⚠️ 임대인이 재산목록 숨기면 어떻게 될까 

전세보증금 반환판결을 받아 재산명시를 신청했는데 임대인이 법원에 나오지 않거나 재산이 없다는 목록만 제출하는 경우가 있습니다. 재산명시는 단순한 설문조사가 아니라 법원이 채무자에게 재산목록 제출과 선서를 명하는 집행절차입니다. 불출석·제출 거부와 거짓 목록은 제재 방식이 다르므로, 채권자는 기록을 확인하고 후속 재산조회와 집행을 구분해 진행해야 합니다.

📋 재산명시는 목록과 선서를 요구합니다

금전 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초해 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다. 법원이 재산명시명령을 하고 채무자의 이의가 없거나 이의를 기각하면 명시기일을 정해 채무자인 임대인에게 출석을 요구합니다. 이 기일은 신청 채권자에게도 통지됩니다.

임대인은 명시기일에 강제집행 대상이 되는 재산을 적은 목록을 제출하고 그 내용이 진실하다고 선서해야 합니다. 형식적인 흠이나 불명확한 부분이 있다면 선서 뒤에도 법원의 허가를 받아 목록을 정정할 수 있습니다. 따라서 단순 오기와 재산을 의도적으로 누락한 경우를 같은 것으로 단정해서는 안 됩니다.

재산명시는 보증금을 즉시 지급하게 하는 판결이나 압류 자체는 아닙니다. 임대인의 책임재산을 파악해 부동산 경매, 예금채권 압류 등 다음 집행 대상을 정하기 위한 절차입니다.

🧾 가치가 낮아도 목록에 적어야 합니다

민사집행법 제64조는 현재 강제집행 대상 재산뿐 아니라 일정 기간의 처분내역도 목록에 포함하도록 합니다. 재산명시명령이 송달되기 전 1년 안에 이루어진 부동산의 유상양도, 같은 기간 가족 등 법정 범위의 사람에게 한 부동산 외 재산의 유상양도, 송달 전 2년 안의 무상처분 등이 대상이 됩니다. 의례적인 선물은 제외됩니다.

대법원은 재산목록에 실질적인 가치가 있는지와 상관없이 강제집행 대상이 되는 재산을 모두 적어야 한다고 봅니다. 임대인이 어떤 채권을 회수하기 어렵다고 판단하거나 현재 가치가 낮다고 생각하더라도, 그 이유만으로 목록에서 빼도 되는 것은 아닙니다. 부동산·예금·임대차보증금반환채권·제3자에 대한 채권 등 규칙이 정한 항목을 사실대로 표시해야 합니다.

채권자가 알고 있는 재산과 목록이 다르다면 등기사항, 기존 송금자료, 다른 집행기록처럼 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 기준으로 비교합니다. 단순한 소문이나 추측만으로 은닉이라고 단정하지 않고, 어떤 재산이 어느 시점에 임대인 명의였는지 특정해야 합니다.

⛓ 불출석·거부에는 감치가 문제 됩니다

임대인이 정당한 사유 없이 명시기일에 출석하지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 법원은 결정으로 20일 이내의 감치에 처할 수 있습니다. 감치는 돈을 갚지 않았다는 사실만으로 내려지는 형사처벌이 아니라 재산명시의무 이행을 확보하기 위한 민사적 제재입니다.

법원은 감치재판기일에 임대인을 소환해 불출석이나 거부에 정당한 사유가 있었는지를 심리합니다. 신청 채권자가 곧바로 임대인을 구금하는 것이 아니며, 법원의 재판과 집행을 거쳐야 합니다. 감치결정에 대해서는 즉시항고가 가능합니다.

감치 집행 중 임대인이 명시의무를 이행하겠다고 신청하면 법원은 다시 명시기일을 열어야 합니다. 그 기일에 재산목록을 내고 선서하거나 보증금 채무를 변제하고 이를 증명하면 법원은 감치결정을 취소하고 석방을 명합니다. 제도의 중심은 처벌 자체가 아니라 목록 제출과 집행협력의 확보에 있습니다.

