명의신탁이 적발되면 과징금이랑 형사처벌까지 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 국세청이 부동산 취득자금조달계획서와 등기전산망을 연계해 조사하는 사례가 늘면서, 오래전에 정리해 둔 줄 알았던 명의신탁이 뒤늦게 적발되는 상담이 잦아지고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “가족 명의로 잠깐 등기만 옮겨둔 것뿐이다”, “나중에 다시 내 이름으로 돌려놓으면 문제없다”는 생각으로 부동산을 타인 명의로 등기해 둔 경우였습니다. 그런데 막상 세무조사나 대출 심사, 상속 정리 과정에서 명의신탁 정황이 드러나면, “실소유자는 나였을 뿐 이름만 빌린 것”이라는 설명만으로는 책임을 피하기 어려운 경우가 많습니다.

최근 대법원은 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효라는 전제 위에서, 과징금 감경 여부와 형사처벌 대상을 구체적 사실관계에 따라 엄격하게 가려내고 있습니다. 등기만 잠깐 빌린 것이라는 사정만으로는 과징금과 형사처벌을 모두 피하기 어렵습니다.

아래에서는 명의신탁이 적발됐을 때 과징금과 형사처벌이 각각 어떤 기준으로 부과되는지, 그리고 조사 통보를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 명의신탁 약정과 등기는 원칙적으로 무효이고 제재의 출발점이 됩니다

등기만 잠깐 빌린 것이라도 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효로 취급됩니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 타인 명의로 등기하여서는 안 된다고 정하고 있습니다. 실제로 대금을 부담하고 부동산을 취득한 사람이 등기만 배우자·자녀·형제·지인 등 타인 명의로 해 두는 것이 바로 이 조항이 금지하는 명의신탁입니다.

같은 법 제4조는 명의신탁약정 자체는 물론, 그 약정에 따라 이루어진 등기로 인한 물권변동까지 원칙적으로 무효라고 정합니다. 다만 이 무효는 명의신탁 사실을 모르고 등기명의자와 거래한 제3자에게는 대항하지 못하므로, 이미 제3자에게 소유권이 넘어간 경우에는 별도의 법률관계로 처리됩니다.

배우자·종중·종교단체 명의로 등기한 경우에는 제8조 특례가 적용될 여지가 있지만, 이는 조세를 포탈하거나 강제집행을 면탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 없었을 때만 인정되는 예외입니다. “가족이니까 괜찮겠지”라는 생각만으로 특례가 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

명의신탁 약정과 등기는 원칙적으로 무효이며, 배우자·종중이라는 사정만으로 제재를 피할 수 있는 것은 아닙니다.

2. 적발되면 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 됩니다

명의신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 명의수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금까지 가능합니다.

부동산실명법 제7조는 제3조를 위반한 자에 대한 형사처벌을 정하고 있습니다. 실소유자로서 등기를 타인 명의로 하게 한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 등기 명의만 빌려준 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

실무에서 자주 오해하는 지점은 “처벌받는 것은 명의를 빌려준 사람이지, 실소유자인 나는 괜찮지 않느냐”는 생각입니다. 그러나 대법원은 형사처벌 대상이 누구인지를 다음과 같이 분명히 하고 있습니다.

부동산실명법 제7조 제1항 제1호에 의하여 형사처벌의 대상이 되는 자는 제3조 제1항의 규정을 위반한 ‘명의신탁자’, 즉 ‘명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 한 실권리자’이다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017도11280 판결).

즉 실제 처벌의 1차 대상은 등기 명의를 빌려준 사람이 아니라 자금을 부담하고 등기를 부탁한 실소유자입니다. 다만 명의를 빌려준 명의수탁자도 별도 조항으로 처벌 대상이 되므로, 두 사람 모두 책임에서 자유롭지 않습니다. 공소시효도 짧지 않은데, 명의신탁자에 적용되는 형은 형사소송법상 ‘장기 10년 미만의 징역’ 구간에 해당해 공소시효가 7년, 명의수탁자에 적용되는 형은 ‘장기 5년 미만의 징역’ 구간에 해당해 공소시효가 5년입니다.

