상가 임대차 계약을 갱신할 때마다 "이제 10년 다 채웠나요?"라는 질문에 정확히 답하지 못해 곤란해하는 임차인이 많습니다. 계약갱신요구권으로 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있다는 사실은 알아도, 그 10년을 언제부터 세는지는 정확히 모르는 경우가 대부분이기 때문입니다. 특히 최초 계약기간까지 그 10년 안에 포함된다는 사실을 뒤늦게 알고, 예상보다 일찍 갱신요구권을 다 써버렸다는 사실을 확인하는 임차인도 적지 않습니다. 이 글에서는 상가건물임대차보호법이 왜 최초의 임대차기간부터 합산해서 10년을 계산하도록 정했는지, 그리고 이 계산방식이 실제 계약에서 어떤 결과로 이어지는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
상가 계약갱신요구권 — 언제, 어떻게 행사하는 권리인가
상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 임차인의 일방적 의사표시만으로 성립하는 형성권이라, 임대인의 동의를 따로 받을 필요가 없다는 점에서 임차인에게 상당히 강한 권리입니다. 다만 이 권리는 무제한이 아니라 몇 가지 정당한 거절사유가 인정될 때는 예외가 됩니다.
법이 정한 정당한 거절사유는 여덟 가지로 한정되어 있습니다. 임대인이 이 사유를 증명하지 못하면, 아무리 재계약이 부담스러워도 갱신을 거절할 수 없습니다. 반대로 임차인 입장에서도 아래 사유 중 하나에 해당하면 갱신요구권을 행사해도 거절당할 수 있다는 점을 미리 알아두어야 합니다.
갱신요구권 행사는 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니고 구두로도 가능하지만, 나중에 "요구한 적 없다"는 다툼이 생기지 않도록 내용증명우편 등으로 요구 시점과 내용을 남겨두는 것이 안전합니다. 요구 시점이 만료 전 6개월보다 이르거나 1개월보다 늦으면 그 자체로 효력이 인정되지 않을 수 있으므로, 임대차 계약서에 적힌 만료일을 먼저 정확히 확인한 뒤 그 날짜를 기준으로 6개월~1개월 구간을 역산해 두는 것이 실무상 유용합니다.
3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
임대인과 임차인이 합의해 상당한 보상을 제공한 경우
임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우
임차인의 고의·중과실로 목적물이 파손된 경우
목적물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
철거·재건축이 필요한 경우(계약 체결 당시 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등)
그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 중대한 사유가 있는 경우
갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로 성립하지만, 여덟 가지 법정 거절사유 중 하나라도 인정되면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.
"최초의 임대차기간을 포함한" — 조문이 굳이 이 표현을 쓴 이유
많은 임차인이 헷갈리는 지점이 바로 여기입니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정합니다. 이 조문에서 핵심은 "최초의 임대차기간을 포함한"이라는 문구입니다. 즉 10년이라는 상한은 갱신요구권을 행사한 횟수나 갱신이 시작된 시점부터 새로 세는 것이 아니라, 애초에 계약을 체결하고 입점한 첫 계약의 시작일부터 누적해서 계산합니다.
예를 들어 최초 계약을 2년으로 체결했다면, 그 2년도 이미 10년 중 2년을 소진한 것으로 취급됩니다. 이후 갱신요구권을 행사해 확보할 수 있는 기간은 10년에서 남은 8년뿐이며, 갱신 시점부터 다시 10년을 채울 수 있는 것이 아닙니다. 이 계산방식은 갱신요구권으로 명시적으로 연장한 기간뿐 아니라, 임대인이 별도 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신된 기간까지도 전체 임대차기간에 합산된다는 점에서 더욱 엄격하게 적용됩니다. 계약서를 다시 쓰지 않고 그냥 넘어간 기간도 10년 계산에서 빠지지 않는다는 뜻입니다.
10년의 기산점은 갱신요구권을 처음 행사한 시점이 아니라, 최초 계약을 체결하고 입점한 시점이다.