🚨 거짓 목록은 별도 형사책임이 있습니다

명시기일에 나와 목록과 선서를 했더라도 재산을 고의로 숨기거나 사실과 다르게 적었다면 문제가 끝나지 않습니다. 민사집행법 제68조 제9항은 거짓 재산목록을 제출한 경우 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 법인 임대인이라면 대표자 또는 관리인의 책임과 법인에 대한 벌금 규정도 확인해야 합니다.

다만 실제 목록이 부정확하다는 결과만으로 곧바로 범죄가 확정되는 것은 아닙니다. 누락된 재산이 목록에 적어야 할 대상인지, 제출 당시 존재했는지, 임대인이 이를 알고도 숨겼는지 등을 수사와 재판에서 판단합니다. 형식적 흠이나 불명확한 부분은 법원의 허가를 받아 정정할 수 있다는 규정과도 구별해야 합니다.

대법원은 가치가 없다고 임의 판단한 채권도 강제집행 대상 재산이라면 목록에 적어야 하며, 이를 누락한 행위가 거짓 목록 제출죄에 해당할 수 있다고 판시했습니다. 따라서 ‘회수하기 어려운 재산이라 뺐다’는 사정만으로 기재의무가 없어지는 것은 아닙니다.

🔍 채권자는 목록과 객관 자료를 대조합니다

채무자에 대해 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 법원에 재산목록의 열람·복사를 신청할 수 있습니다. 목록을 받으면 부동산, 자동차, 금융자산, 제3자 채권과 최근 처분내역을 항목별로 나누고 이미 확보한 공적 자료와 대조합니다. 다른 사람의 개인정보를 임의로 수집하거나 공개하는 방식은 피해야 합니다.

불출석·제출 거부·선서 거부 또는 거짓 목록 제출 사유는 재산조회 신청의 법정 사유가 될 수 있습니다. 법원이 공공기관·금융기관 등에 임대인 명의 재산을 조회한 결과 자산이 확인되면 그 자료만으로 돈이 자동 지급되는 것은 아니므로, 부동산 강제경매나 채권압류·추심명령을 별도로 신청해야 합니다.

같은 사유는 채무불이행자명부 등재 신청과도 연결될 수 있습니다. 다만 감치, 형사절차, 재산조회, 명부등재는 각각 목적과 요건이 다른 절차입니다. 하나가 진행됐다고 나머지가 자동 개시된다고 생각하지 말고 필요한 신청과 소명자료를 따로 준비합니다.

🧭 제재보다 실제 회수 절차를 이어갑니다

임대인의 불응에 대한 제재가 이루어져도 보증금이 바로 회수되는 것은 아닙니다. 채권자는 재산명시기일조서, 제출된 목록, 감치 관련 결정, 알고 있는 재산자료를 순서대로 정리하고 실제 집행 가능한 재산을 찾아야 합니다. 일부 변제가 있었다면 원금과 지연손해금, 집행비용을 다시 계산해 청구범위를 조정합니다.

임대인이 제출한 목록에 재산이 있다면 선순위 담보와 압류, 환가 가능성을 확인합니다. 목록이 부족하거나 불응 사유가 있다면 재산조회를 신청하고, 특정 자산이 확인되면 그 자산에 맞는 집행을 선택합니다. 거짓 목록이 의심되더라도 사실관계와 자료를 먼저 특정해야 형사절차와 민사집행이 서로 어긋나지 않습니다.

재산명시 불응과 거짓 목록은 모두 가볍지 않지만 제재 방식은 다릅니다. 불출석·제출 거부·선서 거부는 감치가, 고의의 거짓 목록 제출은 형사책임이 문제 됩니다. 채권자는 두 경우를 구분해 법원 기록을 확인하고 재산조회와 후속 압류를 이어가야 실제 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.