명의신탁한 부동산을 수탁자가 안 돌려주는데 찾을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 형제자매나 친인척, 가까운 지인 사이에 부동산을 명의만 빌려 등기해두었다가, 정작 돌려달라고 하면 수탁자가 이런저런 핑계를 대며 등기를 넘겨주지 않는다는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 신탁자분들 중 상당수는 “어차피 내 돈으로 산 내 땅이니 달라고 하면 당연히 돌려주겠지”라는 생각으로 별다른 증빙을 남기지 않은 경우였습니다. 그런데 막상 관계가 틀어지거나 수탁자가 경제적으로 어려워지면, 등기부에 이름이 올라 있다는 이유만으로 그 부동산이 담보로 잡히거나 다른 사람에게 팔려버리는 일이 실제로 벌어집니다.

최근 대법원은 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의로 처분하더라도 형사처벌, 즉 횡령죄로는 다스릴 수 없다는 입장을 확립했습니다. 형사 고소로 압박하던 종전 방식이 막히면서, 이제는 명의신탁의 유형을 정확히 구분해 민사적으로 되찾는 절차를 밟는 것이 훨씬 중요해졌습니다.

아래에서는 명의신탁 부동산을 수탁자가 돌려주지 않을 때 실제로 되찾을 수 있는지, 유형별로 어떤 절차를 거쳐야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 명의신탁 부동산은 유형에 따라 되찾는 방법이 완전히 달라집니다

2자간·3자간·계약명의신탁, 세 가지 구조를 구분하는 것이 되찾기의 출발점입니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조는 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 원칙적으로 무효로 정하고 있습니다. 다만 그 무효의 결과가 누구에게 어떤 형태로 돌아가는지는 애초에 등기를 어떤 구조로 만들었는지에 따라 완전히 달라집니다.

가장 흔한 2자간(양자간) 명의신탁은 원래 내 소유였던 부동산을 형식적으로 수탁자 명의로 이전등기만 해둔 경우입니다. 매매계약 자체가 없으므로 등기만 무효가 되고, 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있습니다.

3자간(중간생략등기형) 명의신탁은 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하면서 등기만 수탁자 앞으로 넘긴 경우이고, 계약명의신탁은 아예 수탁자가 매수인으로 나서 매도인과 직접 계약을 체결한 경우입니다. 이 계약명의신탁은 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지(악의) 몰랐는지(선의)에 따라 결과가 크게 갈리는데, 매도인이 선의였다면 수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 확정적으로 취득해버립니다.

내 부동산을 어떤 방식으로 수탁자 명의로 올렸는지에 따라 되찾을 수 있는 법적 통로 자체가 달라집니다.

2. 수탁자가 마음대로 처분해도 이제는 횡령죄로 압박하기 어렵습니다

2021년 전원합의체 판결 이후, 임의처분은 형사가 아니라 민사의 문제로 넘어갔습니다.

종전에는 수탁자가 명의신탁 부동산을 임의로 팔거나 담보로 제공하면 횡령죄로 고소해 심리적으로 압박하면서 반환을 유도하는 경우가 많았습니다. 그러나 대법원은 판례를 변경했습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 양자간 명의신탁의 경우, 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 처분하였다고 하더라도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립한다고 볼 수 없다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).

3자간 명의신탁도 마찬가지입니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결은 신탁자가 애초에 그 부동산의 소유자가 아니고 신탁자와 수탁자 사이에 횡령죄로 보호할 위탁신임관계도 인정되지 않는다는 이유로 임의처분에 대한 횡령죄 성립을 부정했습니다. 다만 이 판결은 수탁자가 신탁자의 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서도 마음대로 처분했다면, 제3자의 채권을 침해한 불법행위 손해배상책임은 별도로 성립할 수 있다고 함께 밝혔습니다.

형사 고소만으로는 부동산을 돌려받을 수 없고, 유형에 맞는 민사 절차를 밟아야 실제로 되찾을 수 있습니다.

3. 등기 유형에 맞는 청구 방법을 골라야 실제로 돌려받습니다

2자간은 소유권에 기한 등기청구, 3자간은 매도인을 거친 대위청구, 계약명의신탁은 부당이득반환이 원칙입니다.

2자간 명의신탁은 등기 자체가 무효이므로 신탁자가 여전히 소유자입니다. 수탁자를 상대로 등기말소 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 이는 소유권에 기한 물권적 청구권이라 소멸시효에 걸리지 않습니다.

3자간 명의신탁에서는 신탁자가 매도인에 대해 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 가지고 있으므로, 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기를 말소시키고 그 다음 매도인으로부터 자신 앞으로 이전등기를 받는 채권자대위 방식을 씁니다. 매도인의 협조 없이도 대위 소송으로 진행할 수 있습니다.

계약명의신탁에서 매도인이 선의였다면 수탁자가 이미 완전한 소유권을 취득했으므로 부동산 자체를 돌려받을 방법은 없습니다. 이 경우 대법원은 신탁자가 입은 손해를 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 제공한 매수자금으로 보고 있습니다.

계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이므로, 명의수탁자는 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 상당액을 부당이득하였다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 취지).

이 부당이득반환청구권은 매수자금을 지급한 때부터 10년의 소멸시효가 진행되므로, 시간이 오래 지날수록 불리해집니다.

등기가 무효인 유형이라면 소유권 자체를, 계약명의신탁이라면 매수자금 상당의 부당이득을 청구 대상으로 삼아야 합니다.

4. 처분되기 전에 막는 절차와 이미 넘어갔을 때의 대응이 다릅니다

처분금지가처분으로 선제 대응하고, 이미 처분됐다면 손해배상·부당이득으로 방향을 바꿔야 합니다.