갱신 횟수가 아니라 총량 — 이렇게 설계한 이유
법이 굳이 "전체 임대차기간"이라는 총량 개념을 쓴 데는 이유가 있습니다. 상가임대차보호법이 갱신요구권을 둔 취지는 임차인이 영업을 위해 투입한 시설비·권리금·인테리어 비용 등 초기 투자를 회수할 최소한의 기간을 보장하려는 데 있습니다. 동시에 임대인의 재산권 행사도 무한정 제한할 수는 없으므로, 법은 그 보장기간에 명확한 상한을 두어야 했습니다. 만약 기준을 "갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수"나 "갱신 시점부터 다시 10년"으로 정했다면, 최초 계약기간을 짧게 쪼갤수록 임차인이 실제로 확보하는 총 재직기간이 한없이 늘어나는 결과가 생길 수 있습니다.
그래서 법은 갱신 횟수가 아니라 최초 계약일부터 누적된 전체 기간을 기준으로 삼아, 임차인이 그 상가에서 영업하는 총 기간의 상한을 10년으로 고정했습니다. 이 설계 때문에 최초 계약기간을 얼마로 정하느냐는 갱신요구권을 몇 번 행사할 수 있는지에는 영향을 주지만, 확보할 수 있는 전체 기간 자체에는 영향을 주지 않습니다. 최초 계약을 1년으로 짧게 하든 5년으로 길게 하든, 갱신요구권으로 임차인이 도달할 수 있는 최대 지점은 언제나 최초 임대차 개시일로부터 10년입니다.
최초 계약기간의 장단은 갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수에만 영향을 줄 뿐, 확보 가능한 전체 임대차기간은 언제나 10년으로 동일하다.
실제 계산 예시 — 최초 계약기간별로 갱신 가능 기간이 달라진다
구체적인 숫자로 보면 이해가 쉽습니다. 최초 계약을 2년으로 체결하고 이후 2년 단위로 계약을 갱신하는 임차인이라면, 최초 2년에 갱신 4회(2년×4회=8년)를 더해 정확히 10년째에 다섯 번째 갱신요구가 거절될 수 있는 지점에 도달합니다. 반대로 최초 계약을 1년으로 짧게 체결한 임차인은 이후 9년 동안 매년 갱신요구권을 행사해야 같은 10년에 도달합니다. 이 경우 갱신을 아홉 번 해야 하지만, 총 확보기간은 앞선 사례와 똑같이 10년입니다.
만약 최초 계약을 처음부터 10년으로 체결했다면 어떨까요. 이 경우는 최초 계약 자체로 이미 법이 정한 상한을 채운 것이므로, 별도로 갱신요구권을 행사할 여지가 없습니다. 10년이 지난 뒤 계속 영업하려면 갱신요구권이 아니라 임대인과의 새로운 협의를 통해 재계약해야 하며, 이때는 임대인이 조건을 자유롭게 제시할 수 있어 임차인의 협상력이 약해집니다.
날짜로 풀어보면 더 분명해집니다. 2020년 1월에 최초 2년 계약(2022년 1월 만료)을 체결한 임차인이 매 갱신 시점마다 갱신요구권을 행사해 2년씩 계약을 이어간다면, 2022년·2024년·2026년·2028년에 순서대로 갱신할 수 있고, 2030년 1월이 되면 최초 계약 개시일로부터 정확히 10년이 차 다섯 번째 갱신요구는 임대인이 거절해도 위법하지 않습니다. 반대로 이 임차인이 2028년 갱신 시점에 계약기간을 3년으로 늘려 체결했다면, 남은 한도인 2년(2028~2030년)을 넘어서는 부분은 갱신요구권으로 보장되는 기간이 아니라 임대인과의 별도 합의로 얻어낸 기간이 됩니다.
