🖋 계약서 서명 부인, 보증금은 못 받을까 

전세보증금 반환소송에서 임대인이 계약서의 서명이나 도장을 자신이 한 것이 아니라고 주장하면, 단순히 계약서를 제출하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 이때에는 문서가 실제 작성자의 의사에 따라 만들어졌다는 점과 계약·지급·입주가 이어진 경위를 단계적으로 입증해야 합니다.

📄 계약서는 먼저 진정성립을 거칩니다

사문서는 그것이 진정하게 성립했다는 사실이 증명되어야 증거로 쓸 수 있습니다. 여기서 진정성립이란 계약서에 적힌 내용이 모두 진실이라는 뜻이 아니라, 그 문서가 명의자의 의사에 따라 작성되었다는 뜻입니다. 따라서 법원은 계약서 내용의 신빙성을 따지기 전에 문서 자체가 누구의 의사로 만들어졌는지를 먼저 살필 수 있습니다.

임대인이 계약서 전체가 위조되었다고 하는지, 본인의 이름 옆 도장만 문제 삼는지, 대리인에게 권한을 준 사실을 부인하는지에 따라 입증 대상이 달라집니다. 임차인은 상대방의 부인 취지를 정확히 확인하고, 계약서 작성자·서명 과정·날인 경위·원본 보관자를 나누어 정리해야 합니다. 단순히 “원래 계약서가 있으니 진짜다”라고 주장하는 것만으로 쟁점이 해소되는 것은 아닙니다.

✍️ 서명·날인이 있으면 추정이 문제됩니다

민사소송법은 사문서에 본인이나 대리인의 서명, 날인 또는 무인이 있으면 진정하게 성립한 것으로 추정한다고 정합니다. 다만 계약서에 도장 모양이 찍혀 있다는 사실만으로 모든 단계가 자동 인정되는 것은 아닙니다. 그 인영이 본인의 도장에 의한 것인지, 실제로 본인이 직접 날인했거나 정당한 권한을 받은 사람이 날인했는지가 다투어질 수 있습니다.

임대인이 인영 자체는 자신의 도장과 같다고 인정하면서도 누군가 무단으로 사용했다고 주장할 수도 있습니다. 반대로 인영의 동일성부터 부인할 수도 있습니다. 어느 단계가 인정되고 어느 단계가 다투어지는지를 구분하지 않으면, 필요한 증거를 빠뜨리거나 불필요한 감정에 시간을 쓸 수 있습니다. 법원의 석명이나 상대방 준비서면을 통해 부인 범위를 구체화하는 것이 중요합니다.

🔎 무엇을 부인하는지 정확히 나눕니다

대법원은 전세계약서의 진정성립이 다투어진 사건에서, 법원이 당사자가 계약서 전체를 부인하는지 아니면 인영 부분이나 날인 권한을 다투는지를 분명히 한 뒤 판단해야 한다고 보았습니다. 문서의 형식적 증거력은 그 내용을 믿을 수 있는지 판단하기 위한 전제이므로, 이 단계를 건너뛴 채 계약서 기재만으로 결론을 내리기 어렵습니다.

소송에서는 상대방에게 계약 체결 자체, 보증금 액수, 수령 사실, 임대차 목적물 인도 중 무엇을 인정하고 무엇을 부인하는지 항목별로 밝히도록 요청할 수 있습니다. 임대인이 계약 체결은 부인하면서 여러 달 동안 차임이나 관리비를 받았거나 갱신 협의를 했다면, 그 행동은 문서 작성 경위를 판단하는 간접사실이 될 수 있습니다. 다만 개별 자료 하나만으로 결론을 단정하지 말고 서로 연결되는 흐름을 보여야 합니다.

🧾 계약 전후 자료로 작성 경위를 잇습니다

계약서 원본 외에도 중개대상물 확인·설명서, 부동산 중개사무소의 보관 자료, 계약금과 잔금의 계좌이체 내역, 영수증, 열쇠 인도와 입주 자료, 전입신고와 확정일자 자료가 도움이 될 수 있습니다. 계약 체결 당시 주고받은 문자나 메신저 기록, 임대인이 보낸 계좌정보, 갱신 또는 반환 협의 기록도 작성 경위를 뒷받침할 수 있습니다.

중개사가 계약 현장에 있었다면 누가 참석했고 누가 서명·날인했는지에 관한 진술이 문제될 수 있습니다. 대리인이 체결했다면 위임장, 인감증명서 제출 경위, 임대인과의 통화 기록, 이후 임대인의 추인 여부를 확인합니다. 자료는 계약 전 협상, 계약서 작성, 보증금 지급, 주택 인도, 계약 유지, 종료 통지 순으로 배열하면 서로 모순되는 부분을 찾기 쉽습니다.

전자파일이나 메신저 대화는 작성자와 시점이 다투어질 수 있으므로 원본 기기, 전체 대화 흐름, 파일의 생성·전송 경위를 보존합니다. 화면 일부만 잘라 제출하면 앞뒤 맥락이 빠졌다는 반박을 받을 수 있습니다. 계좌이체 내역에도 송금인·수취인·날짜·금액·메모가 계약 내용과 맞는지 대조해야 합니다.

⚖ 필적·인영 감정은 필요성을 따집니다

민사소송법은 필적 또는 인영을 대조해 문서의 진정성립 여부를 증명할 수 있도록 합니다. 비교할 문서는 작성 시기와 상태가 적절하고, 누구의 서명이나 인영인지 믿을 수 있어야 합니다. 계약서 사본만 남아 있거나 인영이 흐리다면 감정 가능성과 증명력을 별도로 검토해야 합니다.

감정은 유용할 수 있지만 언제나 첫 번째 수단인 것은 아닙니다. 상대방이 계약금 수령이나 입주 사실은 인정하는지, 중개자료와 금융자료만으로 작성 경위를 충분히 설명할 수 있는지 먼저 살펴야 합니다. 감정을 신청한다면 무엇을 비교할지, 비교자료는 어떻게 확보할지, 감정 결과가 어느 쟁점을 해결하는지를 구체적으로 적습니다. 원본 제출명령이나 문서송부촉탁 등 다른 증거수집 절차가 필요한지도 함께 검토합니다.

✅ 증거목록을 시간순으로 정리합니다

첫째, 계약서 원본과 사본의 보관 경위를 적고 원본 상태를 확인합니다. 둘째, 임대인이 다투는 부분을 계약 체결, 서명·날인, 대리권, 보증금 수령으로 나누어 표로 만듭니다. 셋째, 각 항목을 뒷받침하는 계좌자료, 중개자료, 대화기록, 입주자료를 시간순으로 연결합니다.

계약서의 진정성립이 인정되어도 보증금 지급액, 계약 종료, 주택 인도와 동시이행 관계, 이미 반환된 금액은 별도로 심리됩니다. 반대로 계약서의 서명·날인이 다투어진다고 해서 반환청구가 곧바로 불가능해지는 것도 아닙니다. 계약 전후의 객관적 자료와 당사자의 행동을 일관된 흐름으로 제시하면 계약관계와 남은 반환채권을 구체적으로 판단받을 수 있습니다.