아직 등기가 수탁자 명의로 남아 있다면 가장 급한 일은 처분금지가처분을 신청해 매매나 근저당권 설정을 막는 것입니다. 가처분이 등기부에 기입되면 그 이후의 처분은 신탁자에게 대항할 수 없게 됩니다.

이미 제3자에게 소유권이 넘어갔다면, 특히 계약명의신탁에서 매도인이 선의였던 경우라면 부동산 자체의 회수는 사실상 불가능해집니다. 이때는 수탁자를 상대로 한 손해배상 또는 부당이득 청구로 방향을 전환해야 하고, 3자간 명의신탁이라면 앞서 본 제3자 채권침해에 따른 불법행위 손해배상 청구를 검토합니다.

신탁자 스스로도 부동산실명법 위반의 당사자라는 점은 유의해야 합니다. 부동산실명법 제7조 제1항에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 같은 조 제2항에 따라 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다. 반환 소송 과정에서 이 위반 사실 자체가 함께 드러나므로, 소송을 시작하기 전에 변호사와 이 부분까지 함께 점검해야 합니다.

5. 되찾는 절차는 증거 확보부터 시작해 이렇게 진행됩니다

등기 이전에 앞서 자금 흐름과 계약관계를 뒷받침할 자료부터 갖춰야 승산이 생깁니다.

명의신탁 부동산 반환 절차는 통상 ①매매계약서·계좌이체 내역·세금 납부 내역 등 증거부터 수집 → ②내용증명으로 반환을 요구(수원 지역 부동산이라면 수원 관내로 발송) → ③협의가 안 되면 관할 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 소유권이전등기 청구 또는 부당이득반환청구 소송을 제기하면서 필요시 처분금지가처분을 함께 신청 → ④승소가 확정되면 그 판결에 기해 단독으로 소유권이전등기를 신청하는 순서로 진행됩니다.

부동산을 돌려받지 못하고 있다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 유리합니다.

1. 부동산을 누구 돈으로, 어떤 방식으로 매수해 누구 명의로 등기했는지 매매계약서·등기부등본·자금이체 내역으로 정리합니다.

2. 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지(3자간 명의신탁) 몰랐는지(계약명의신탁)를 뒷받침할 자료를 확인합니다.

3. 수탁자 명의 등기가 아직 그대로인지, 이미 제3자에게 넘어갔는지 최신 등기부등본으로 확인합니다.

이 자료를 바탕으로 명의신탁 분쟁에 전문성 있는 변호사와 함께 등기청구와 손해배상·부당이득 청구를 함께 검토한다면 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

명의신탁 부동산 문제는 “가족이고 지인 사이인데 설마 안 돌려주겠어”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

부동산을 돌려받지 못하고 있는 신탁자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 매수자금의 흐름과 명의신탁을 하게 된 경위를 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 먼저입니다. 계약 당시 대화 기록, 자금이체 내역, 세금 납부 내역이 쌓일수록 등기청구든 부당이득반환청구든 유리해집니다.

반대로 명의만 빌려준 수탁자 입장에서도 “나중에 정리해서 돌려주면 되겠지”라는 생각만으로는 부족합니다. 처분 경위와 신탁자와의 협의 여부에 따라 형사·민사 책임의 범위가 크게 달라질 수 있습니다.

저는 명의신탁 부동산을 되찾으려는 쪽과 반환을 요구받는 쪽, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서 어떤 유형의 명의신탁인지에 따라 승산이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

등기부에 이름이 없다고 포기하기 전에, 유형부터 정확히 짚어보는 것이 먼저입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 수탁자를 횡령죄로 고소할 수는 없나요?

A. 2021년과 2016년 대법원 전원합의체 판결에 따라 2자간·3자간 명의신탁 모두 수탁자의 임의처분은 횡령죄가 성립하지 않습니다. 형사 고소보다는 소유권이전등기 청구나 부당이득반환청구 같은 민사 절차로 접근해야 합니다.

Q. 저도 명의신탁을 했다는 이유로 처벌받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 부동산실명법 위반으로 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다. 반환 청구를 진행하기 전 이 부분도 함께 점검해야 합니다.

Q. 명의신탁이 2자간인지 3자간인지 어떻게 구분하나요?

A. 원래 내 소유였던 부동산을 수탁자 명의로 옮겼다면 2자간, 매도인과 직접 계약하고 등기만 수탁자 앞으로 했다면 3자간입니다. 매매계약의 당사자가 누구인지가 구분 기준입니다.

Q. 이미 수탁자가 제3자에게 부동산을 팔아버렸다면 어떻게 되나요?

A. 제3자가 등기부를 믿고 거래했다면 원칙적으로 소유권 자체를 되찾기는 어렵습니다. 이 경우 수탁자를 상대로 한 손해배상 또는 부당이득반환 청구로 방향을 바꿔야 합니다.

Q. 계약명의신탁에서 매도인이 처음부터 명의신탁 사실을 알고 있었다면 다른가요?

A. 매도인이 악의였다면 매매계약과 등기 모두 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 이 경우 신탁자는 매도인과의 관계를 통해 소유권 관계를 정리하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q. 부당이득반환청구도 소멸시효가 있나요?

A. 있습니다. 계약명의신탁에서 매수자금 상당액에 대한 부당이득반환청구권은 자금을 지급한 때부터 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 반면 2자간 명의신탁에서 소유권에 기한 등기청구권은 소멸시효 대상이 아닙니다.

Q. 배우자나 종중 명의로 등기해둔 경우도 똑같이 적용되나요?

A. 조세포탈이나 강제집행 면탈 등의 목적이 없는 배우자간·종중 명의신탁은 부동산실명법의 예외로 유효하게 인정될 수 있어 판단 기준이 다릅니다. 개별 사안에 따라 반드시 확인이 필요합니다.