최초 2년 계약 → 갱신요구권으로 8년 추가 확보 가능(2년씩 4회 갱신 시 정확히 10년)
최초 1년 계약 → 갱신요구권으로 9년 추가 확보 가능(1년씩 9회 갱신)
최초 10년 계약 → 갱신요구권 행사 여지 없음, 이후는 신규 협의만 가능
2018년 개정 전에 계약했다면 — 5년이냐 10년이냐
한 가지 더 확인해야 할 함정이 있습니다. 갱신요구권으로 보장되는 기간은 원래 5년이었다가, 2018.10.16. 법률 제15791호 개정으로 10년으로 늘어났습니다. 문제는 이 개정법이 모든 계약에 소급 적용되지는 않는다는 점입니다. 개정법 부칙 제2조는 "제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 정해, 시행일 당시 이미 진행 중이던 계약에는 조건부로만 적용됩니다.
대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결은 이 부칙 조항의 의미를 명확히 했습니다. 개정법 시행일인 2018년 10월 16일 당시 이미 최초 임대차 개시일로부터 5년이 지난 상태였다면, 그 임대차는 개정법이 정한 10년 규정의 적용 대상이 되는 "갱신되는 임대차"로 볼 수 없어 구법의 5년 한도만 적용된다는 것이 판결의 결론입니다. 반대로 시행일 당시 아직 5년이 지나지 않은 상태였다면, 남은 갱신요구권 행사를 통해 10년까지 보장받을 수 있습니다. 오래전 계약을 그대로 유지해 온 임차인이라면, 최초 계약 개시일과 2018년 10월 16일 사이의 간격부터 계산해 자신에게 적용되는 상한이 5년인지 10년인지를 먼저 확인해야 합니다.
2018년 10월 16일 당시 이미 5년을 초과한 임대차는 개정법의 10년 규정이 아니라 구법의 5년 한도가 그대로 적용된다.
갱신 시 임대료는 어떻게 정해지나 — 조건은 그대로, 인상은 5%까지
갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되면, 상가건물임대차보호법 제10조 제3항에 따라 그 임대차는 원칙적으로 전 계약과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 예외적으로 증감을 청구할 수 있는데, 이때도 무제한 인상이 가능한 것은 아닙니다. 같은 법 제11조와 시행령에 따라 증액을 청구할 수 있는 한도는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못합니다.
실무에서는 임대인이 이 상한을 모르거나 무시하고 대폭 인상을 요구하며 재계약을 압박하는 사례가 종종 있습니다. 이런 경우에도 임차인이 5%를 초과하는 인상분까지 받아들여야 할 의무는 없고, 5% 범위 내에서 증액에 동의하면서 나머지 조건은 종전 계약대로 유지해 달라고 요구할 수 있습니다. 감액청구에는 별도의 상한이 없어, 상권이 침체되었거나 임대료 시세가 낮아졌다면 임차인 쪽에서 감액을 요구하는 것도 가능합니다.
증액청구에는 횟수 제한도 함께 걸려 있습니다. 같은 법 제11조 제2항은 임대차계약을 체결하거나 차임을 이미 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 정합니다. 갱신 직후 임대인이 곧바로 추가 인상을 요구하거나, 갱신 계약서에 매년 자동으로 5%씩 올리는 조항을 넣으려는 경우가 있는데, 이런 조항이 있더라도 실제 증액이 이 1년 제한과 5% 상한을 초과하는 부분까지 임차인을 구속하지는 않는다는 점을 알아두어야 합니다.
철거·재건축을 이유로 한 갱신 거절 — 어디까지 인정되나
실무에서 다툼이 가장 잦은 거절사유는 철거·재건축입니다. 법은 이 사유를 세 가지 경우로 한정합니다. 임대차계약 체결 당시 이미 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우, 건물이 노후·훼손되거나 일부가 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우입니다. 이 중 어느 하나에 해당하지 않으면서 막연히 "재건축할 예정"이라는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.
특히 계약 체결 당시 고지 요건은 구체성이 관건입니다. 단순히 "언젠가 재건축할 수도 있다"는 정도의 언급으로는 부족하고, 철거·재건축 시기와 방법 등을 어느 정도 구체적으로 고지했어야 정당한 사유로 인정받을 여지가 커집니다. 만약 정당한 사유 없이 재건축을 명목으로 갱신을 거절했다가 실제로는 재건축을 진행하지 않는다면, 임차인은 이를 근거로 갱신 거절의 정당성을 다시 다툴 수 있습니다.