명의신탁이 적발되면 실소유자인 명의신탁자와 등기 명의만 빌려준 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 됩니다.

3. 과징금은 부동산가액의 최대 30%까지 부과되고 감경 여부가 쟁점이 됩니다

과징금 부과율은 부동산가액 구간별로 다르고, 조세포탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 절반까지 감경될 수 있습니다.

부동산실명법 제5조는 제3조를 위반한 명의신탁자에 대해 해당 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고 있습니다. 시행령이 정한 기본 부과율은 부동산가액 5억원 이하 5%, 5억원 초과 30억원 이하 10%, 30억원 초과 15%이며, 여기에 명의신탁이 유지된 기간(의무위반 경과기간)에 따른 추가 부과율이 더해져 최종 과징금이 산정됩니다.

다만 이 과징금에는 감경 여지가 있습니다. 같은 법 시행령 제3조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 정합니다. 이는 임의적 감경 규정이지만, 관청이 이러한 사정을 아예 고려하지 않은 채 전액을 부과했다면 처분 자체가 위법해질 수 있습니다. 대법원은 이 점을 다음과 같이 판단한 바 있습니다.

감경사유가 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인한 나머지 과징금을 감경하지 아니하였다면 그 과징금 부과처분은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010두7031 판결).

따라서 명의신탁이 세금을 줄이거나 대출·청약 제한을 피하려는 목적이 아니라 다른 사정(예컨대 행정처분 회피, 가족 간 편의 등) 때문이었다면, 그 경위를 구체적 자료로 소명해 과징금 감경을 다투어 볼 여지가 있습니다.

과징금은 부동산가액의 최대 30%까지 부과될 수 있지만, 조세포탈 등 목적이 없었다는 점을 입증하면 절반까지 감경될 수 있습니다.

4. 과징금을 내고도 실명등기를 하지 않으면 이행강제금이 반복 부과됩니다

1년이 지나면 부동산평가액의 10%, 다시 1년이 지나도 등기하지 않으면 20%까지 이행강제금이 늘어납니다.

부동산실명법 제6조는 과징금을 부과받고도 지체 없이 자신의 명의로 등기하지 않는 경우에 대비해 이행강제금 제도를 따로 두고 있습니다. 과징금과 이행강제금은 성격이 다른 별개의 제재이므로, 과징금을 냈다고 해서 실명등기 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

과징금 부과 후 1년이 지나도록 실명등기를 하지 않으면 부동산평가액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과되고, 다시 1년이 지나도 이행하지 않으면 20%로 늘어난 이행강제금이 재차 부과됩니다. 실명등기를 마칠 때까지 이런 부과가 계속 반복될 수 있어, 시간이 지날수록 부담이 눈덩이처럼 불어나는 구조입니다.

형사처벌 여부와 별개로 진행되는 행정제재이기 때문에, 형사 사건에서 벌금형이나 집행유예로 마무리됐다고 하더라도 실명등기와 이행강제금 문제는 그대로 남아 있는 경우가 많습니다. 적발 이후에는 형사 대응과 별도로 실명등기 이행 자체를 서두르는 것이 손실을 줄이는 길입니다.

5. 적발부터 처분까지 이런 절차로 진행됩니다

조사 초기에 확보하는 자료가 과징금 감경과 형사처벌 대응의 방향을 함께 결정합니다.

명의신탁 사건은 통상 ①국세청의 자금조달계획서·등기전산망 대조나 상속·증여세 조사 과정에서 명의신탁 정황이 포착되어 조사가 시작되고 → ②부동산 소재지 관할 시·군·구청(수원 지역이라면 수원시청 등)이 과징금 부과에 앞서 소명자료를 요구하며 → ③형사처벌 대상으로 판단되면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)와 수원지방검찰청의 수사가 병행되고 → ④기소되면 수원지방법원의 재판으로, 과징금 처분에 불복한다면 행정심판·행정소송으로 각각 이어집니다.

