⏱ 전세보증금 지연손해금, 언제부터 계산할까 

전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 계약 종료 다음 날부터 일정 이율을 곱하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 지연손해금의 시작일은 임대차 종료뿐 아니라 임차인의 주택 인도 또는 적법한 이행제공, 임대인의 반환 거절, 일부 반환과 공제, 소장 등의 송달 시점과 연결됩니다. 원금·이율·기간을 한 줄로 계산하기 전에 어떤 사실이 채무를 지체 상태로 만들었는지를 먼저 확인해야 합니다.

⏱ 계약 종료일만으로 계산이 끝나지 않습니다

임대차보증금은 임대차에서 발생할 수 있는 연체차임, 관리비나 손해배상 등 임차인의 채무를 담보합니다. 임대차가 끝나고 주택을 반환할 때까지 생긴 채무를 공제한 잔액이 반환 대상이므로, 종료일과 인도일이 다르면 계산 기준도 달라질 수 있습니다.

기간 만료라면 계약서상 만료일과 갱신거절 통지의 적법성을 확인합니다. 묵시적 갱신 뒤 해지했다면 통지가 임대인에게 도달한 날부터 법정 기간이 지나야 종료 효력이 생길 수 있습니다. 잘못 잡은 종료일을 기준으로 이자를 계산하면 원금 반환기일 자체가 흔들립니다.

합의해지에서는 종료일, 보증금 지급일, 주택 인도일을 당사자가 어떻게 정했는지 봅니다. 새 임차인이 들어오면 지급한다는 대화가 확정된 조건인지 단순한 일정 제안인지도 자료에 따라 판단해야 합니다.

🔄 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행입니다

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다. 상대방이 자기 채무를 이행하거나 적법하게 제공할 때까지 이행을 거절할 수 있으므로, 임차인이 주택을 계속 사용하면서 인도 준비를 하지 않았다면 임대인의 지체책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

대법원 판결들에서도 실제 주택 인도 여부와 이행제공의 계속이 지연손해금 판단의 핵심으로 다뤄집니다. 계약이 종료됐다는 사실과 임대인이 지체에 빠졌다는 사실을 구별해야 하는 이유입니다.

다만 임대인이 보증금을 반환하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝힌 경우처럼 이행제공의 필요나 정도가 달라질 수 있는 사정도 있습니다. 단순한 연락 두절인지 명확한 이행거절인지, 임차인이 실제로 열쇠와 점유를 넘길 준비를 갖췄는지를 구체적인 기록으로 판단해야 합니다.

🚚 실제 인도와 이행제공을 날짜로 입증합니다

짐을 뺐다는 사실만으로 언제나 법적 인도가 끝나는 것은 아닙니다. 열쇠 전달, 출입수단 회수, 관리비 정산, 임대인이나 대리인의 확인, 점유 상태 등을 함께 살펴야 합니다. 임대인이 인수를 거부했다면 언제 어떤 방식으로 인도하겠다고 통지했고 실제로 가능한 상태였는지를 남깁니다.

이행제공은 한 번 말하고 끝나는 것이 아니라 필요한 경우 계속 유지돼야 합니다. 대법원은 종전 판결에서 인정된 이행제공이 뒤에 중지됐다면 그 시점 이후의 지연손해금 집행력이 문제될 수 있다고 보았습니다. 새 임차인 방문이나 열쇠 수령에 대한 협조를 철회하면 계산기간에 영향을 줄 수 있습니다.

임차권등기를 마치고 전출했더라도 주택 내부에 물건을 남겼거나 열쇠를 넘기지 않았다면 인도 여부가 다투어질 수 있습니다. 퇴거 사진, 정산서, 열쇠 인도 확인과 대화를 같은 날짜별 폴더에 보관하는 것이 좋습니다.

📈 적용 이율과 구간을 나누어 적습니다

금전채무 불이행의 지연손해금은 약정이율이 있는지, 법정이율이 적용되는지부터 확인합니다. 계약서의 모든 이율 조항이 보증금 반환 지체에 적용되는 것은 아니므로 문언과 약정 취지를 구별해야 합니다.

소송에서는 소장이나 청구취지 변경서가 송달된 뒤 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 문제될 수 있습니다. 그러나 연 12퍼센트가 계약 종료일부터 언제나 자동 적용되는 것은 아닙니다. 채무자가 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당한 기간에는 특례 적용이 제한될 수 있고, 나중에 청구금액을 늘린 부분은 송달 시점도 달라질 수 있습니다.

따라서 계산표를 ‘인도 다음 날부터 소장 송달 전까지’, ‘소장 송달 다음 날부터’, ‘청구 확장분의 별도 구간’처럼 나눕니다. 판결 주문에 인정된 이율과 기산일이 있다면 집행 단계에서는 임의 계산보다 주문을 우선해야 합니다.

🧮 일부 반환과 공제는 원금에서 구분합니다

임대인이 보증금 일부를 반환했다면 지급일 전후의 원금을 달리 계산해야 합니다. 어떤 채무에 먼저 충당했는지 합의가 있으면 그 내용을 확인하고, 합의가 없으면 법정 변제충당의 적용이 문제될 수 있습니다. 받은 돈 전부를 임의로 원금에만 넣거나 지연손해금에만 넣어서는 안 됩니다.

연체차임, 관리비, 원상회복비를 임대인이 주장한다고 해서 모두 확정 공제되는 것은 아닙니다. 합의된 항목과 다투는 항목을 나누고, 소송에서는 반환 원금과 상계·공제 항변의 근거를 각각 입증해야 합니다.

반환보증기관이 대위변제했다면 대위변제일과 범위 이후의 권리자가 달라질 수 있습니다. 대법원은 보증기관이 양수한 보증금반환채권 관련 권리에 주택 반환 뒤 발생한 지연손해금이 포함되는 사안을 다룬 바 있으므로, 임차인과 보증기관의 청구 범위를 중복 계산하지 않아야 합니다.

✅ 원금·날짜·증거를 한 표에 맞춥니다

첫째 줄에는 확정된 계약 종료일과 근거를, 둘째 줄에는 인도 또는 이행제공의 시작·중지일과 증거를 적습니다. 셋째 줄에는 보증금 원금, 합의된 공제, 다투는 공제와 일부 반환 내역을 기록합니다. 넷째 줄에는 최고, 지급명령·소장·청구확장 서류의 송달일을 적습니다.

이 표를 바탕으로 각 기간의 원금과 이율을 나누되, 아직 다투어지는 부분은 확정액처럼 표현하지 않습니다. 내용증명에 높은 이율을 적었다고 그 이율이 바로 인정되는 것도 아니므로 약정, 법률과 소송 진행단계를 대조해야 합니다.

지연손해금은 단순한 이자 계산 문제가 아니라 임대차 종료와 인도, 반환 거절, 공제와 소송절차를 시간순으로 증명하는 문제입니다. 날짜마다 근거자료를 붙여야 실제 청구 범위와 합의 기준을 현실적으로 정할 수 있습니다.