명도 강제집행 비용은 누가 부담하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 주택 임대차에서 계약기간이 끝나거나 임대료 연체가 쌓여도 세입자가 자진해서 나가지 않아, 명도소송에서 승소하고도 강제집행까지 가는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “판결에서 이겼으니 이제 세입자를 내보내는 비용도 당연히 세입자가 낼 것”이라는 생각으로 홀가분하게 강제집행을 접수하는 경우가 많습니다. 그런데 막상 접수하고 나면 집행관으로부터 노무비·보관비 명목으로 수백만원을 먼저 내라는 예납 안내를 받고 당혹스러워하는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 강제집행이 본집행까지 가지 않고 도중에 취하로 끝나더라도, 그때까지 든 비용의 부담자와 금액을 법원이 여러 사정을 종합해 정할 수 있다는 법리를 재확인했습니다.

아래에서는 명도 강제집행 비용을 법적으로 누가 최종 부담하는지, 그리고 임대인이 먼저 낸 비용을 세입자에게 돌려받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 명도 강제집행 비용은 법적으로 세입자가 최종 부담합니다

민사집행법 제53조는 집행비용의 최종 부담자를 채무자로 정하고 있습니다.

명도소송에서 승소해 판결이 확정되어도, 세입자가 스스로 나가지 않으면 그 판결, 즉 집행권원을 근거로 법원에 강제집행을 신청해야 실제로 부동산을 돌려받을 수 있습니다. 이 강제집행 과정에는 집행관 출장, 계고, 노무자 동원, 유체동산 반출·보관 등 여러 단계에서 비용이 발생합니다.

이 비용을 누가 부담하느냐는 민사집행법 제53조 제1항에 명시돼 있습니다. 이 조항은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정하고 있습니다. 여기서 채무자란 명도소송에서 패소해 부동산을 인도할 의무를 지게 된 세입자를 말합니다.

즉 법 원칙상 명도 강제집행 비용의 최종 책임자는 계약을 불이행하고도 자진 퇴거하지 않은 세입자입니다. 임대인이 정당한 절차를 거쳐 승소했는데도 그 집행에 드는 비용까지 임대인이 최종적으로 떠안아야 할 이유는 없다는 취지입니다.

명도 강제집행 비용은 법적으로 세입자가 최종 부담하도록 되어 있습니다.

2. 하지만 강제집행을 신청하는 임대인이 비용을 먼저 내야 진행됩니다

민사집행법 제18조에 따라 채권자가 예납하지 않으면 집행 자체가 진행되지 않습니다.

민사집행법 제18조 제1항은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고 있습니다. 명도소송에서 승소한 임대인이 채권자 지위에서 강제집행을 신청하려면, 세입자에게 나중에 청구하기 전에 본인이 먼저 그 비용을 예납해야 하는 것입니다.

실무에서 예납 항목은 크게 계고, 즉 예고 비용과 본집행일 노무자 인건비, 반출한 유체동산의 보관비, 필요할 경우 열쇠업체 출장비 등으로 나뉩니다. 노무비는 통상 인원 1인당 10만원대 수준으로 안내되고 부동산 면적이 넓거나 짐이 많을수록 필요 인원이 늘어나며, 반출한 짐을 곧바로 폐기할 수 없어 컨테이너 등에 보관하는 비용도 월 단위로 별도 청구됩니다.

만약 임대인이 이 예납금을 내지 않으면 어떻게 될까요. 같은 조 제2항은 채권자가 비용을 미리 내지 않으면 법원이 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 판결까지 받아놓고도 비용 문제로 집행 자체가 멈춰버릴 수 있다는 뜻입니다.

강제집행 비용의 법적 최종 부담자와, 실제로 먼저 지갑을 여는 사람은 서로 다릅니다.

3. 임대인이 먼저 낸 비용은 집행비용액확정결정으로 돌려받습니다

본집행까지 가지 않고 취하로 끝나더라도 비용 부담 문제는 남습니다.

