세입자가 허락 없이 다른 사람에게 재임대했는데 해지 사유인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 시장에서 세입자가 집주인의 허락 없이 방이나 점포를 다른 사람에게 다시 빌려주는, 이른바 재임대(전대) 문제로 상담을 청하시는 임대인분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 세입자분들 중 상당수는 “잠깐 지인한테 빌려준 것뿐인데 무슨 문제냐”, “집주인도 어차피 월세만 잘 들어오면 신경 쓰지 않을 것”이라는 생각으로 별다른 고민 없이 방이나 점포를 다른 사람에게 재임대한 경우였습니다. 그런데 막상 집주인이 이 사실을 알게 되면, “동의를 받았다”거나 “문제될 게 없지 않냐”는 항변만으로는 상황이 정리되지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 임대인의 동의 없는 재임대, 즉 무단전대를 원칙적으로 임대차 계약 해지 사유로 인정하면서도, 임차인이 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정을 증명한 경우에는 예외적으로 해지권이 제한된다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다.

아래에서는 세입자의 허락 없는 재임대가 어떤 경우에 임대차 해지 사유가 되는지, 그리고 임대인과 세입자 각자 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 동의 없이 재임대했다면 원칙적으로 해지 사유가 됩니다

재임대는 곧 전대차이고, 민법 제629조가 임대인에게 해지권을 부여합니다

일상적으로 “재임대”라고 부르지만, 법적으로는 임차인이 임차물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지한 채 그 물건을 다시 제3자, 즉 전차인에게 사용·수익하게 하는 전대차에 해당합니다. 서면 계약서를 썼는지, 유상인지 무상인지, 기간이 긴지 짧은지는 전대차 성립 여부와 무관합니다.

민법 제629조 제1항은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”고 정하고, 제2항은 “임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 즉 동의 없는 재임대 사실 자체가 곧바로 해지 사유이며, 전차인이 실제로 문제를 일으켰는지, 집주인에게 손해가 발생했는지는 해지권 발생 여부와 별개입니다.

실무에서 자주 보는 유형은 원룸이나 오피스텔을 통째로 다른 사람에게 다시 빌려주는 경우, 상가를 다른 사업자에게 넘겨 영업하게 하는 경우, 숙박 플랫폼에 올려 반복적으로 낯선 사람이 사용하게 하는 경우 등입니다. 명칭을 “재임대”가 아니라 “잠깐 맡겼다”, “같이 지내는 것뿐”이라고 표현하더라도, 실질적으로 사용·수익권을 제3자에게 넘긴 것이라면 마찬가지로 평가됩니다.

임대인의 동의 없이 다른 사람이 임차물을 사용·수익하게 했다면, 그 자체로 민법 제629조가 정한 해지 사유에 해당합니다.

2. 다만 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 해지되지 않을 수 있습니다

판례는 신뢰관계를 실제로 깨뜨렸는지를 기준으로 예외를 인정합니다

민법 제629조는 문언 그대로 절대적으로 적용되지 않습니다. 대법원은 무단전대가 있었더라도 그것이 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위로 평가되지 않는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권 자체가 발생하지 않는다는 이른바 배신행위론을 오래전부터 확립해 왔습니다.

임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

이 판결에서는 임차권을 넘겨받은 사람이 임차인과 부부로서 같은 건물에 함께 거주하며 가구점을 공동으로 운영하고 있었던 사정이 “특별한 사정”으로 인정됐습니다. 즉 형식적으로는 제3자에게 사용하게 한 것처럼 보여도, 경제적·생활상 실질이 임차인 자신이 계속 사용하는 것과 다름없다고 볼 수 있는 경우가 대표적인 예외 유형입니다.

반대로 “믿을 만한 지인이라 맡겼다”거나 “임대료를 밀리지 않고 잘 받고 있으니 문제없다”는 사정만으로는 특별한 사정으로 인정되기 어렵습니다. 이러한 특별한 사정의 존재는 해지를 다투는 임차인 쪽이 스스로 증명해야 하는 사항입니다.