조사 통보나 소명 요구를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 언제, 어떤 경위로 등기를 타인 명의로 이전했는지, 명의신탁약정이 구두였는지 서면이었는지부터 정리합니다.

2. 매매대금을 실제로 누가 지출했는지 보여주는 계좌이체 내역, 대출 상환 내역, 재산세·종합부동산세 납부 내역을 확보합니다.

3. 배우자·종중 특례나 감경 사유에 해당하는지, 조세포탈·법령상 제한 회피 목적이 없었음을 뒷받침할 자료(등기 경위에 대한 대화 기록 등)를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산실명법 위반 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 과징금 감경과 형사처벌 대응을 함께 검토해 불이익을 최소화할 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

명의신탁은 “어차피 등기만 잠깐 빌린 것”이라는 생각 때문에, 조사 통보를 받고도 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

명의신탁을 해 둔 실소유자 입장에서는 감정적인 항변보다, 실제 자금을 지출했다는 자료와 명의신탁을 하게 된 경위를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 조세포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없었음을 뒷받침할수록 과징금 감경 가능성이 커집니다.

반대로 등기 명의만 빌려준 명의수탁자 입장에서도 “가족이라 그냥 이름만 빌려줬다”는 설명만으로는 책임을 피하기 어렵습니다. 명의신탁 사실을 알고 있었는지, 대가를 받았는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

저는 명의신탁을 해 둔 실소유자 쪽과 등기 명의만 빌려준 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 준비하느냐에 따라 과징금과 형사처벌의 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

조사 통보를 받았거나 명의신탁이 드러날까 불안하시다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기 명의만 빌려줬고 명의신탁이라는 사실 자체를 몰랐다면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 명의수탁자가 명의신탁이라는 사정을 전혀 몰랐다면 형사처벌 대상에서 제외될 여지가 있습니다. 다만 실무에서는 등기 이전 경위, 대가 수수 여부 등을 종합해 인식 여부를 판단하기 때문에, 단순히 몰랐다고 주장하는 것만으로는 충분하지 않은 경우가 많습니다.

Q. 배우자 명의로 등기해 둔 경우도 처벌되나요?

A. 부동산실명법은 배우자 명의 등기에 특례를 두고 있어, 조세를 포탈하거나 강제집행을 면탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 없었다면 과징금·이행강제금·형사처벌 대상에서 제외됩니다. 다만 그런 목적이 있었다고 인정되면 특례가 적용되지 않습니다.

Q. 과징금을 이미 냈는데 형사처벌도 또 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 과징금은 행정제재이고 형사처벌은 별도의 형사절차이므로, 과징금을 납부했다고 해서 형사처벌 대상에서 자동으로 제외되지 않습니다.

Q. 명의신탁을 해 둔 지 오래됐는데 시효가 지나서 괜찮지 않나요?

A. 형사처벌의 공소시효는 명의신탁자가 7년, 명의수탁자가 5년으로 짧지 않은 편입니다. 등기가 계속 타인 명의로 남아 있는 동안에는 위반 상태가 이어지는 것으로 볼 여지도 있어, 시간이 지났다는 사정만으로 안심하기는 어렵습니다.

Q. 과징금 액수를 낮출 방법이 있나요?

A. 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 아니었다는 점을 구체적 자료로 입증하면 시행령상 감경사유로 인정받아 과징금의 절반까지 줄어들 수 있습니다. 다만 임의적 감경 규정이라 관청이 이를 실제로 고려했는지가 다시 쟁점이 될 수 있습니다.

Q. 조사 통보를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 소명자료를 제출하기 전이 가장 좋습니다. 초기에 어떤 자료와 진술을 내느냐가 과징금 감경 여부와 형사처벌 대상 판단 모두에 영향을 미치기 때문입니다.