농업법인이 농지를 매매하거나 임대하면 불법일까? 

안녕하세요.

법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

농업회사법인이나 영농조합법인이 보유 농지를 한 번 매도했다고 해서 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.

그러나 실제 농업경영보다는 농지를 반복적으로 매입·개발·공급해 차익을 얻거나 농지를 다른 사람에게 임대해 지속적으로 수익을 얻고 있다면 농어업경영체법이 금지하는 부동산업에 해당하는지를 검토해야 합니다.

농업법인은 농업경영 등을 수행하기 위해 인정되는 법인이기 때문에 농지를 일반적인 투자자산처럼 이용하는 데 제한이 있습니다.

부동산업 금지 위반이 인정되면 농지 양도차액 또는 임대료를 기준으로 한 과징금뿐 아니라 형사책임이 발생할 수 있고, 농지법상 처분 절차와 법인의 해산청구 문제까지 함께 이어질 수 있습니다.

농업법인의 농지 매매·임대는 언제 부동산업으로 문제될까요?

농업법인의 사업범위에는 농업경영과 농산물의 출하·유통·가공 등 법에서 허용하는 사업이 포함됩니다.

반면 농지를 활용하거나 전용해 한국표준산업분류상 부동산업을 영위하는 것은 원칙적으로 금지됩니다. 농어촌 관광휴양사업 등 법률상 예외는 별도로 존재합니다.

따라서 단순히 농지를 매도했다는 사실과 부동산업을 영위했다는 사실은 구별해야 합니다.

예를 들어 실제 농업경영에 이용하던 농지 중 경영상 불필요해진 토지를 매각한 경우와, 처음부터 차익을 목적으로 여러 농지를 취득해 반복적으로 공급한 경우는 성격이 다를 수 있습니다.

부동산업 해당 여부를 검토할 때는 농지 취득 목적, 실제 농업 이용 여부, 거래 횟수와 반복성, 보유기간, 개발행위의 존재, 법인의 주요 수익원 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

임대도 마찬가지입니다.

농업법인이 소유 농지를 다른 사람에게 계속 임대하고 그 대가로 임대료를 지급받는다면 농어업경영체법상 부동산 임대업에 해당하는지 검토해야 합니다.

여기에 해당 농지 임대가 농지법상 허용되는지 여부도 별도로 확인해야 합니다.

정관에 부동산업이나 임대업을 사업목적으로 적어놓았다는 것만으로 이러한 제한을 피할 수는 없습니다. 농업법인의 사업범위는 정관보다 법률이 우선하기 때문입니다.

농업법인의 부동산업 금지 위반에는 어떤 처벌이 있나요?

농업법인이 농지를 활용하거나 전용해 금지된 부동산업을 영위하면 과징금이 부과될 수 있습니다.

농지를 이용해 부동산 개발 및 공급업을 영위한 경우에는 해당 농지의 양도차액에 상당하는 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다.

부동산 임대업을 영위한 경우에는 해당 농지를 임대해 받은 임대료에 상당하는 금액을 기준으로 과징금이 문제됩니다.

과징금과 별도로 형사처벌도 존재합니다.

현행 농어업경영체법은 농지를 활용한 부동산업 금지 규정을 위반한 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

또 실태조사 과정에서 부동산업 영위가 인정된 농업법인에 대해서는 관할 지자체가 농지법에 따른 농지 처분통지 등 필요한 조치를 해야 합니다.

실제 농업경영에 이용되지 않는 농지라면 농지법에 따른 처분의무와 처분명령, 이행강제금 절차가 별도로 진행될 수도 있습니다.

법인 차원에서도 위험이 있습니다.

농업법인이 법에서 정한 사업범위를 벗어난 사업을 하는 경우 시장·군수·구청장은 법원에 해당 법인의 해산을 청구할 수 있습니다. 실태조사 이후 내려진 시정명령에 반복적으로 불응하는 경우 역시 해산청구 사유가 될 수 있습니다.

즉 부동산업 문제는 과징금 하나만 납부하고 끝나는 구조가 아닐 수 있습니다.

실태조사를 앞둔 농업법인은 어떤 농지를 우선 점검해야 하나요?

농업법인이 여러 필지의 농지를 보유하고 있다면 농지별 실제 이용 현황을 확인하는 것이 우선입니다.

특히 취득 후 실제 경작기간이 거의 없이 빠르게 매도된 농지, 여러 차례 반복적으로 사고판 농지, 개발이나 지가 상승을 기다리면서 장기간 경작하지 않은 토지는 거래 경위와 취득 목적을 정리할 필요가 있습니다.

다른 사람에게 임대한 농지도 확인해야 합니다.

농업법인이 직접 농업경영을 하지 않고 제3자에게 농지를 빌려준 뒤 지속적으로 임대료를 받고 있다면 부동산 임대업 금지와 농지법상 임대 제한이 동시에 문제될 수 있습니다.

농지를 농업 외의 목적으로 사용하도록 제공한 경우도 마찬가지입니다. 사업자의 야적장이나 자재 보관장소, 주차장 등으로 사용되고 있다면 농지 이용 상태 자체가 별도의 문제가 될 수 있습니다.

중요한 것은 법인 전체의 농업활동과 각 농지의 이용 상황을 구별하는 것입니다.

