보증금 돌려받는 방법을 찾는 분들이 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차가 실제로 종료됐는지, 그리고 임대인이 어떤 반환의무를 부담하고 있는지입니다.

이번 사건에서도 단순한 미지급 문제가 아니라 갱신계약 당시 정한 조건과 그 불이행이 중요한 쟁점이 됐습니다.

전세보증금 반환 → 결과 : 2억 770만 원 지급 및 가집행 인용

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 일부 내용이 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사건개요 >>

의뢰인은 화성시 소재 오피스텔을 임차해 보증금을 지급하고 거주하고 있었습니다.

이후 계약을 갱신하면서 임대인이 전세보증보험에 가입하고 보증금 일부를 감액해 반환하기로 하는 조건을 정했습니다.

그러나 임대인은 전세보증보험 가입 약속을 이행하지 않았고 보증금 역시 일부만 반환한 채 이후 연락을 회피했습니다.

이에 의뢰인은 임대차계약 종료와 남은 보증금 반환을 구하기 위해 법무법인 어진을 선임했습니다.

<< 하동권 변호사의 조력 및 결과 >>

① 갱신계약의 조건을 구체적으로 분석했습니다

갱신계약 당시 전세보증보험 가입과 보증금 일부 반환이 어떤 조건으로 정해졌는지 계약 내용과 당사자의 의사를 검토했습니다.

단순히 계약기간이 연장됐다는 형식만 보지 않고, 갱신의 전제가 된 약정이 실제로 이행됐는지를 중심으로 법률관계를 정리했습니다.

② 임대인의 약정 불이행을 소명했습니다

임대인이 전세보증보험에 가입하지 않았고 약정된 보증금 반환 역시 제대로 이행하지 않았다는 점을 관련 자료를 통해 정리했습니다.

이를 바탕으로 갱신계약의 효력을 다투고 기존 임대차가 적법하게 종료됐다는 점을 주장했습니다.

③ 해지 통보와 임대인의 동의 정황을 정리했습니다

계약 종료 의사와 임대인의 대응 내용을 시간순으로 정리해 임차인이 일방적으로 계약을 포기한 것이 아니라 적법하게 종료 절차를 밟았다는 점을 소명했습니다.

④ 보증금 반환 범위를 구체적으로 청구했습니다

임대인이 이미 일부 반환한 내역과 미지급된 보증금을 구분해 반환해야 할 금액을 명확히 산정했습니다.

그 결과 법원은 의뢰인의 청구를 받아들였습니다.

→ 결과 : 피고는 원고에게 2억 770만 원 지급

전세보증금 돌려받는 방법, 무조건 소송부터 해야 할까요?

반드시 그렇지는 않습니다.

금전 지급을 목적으로 하는 청구라면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 지급명령은 법원이 채무자를 미리 심문하지 않고 서류를 토대로 발령할 수 있는 독촉절차입니다.

다만 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 적법하게 이의신청을 하면 해당 범위에서 지급명령의 효력이 없어지고 일반 소송절차로 넘어가게 됩니다. 반대로 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 발생합니다.

따라서 계약 종료 여부나 공제금액을 임대인이 적극적으로 다툴 가능성이 크다면 처음부터 전세보증금반환소송을 진행하는 편이 적절한 경우도 있습니다.

보증금 못 받고 이사해야 한다면 어떻게 할까요?

주택임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었다면 임차권등기를 마친 이후에는 이사나 전출로 기존 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 유지할 수 있습니다. 따라서 ‘신청’만 했는지가 아니라 실제 등기가 완료됐는지 확인하는 것이 중요합니다.

전세보증금 돌려받는 방법, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 전세보증금 돌려받는 방법은 지급명령이 가장 빠른가요?

A. 상대방이 이의하지 않는다면 비교적 간명하게 집행권원을 확보할 수 있습니다. 다만 임대인이 2주 안에 이의하면 일반 소송절차로 진행되므로 분쟁 가능성을 먼저 살펴야 합니다.

Q. 전세보증금 돌려받는 방법은 계약 끝나자마자 소송하면 되나요?

A. 계약이 실제로 종료됐는지부터 확인해야 합니다. 묵시적 갱신이나 별도 갱신계약이 있었다면 종료 시점과 해지 절차가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

Q. 전세보증금 돌려받는 방법을 알아보는데 먼저 이사해도 될까요?

A. 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로 보증금을 받지 못한 상태라면 임차권등기명령 필요성과 실제 등기 완료 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

왜 하동권 변호사를 선택해야 할까요?

하동권 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로서 전세보증금 반환, 임대차, 명도 등 부동산 분쟁을 다루고 있습니다.

전세보증금 돌려받는 방법은 단순히 “돈을 달라”고 요구하는 것에서 끝나지 않습니다. 계약 종료 여부, 갱신조건, 반환금액, 임차권등기명령, 지급명령·반환소송과 승소 이후 강제집행까지 순서대로 살펴야 합니다.

이미 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못하고 있다면 임대차계약서와 보증금 지급내역, 갱신약정과 반환요구 자료부터 정리하고 현재 상황에서 가장 실효적인 회수 절차를 검토해보시기 바랍니다.