신탁원부가 등기된 경우 신탁사는 신탁원부의 약정을 이유로 들어 위탁자(시행사)가 책임을 지며 대외적으로 자신은 책임을 지지 않는다는 태도를 보입니다. 특히 건물관리비나 용역비와 같은 부분에 있어서 위탁자(시행사)와 계약을 한 자가 위탁자(시행사)가 자력이 없는 경우, 이에 대해 채권을 회수하기가 어렵기 마련입니다. 이와 관련하여 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 이는 신탁 등기의 대항력을 ‘해당 재산이 수탁자의 고유재산과 구별되는 독립된 신탁재산’이라는 점을 공시하는 것으로 한정하고, 당사자 간의 모든 내부 약정까지 제3자에게 무조건 대항할 수 있다는 의미가 아님을 명확히 한 것입니다. 이 점을 반영하여 최근 대법원 역시 “부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이고, 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 참조).
이러한 점을 이유로 저는 건물의 관리용역계약을 체결한 업체를 대리하여 신탁사를 상대로 연체된 관리, 용역비 및 부당이득반환청구를 대리하였고 이에 대해 전부 승소할 수 있었습니다.
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