이 세 가지 사유는 갱신요구권의 10년 한도가 아직 남아 있는 임차인에게도 똑같이 적용됩니다. 즉 최초 계약기간을 포함해 아직 10년을 다 채우지 못했더라도, 철거·재건축 사유가 정당하게 인정되면 그 시점에 갱신이 거절될 수 있습니다. 반대로 10년 한도를 다 채운 임차인이라도 임대인이 재건축 없이 계속 임대할 의사가 있다면, 갱신요구권과는 별개로 협의를 통해 계약을 이어갈 수 있습니다. 10년이라는 숫자는 갱신요구권이라는 '권리'의 한계일 뿐, 당사자 간 합의에 의한 계약 자체를 막는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 최초 계약을 1년으로 짧게 하면 갱신요구권을 더 많이 쓸 수 있나요?
A. 갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수는 늘어나지만, 확보할 수 있는 전체 임대차기간은 여전히 10년으로 동일합니다. 최초 계약기간이 짧을수록 갱신 횟수만 늘어날 뿐, 전체 보장기간이 늘어나는 것은 아닙니다.
Q. 최초 계약을 처음부터 10년으로 하면 갱신요구권을 쓸 수 없나요?
A. 최초 계약 자체로 이미 전체 임대차기간 10년을 채운 것이므로 갱신요구권을 추가로 행사할 여지가 없습니다. 10년이 지난 뒤에는 임대인과 새로 협의해 재계약하는 방법뿐입니다.
Q. 2018년 10월 16일 이전에 계약했는데 저도 10년까지 보장받을 수 있나요?
A. 개정법 시행일 당시 이미 최초 임대차 개시일로부터 5년을 넘긴 상태였다면 10년 규정이 적용되지 않고 구법의 5년 한도만 인정됩니다. 시행일 기준으로 아직 5년이 지나지 않았다면 남은 기간만큼 10년까지 보장받을 수 있습니다.
Q. 임대인이 갱신 시 임대료를 20% 올려달라고 하면 따라야 하나요?
A. 아닙니다. 증액 청구는 청구 당시 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없어, 그 이상을 요구해도 5% 초과분까지 응할 의무는 없습니다.
Q. 재건축을 이유로 갱신을 거절당했는데 실제로는 재건축을 안 하면 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 철거·재건축을 명목으로 갱신을 거절한 것으로 판단되면 갱신 거절의 정당성 자체를 다툴 수 있습니다. 거절 당시 제시한 계획과 이후 실제 진행 상황을 자료로 확인해 둘 필요가 있습니다.
Q. 계약서를 다시 쓰지 않고 그냥 넘어간 묵시적 갱신 기간도 10년에 포함되나요?
A. 포함됩니다. 계약갱신요구권을 명시적으로 행사해 연장한 기간뿐 아니라, 별도 통지 없이 묵시적으로 갱신되어 이어진 기간까지 전체 임대차기간에 합산해 10년을 계산합니다.
맺음말
상가 갱신요구권의 10년은 갱신을 시작한 시점부터 새로 세는 기간이 아니라, 최초 계약을 체결하고 입점한 시점부터 누적되는 총량입니다. 최초 계약기간을 짧게 쪼갠다고 해서 전체 확보기간이 늘어나지 않고, 반대로 길게 잡았다고 해서 손해를 보는 것도 아닙니다. 다만 2018년 개정 전에 계약을 시작한 임차인이라면 자신에게 적용되는 상한이 5년인지 10년인지부터 확인해야 하고, 묵시적으로 넘어간 기간까지 10년 계산에 포함된다는 점도 놓치기 쉬운 지점입니다.
실제 갱신 시점을 계산하다가 애매한 부분이 나오면, 최초 계약서와 그동안의 갱신·연장 이력을 함께 정리해 두는 것이 좋습니다. 광교·수지 등 상권이 활발한 지역에서는 임대인과 갱신 조건을 두고 이견이 생기는 경우가 특히 많은 만큼, 계약 이력을 근거로 정확한 잔여기간을 확인한 뒤 협상에 나서시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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