🔄 새 세입자가 준 보증금, 반환으로 볼까 

전세 만료일에 새 임차인이 종전 임차인에게 보증금을 바로 보내고 집주인은 계좌를 거치지 않는 정산 방식이 쓰이기도 합니다. 송금 한 번으로 종전 보증금 반환과 새 보증금 납부를 함께 처리하려면 세 당사자의 의사와 지급 효과를 분명히 남겨야 합니다.

🔺 돈의 흐름보다 세 사람의 합의가 먼저입니다

원래 종전 임차인에게 보증금을 반환할 의무는 종전 임대차의 임대인이 부담합니다. 새 임차인은 새 계약에 따라 임대인에게 보증금을 지급할 의무를 부담합니다. 새 임차인이 종전 임차인에게 직접 송금하면 외형상 한 번의 지급이지만, 법률관계는 두 계약과 두 채무에 걸쳐 있습니다.

따라서 임대인이 새 임차인에게 직접 지급을 지시했는지, 종전 임차인이 그 돈을 임대인의 반환채무 이행으로 받기로 했는지, 새 임차인의 임대인에 대한 보증금 지급도 같은 범위에서 마친 것으로 처리할지 확인해야 합니다. 셋 중 한 관계가 빠지면 누가 누구에게 다시 지급해야 하는지 다툼이 생길 수 있습니다.

💸 제3자 변제만으로 모든 관계가 끝나지는 않습니다

민법은 채무의 성질이나 당사자의 의사표시에 반하지 않는 범위에서 제3자도 변제할 수 있도록 정합니다. 그래서 새 임차인이 임대인을 대신해 종전 임차인에게 반환금을 지급하는 구조 자체가 언제나 금지되는 것은 아닙니다. 종전 임차인이 해당 지급을 보증금 반환으로 수령하면 그 범위에서 임대인의 반환채무가 소멸할 수 있습니다.

그러나 이것만으로 새 임차인이 임대인에게 납부할 새 보증금까지 자동으로 정산됐다고 단정할 수는 없습니다. 임대인이 직접 지급을 요청하거나 승인했고, 새 계약에서 그 지급을 보증금 납부로 인정한다는 자료가 있어야 양쪽 효과를 연결하기 쉽습니다. 송금액이 두 계약의 보증금과 다르다면 차액의 원인도 따로 적어야 합니다.

🧑‍💼 중개업소의 말만 믿으면 권한이 문제 됩니다

중개업자나 중개보조인이 “평소에도 이렇게 정산한다”며 종전 임차인의 계좌를 알려줄 수 있습니다. 하지만 중개를 맡겼다는 사실과 임대인을 대신해 보증금 수령·반환 방법까지 정할 대리권을 주었다는 사실은 같지 않습니다. 임대인 본인에게 지급 지시와 새 보증금 납부 인정 여부를 확인해야 합니다.

대법원은 임대인이 중개보조인 등에게 임대차계약 체결, 월세와 보증금 수령, 수선과 보증금 반환 업무를 계속 맡기고 새 임차인이 종전 임차인에게 직접 지급하는 방식까지 용인해 온 구체적 사안에서, 그 관리자의 불법행위에 대한 임대인의 사용자책임을 인정한 사례가 있습니다. 다만 이 판결은 위탁·지휘감독 관계와 장기간의 관리 방식에 관한 판단이므로, 중개업소가 개입한 모든 지급이 곧바로 임대인에게 효력이 있다는 일반 규칙으로 확대해서는 안 됩니다.

📝 삼자 정산서에는 두 채무를 모두 적습니다

정산서에는 종전 임대차와 새 임대차의 당사자, 목적 주택, 각 보증금, 직접 지급액과 지급일을 적습니다. 이어 새 임차인의 지급액만큼 임대인의 종전 보증금 반환채무가 소멸하고, 같은 금액만큼 새 임차인의 보증금 지급의무도 이행된 것으로 인정한다는 취지를 구분해 기재합니다.

종전 임차인이 전액 반환을 확인하는지 일부만 수령하는지도 중요합니다. 미납 차임·관리비나 원상회복비 공제가 있다면 항목과 액수, 다툼 여부를 분리하고 남은 반환액을 표시합니다. 새 임차인의 계약금과 잔금 중 어느 부분인지, 새 계약이 해제될 경우 직접 지급금을 어떻게 정산할지도 정해야 합니다.

🏠 열쇠·점유·임차권등기 순서를 맞춥니다

직접 지급일과 종전 임차인의 이사일, 열쇠 인도일, 새 임차인의 입주일은 서로 다를 수 있습니다. 보증금 지급만 먼저 됐는데 종전 임차인이 주택을 아직 인도하지 않았거나, 새 계약이 무산되면 세 사람의 이해관계가 엇갈립니다. 지급 조건과 인도 조건을 같은 일정표에 적고 실제 완료 여부를 확인해야 합니다.

종전 임차권등기가 남아 있다면 돈을 받기 전에 먼저 말소해 달라는 요구를 그대로 따르기보다 반환 확인과 말소 서류 교부의 순서를 함께 정합니다. 새 임차인도 기존 임차권등기, 근저당권과 압류 등 등기사항을 확인해야 합니다. 직접 지급은 등기상 위험을 없애거나 새 임차인의 대항력·우선변제권을 앞당기는 절차가 아닙니다.

✅ 송금 전후 자료를 한 묶음으로 보관합니다

송금 전에는 임대인 본인의 지시를 문자나 서명된 합의서로 확인하고, 계좌명의가 종전 임차인과 일치하는지 확인합니다. 송금 메모에는 대상 주택과 직접 정산 취지를 식별할 수 있게 적고, 이체확인증만이 아니라 삼자 정산서와 각 계약서 사본을 함께 보관합니다.

임대인이 법인 또는 공동명의자라면 지시한 사람의 대표권·대리권과 공동 소유자들의 의사를 추가로 확인합니다. 전세대출이나 반환보증에 따라 반환채권이 금융기관 또는 보증기관에 양도·질권 설정된 경우에는 종전 임차인 계좌로 직접 보내도 되는지 해당 약정과 통지를 먼저 확인해야 합니다.

송금 후에는 종전 임차인의 수령 확인, 임대인의 반환채무 잔액 확인, 새 임차인의 보증금 납부 확인을 각각 받아야 합니다. 중개업소가 서류를 작성했더라도 임대인과 두 임차인이 내용과 금액을 직접 확인하는 것이 핵심입니다. 한 번의 송금을 두 채무에 연결하려면 자금의 출발지와 도착지만이 아니라 세 당사자가 합의한 지급 효과가 자료로 남아 있어야 합니다.