재임대 사실이 확인되더라도, 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 증명되지 않는 한 해지권은 그대로 인정됩니다.

3. 재임대 계약은 세입자와 전차인 사이에서만 유효하고 집주인에게는 대항할 수 없습니다

동의 없는 전대는 임대인과 전차인 사이에 직접적인 법률관계를 만들지 못합니다

민법 제630조는 “임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다”고 정하고 있습니다. 이는 어디까지나 동의 있는 전대에 한정된 효과이므로, 동의 없이 이뤄진 재임대의 경우 전차인은 임대인에 대해 아무런 직접적 권리나 의무를 주장할 수 없습니다. 세입자와 전차인 사이의 재임대 계약 자체는 채권적으로 유효하게 성립하지만, 그 효력을 집주인에게 그대로 주장(대항)할 수는 없다는 의미입니다.

그렇다고 임대차가 해지되기도 전에 곧바로 전차인을 상대로 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결).

결국 실무적으로는 “해지”라는 절차를 실제로 밟아야 전차인을 상대로 한 인도·손해배상 청구가 본격적으로 가능해지고, 그 전까지는 원래 세입자에게 차임청구권이 그대로 유지됩니다. 다만 민법 제632조는 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전대 제한 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있어, 방 한 칸을 룸메이트에게 내주는 정도의 사용이라면 애초에 무단전대로 인한 해지 문제 자체가 발생하지 않을 수도 있습니다. 다만 어느 정도가 “소부분”인지는 사용 면적과 독립성을 기준으로 개별적으로 판단됩니다.

재임대 계약은 세입자와 전차인 사이의 관계일 뿐, 임대인이 이를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

4. 해지 이후에는 전차인을 상대로도 인도와 손해배상을 함께 구할 수 있습니다

해지 통보 시점부터 전차인의 점유는 법률상 권원 없는 점유로 바뀝니다

임대인이 민법 제629조 제2항에 따라 적법하게 해지 의사표시를 하면, 그 시점부터 임대차 자체가 종료됩니다. 이후 세입자와 전차인의 점유는 모두 임대인에 대한 관계에서 권원 없는 점유로 전환됩니다.

이 시점부터는 앞서 본 “임대차 존속 중”이라는 전제가 사라지므로, 임대인은 전차인을 상대로도 직접 인도를 청구할 수 있고, 해지 이후 인도가 완료될 때까지의 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득반환이나 손해배상도 함께 구할 수 있습니다.

재임대 기간이 길어질수록, 그리고 전차인이 재임대를 통해 얻은 수익 규모가 클수록 임대인이 구할 수 있는 손해의 범위와 그에 대한 입증 부담도 함께 커지는 경향이 있습니다. 보증금이 남아 있다면 연체 차임이나 손해배상액을 그 안에서 공제해 정산하는 경우가 많지만, 액수에 다툼이 있으면 별도의 반환·손해배상 절차가 필요합니다.

상가의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호가 “임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우”를 계약갱신 거절 사유로도 별도로 규정하고 있습니다. 즉 상가 세입자는 재임대 사실만으로 해지뿐 아니라 이후 갱신요구권 행사 자체가 막힐 수 있어, 주택 임대차보다 불리하게 작용할 수 있습니다.

5. 해지 통보부터 인도까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명 발송 전 재임대 사실을 뒷받침할 자료 정리가 먼저입니다

재임대를 이유로 한 임대차 해지·인도 절차는 통상 ①재임대 사실 확인(전입세대열람·실거주자 면담·목격자 진술 등 자료 확보) → ②내용증명을 통한 해지 의사표시 통보(수원 소재 부동산이라면 관할 우체국 발송) → ③세입자·전차인과의 협의 및 자진 인도 요구 → ④불응 시 수원지방법원에 건물(주택) 인도청구 소송을 제기하고 승소 후 강제집행에 이르는 순서로 진행됩니다.

소송으로 가기 전에 자료부터 갖추는 것이 유리합니다. 재임대 사실이 다퉈지는 경우, 확인되지 않은 정황만으로는 해지 통보가 무력화될 수 있기 때문입니다.