법인이 일부 농지에서 실제 영농을 하고 있더라도 다른 농지를 투자 목적으로 방치하거나 임대했다면 그 농지는 별도로 점검될 수 있습니다.

현행법상 농업법인 실태조사에서는 사업범위와 함께

법인이 보유한 농지의 규모 및 실제 경작 여부도 조사할 수 있습니다.

따라서 농지별 취득자료, 경작내역, 농산물 판매내역, 농자재 구입자료, 임대차계약, 매매계약과 회계자료를 미리 구분해두는 것이 좋습니다.

농업법인 실태조사 통지를 받은 뒤에는 무엇을 준비해야 하나요?

실태조사 통지를 받았다면 우선 법인 명의 농지 전체에 대한 현황표를 만들어보는 것이 도움이 됩니다.

각 농지의 취득일과 취득 목적, 면적, 실제 경작자, 재배 작물, 임대 여부, 매도 여부와 거래금액 등을 확인해야 합니다.

그 과정에서 단기간 매매가 반복됐거나 임대료가 지속적으로 발생한 농지는 별도로 분류해야 합니다.

실제로 농업경영을 해왔다면 이를 설명할 객관자료를 준비할 필요가 있습니다.

농자재 구매내역, 농산물 판매자료, 현장사진, 농기계 사용내역, 거래명세와 법인 회계자료 등이 실제 영농 여부를 판단하는 데 활용될 수 있습니다.

반면 문제가 될 수 있는 농지를 발견했다고 해서 조사 직전에 형식적으로 경작 형태만 변경한다고 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

기존 취득 및 이용 경위와 수익구조가 함께 조사될 수 있기 때문입니다.

이미 시정명령이나 과징금 부과통지, 농지 처분의무 통지 등을 받았다면 각각의 절차를 구분해야 합니다.

부동산업 과징금과 형사문제는 농어업경영체법이 중심이 되고, 농지 처분과 이행강제금은 농지법에 따른 별도의 절차입니다.

따라서 통지의 제목과 처분 근거, 의견제출 또는 불복기간부터 확인한 뒤 대응해야 합니다.

마치며

농업법인의 농지 매매나 임대가 모두 불법인 것은 아닙니다.

그러나 농업경영보다 농지를 이용한 개발·공급이나 임대수익이 실질적인 사업이 되고 있다면 부동산업 금지 규정이 문제될 수 있습니다.

위반이 인정되면 농지 양도차액이나 임대료를 기준으로 한 과징금과 형사처벌뿐 아니라 농지 처분, 처분명령, 법인에 대한 해산청구 문제까지 이어질 수 있습니다.

따라서 농업법인 명의로 여러 농지를 보유하고 있다면 등기부나 정관만 확인할 것이 아니라 농지별 실제 이용 상태와 거래·임대 내역을 점검하는 것이 중요합니다.

온라인 상담을 주시면 법인의 농지 취득 및 매매내역, 임대관계, 실제 경작자료, 회계자료와 실태조사 통지를 기준으로 부동산업 해당 여부와 향후 대응 방향을 실무적으로 검토해드리겠습니다.

법무법인 심 대표변호사 심준섭드림.

자주 묻는 질문

Q. 농업법인이 농지를 팔아 차익이 생기면 무조건 부동산업에 해당하나요?

그렇지 않습니다. 농업경영 과정에서 정상적으로 농지를 처분한 것인지, 애초부터 차익을 목적으로 취득·공급한 것인지 등을 구분해야 합니다. 실제 경작 여부와 거래 반복성, 보유기간, 수익구조가 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.

Q. 농업법인이 다른 농업인에게 농지를 빌려주고 임대료를 받아도 문제가 되나요?

농지를 이용해 임대료를 얻는 구조라면 농어업경영체법상 부동산 임대업 금지 여부를 검토해야 합니다. 동시에 해당 임대가 농지법에서 허용되는 유형인지도 별도로 확인해야 합니다.

Q. 정관에 부동산 임대업을 넣어두면 농지를 임대할 수 있나요?

정관 기재만으로 허용되지는 않습니다. 농업법인이 영위할 수 있는 사업범위는 법률에 의해 제한되므로 실제 사업이 농어업경영체법에 부합하는지가 중요합니다.

Q. 농업법인이 취득한 농지를 경작하지 않고 보유하고만 있다면 어떻게 되나요?

정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않는 경우 농지법상 처분의무가 문제될 수 있습니다. 이후 처분명령과 이행강제금 절차로 이어질 가능성도 있습니다.

Q. 농업법인이 부동산업을 했다는 이유만으로 즉시 해산되는 건가요?

자동해산은 아닙니다. 다만 법에서 허용한 사업범위를 벗어난 사업을 하는 농업법인에 대해서는 관할 지자체가 법원에 해산을 청구할 수 있으므로 별도의 법적 위험이 존재합니다.

Q. 법 개정 전에 이루어진 농지 매매도 현재 기준으로 처벌될 수 있나요?

거래 시점에 시행되던 법률을 기준으로 판단해야 합니다. 농업법인의 부동산업 금지·과징금 제도는 2025년 10월에 처음 생긴 것이 아니므로, 과거 거래가 있다면 정확한 거래일과 당시 적용 법령을 확인해야 합니다.