1. 전입세대열람원·건축물대장·우편물 수취인 등을 통해 실제 거주·점유자가 세입자 본인인지부터 확인합니다.

2. 임대차계약서에 전대 금지 특약이 별도로 명시돼 있는지, 있다면 그 문구를 확인합니다.

3. 재임대 정황(광고 게시글, 문자·SNS 대화, 목격자 진술 등)을 미리 캡처·보관해 내용증명과 소송 자료로 활용합니다.

이러한 자료를 바탕으로 재임대·전대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 해지의 정당성 판단과 전차인에 대한 손해배상 범위까지 함께 검토해 실질적인 인도·회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

재임대 문제는 “그래도 세는 계속 들어오고 있으니”라는 생각 때문에 임대인의 초기 대응이 늦어지거나, 반대로 세입자 쪽에서는 “잠깐 맡긴 것뿐인데 이렇게까지 문제가 되나”라는 생각에 대응 시점을 놓치는 경우가 많습니다.

재임대 사실을 뒤늦게 알게 된 임대인 입장에서는 감정적인 항의보다, 전대 사실과 그 기간·규모를 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 먼저입니다. 전입세대열람 내역, 재임대 정황 자료가 쌓일수록 해지와 이후 손해배상 청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 생계형으로 방 일부를 다른 사람에게 내준 세입자 입장에서도 “당연히 괜찮을 줄 알았다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 소부분 사용에 해당하는지, 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 재임대·전대차를 둘러싼 분쟁에서 해지를 구하는 임대인 쪽과, 반대로 해지를 다투는 세입자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 특별한 사정의 유무나 자료 정리 방식에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 구두로만 집주인 허락을 받고 재임대했는데, 나중에 못 들었다고 하면 어떻게 되나요?

A. 해지를 막으려면 동의를 받은 사실을 세입자가 증명해야 합니다. 문자, 통화 녹음, 대화 캡처 등 동의 정황을 뒷받침할 자료가 없다면 구두 동의만으로는 방어가 쉽지 않습니다.

Q. 잠깐 며칠만 지인에게 빌려준 것도 재임대(전대)에 해당하나요?

A. 기간의 길고 짧음보다 임차물의 사용·수익권을 실제로 제3자에게 넘겼는지가 기준입니다. 단기간이라도 낯선 제3자가 독립적으로 사용·수익했다면 전대로 평가될 수 있습니다.

Q. 원룸 방 한 칸만 룸메이트에게 내준 것도 해지 사유가 되나요?

A. 민법 제632조는 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전대 제한 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 “소부분”인지는 사용 면적과 독립성을 기준으로 개별적으로 판단됩니다.

Q. 집주인이 재임대 사실을 알고도 한동안 월세를 계속 받았다면 어떻게 되나요?

A. 재임대 사실을 알면서도 상당 기간 이의 없이 차임을 받아온 사정은 해지권 행사가 신의칙에 반한다는 주장의 근거로 다투어질 수 있어, 실제 분쟁에서 자주 쟁점이 됩니다.

Q. 전차인도 저와 함께 쫓겨나게 되나요?

A. 임대차가 적법하게 해지되면 세입자뿐 아니라 전차인도 임대인에 대한 관계에서는 점유할 권원이 없어져, 임대인이 전차인을 상대로도 직접 인도를 구할 수 있습니다.

Q. 상가를 다른 사업자에게 재임대한 경우도 똑같이 적용되나요?

A. 같은 민법 제629조가 적용되는 것은 물론, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 동의 없는 전대를 계약갱신 거절 사유로도 별도로 규정하고 있어 상가 세입자에게는 더 불리하게 작용할 수 있습니다.

Q. 보증금에서 손해배상액을 바로 공제할 수 있나요?

A. 해지 후 인도가 지연되는 기간의 차임 상당 손해나 원상회복 비용은 실무상 보증금에서 정산하는 경우가 많지만, 액수에 다툼이 있으면 별도로 반환·손해배상 청구 절차를 밟아야 합니다.