임대인이 예납한 비용은 강제집행 절차 안에서 세입자 소유 유체동산을 매각한 대금 등으로 우선 충당받을 수도 있지만, 그것으로 전액이 회수되지 않는 경우가 대부분입니다. 이때는 별도로 법원에 집행비용액확정결정을 신청해야 합니다. 이는 임대인이 실제로 지출한 비용 항목과 금액을 법원이 결정으로 확정해주는 절차이며, 그 결정 자체가 새로운 집행권원이 되어 세입자의 급여·예금·부동산 등에 대한 별도의 금전집행으로 이어질 수 있습니다.

실무에서 자주 오해하는 지점은, 강제집행이 계고 단계에서 세입자의 자진 퇴거로 취하되어 끝나버리면 그동안 든 비용을 포기해야 한다고 생각하는 경우입니다.

법원은 당사자의 신청에 따라 해당 비용이 지출된 시기, 채권자가 이를 지출할 필요성, 강제집행과의 관련성 및 강제집행이 끝나게 된 원인이나 경위 등 여러 사정을 종합하여 집행비용을 부담할 당사자와 그 부담액을 정할 수 있다(대법원 2023. 9. 1.자 2022마5860 결정).

이 결정은 건물철거 대체집행이 채무자의 자진 철거로 도중에 취하된 사안에 관한 것이지만, 강제집행이 신청 취하나 집행처분 취소 등으로 목적을 달성하지 못하고 끝난 경우 그때까지 든 비용의 부담 문제를 다뤘다는 점에서 명도 강제집행이 계고 이후 세입자의 자진 퇴거로 취하되는 경우에도 그대로 적용됩니다. 계고 통지서, 출장비 영수증 등 그때까지 지출한 자료를 버리지 말고 챙겨두어야 하는 이유입니다.

본집행까지 가지 않고 취하로 끝나더라도, 그때까지 든 비용은 법원의 판단을 받아 돌려받을 여지가 있습니다.

4. 비용 규모는 정액이 아니라 현장 상황에 따라 크게 달라집니다

부동산 면적과 유체동산 양, 세입자의 저항 정도가 비용을 좌우합니다.

강제집행 비용은 형사처벌처럼 법정 구간이 정해져 있는 것이 아니라, 실제로 들어간 실비를 정산하는 구조입니다. 계고 단계에서는 집행관 출장 수수료와 송달 비용 정도로 크지 않지만, 본집행 단계로 넘어가면 금액이 크게 늘어납니다.

노무비는 반출해야 할 짐의 양과 부동산 면적에 비례해 필요 인원이 정해지고, 보관비는 컨테이너나 창고 단위로 최소 몇 달 치를 한꺼번에 선납하는 경우가 많습니다. 세입자가 문을 잠그고 응하지 않으면 열쇠업체를 불러 강제로 개문해야 하고, 저항이 심해 경찰 입회를 요청하는 과정에서 집행일이 미뤄지면 보관비가 그만큼 더 늘어나기도 합니다.

상가처럼 집기·설비가 많은 공간은 주택보다 노무 인력과 보관 공간이 더 많이 필요해 전체 비용이 커지는 경향이 있습니다. 접수 전 관할 법원 집행관실에 현장 상황을 설명하고 대략적인 예납 규모를 미리 확인해두면, 자금 계획 없이 집행이 중단되는 상황을 피할 수 있습니다.

5. 명도소송 승소부터 비용 회수까지는 이런 순서로 진행됩니다

지출 증빙을 처음부터 챙겨야 확정결정 단계에서 인정받을 수 있습니다.

명도소송에서 승소해 판결이 확정되면 통상 ①수원지방법원에서 집행문을 부여받아 강제집행을 신청 → ②수원지방법원 소속 집행관이 현장에 나가 세입자에게 자진 퇴거를 촉구하는 계고 절차를 진행 → ③계고 기한까지도 나가지 않으면 지정된 집행일에 노무자·증인과 함께 현장에서 문을 열고 유체동산을 반출·보관하는 본집행을 실시 → ④집행 완료 후 임대인이 지출한 비용에 대해 수원지방법원에 집행비용액확정결정을 신청해 금액을 확정받는 순서로 진행됩니다.

이 절차에서 임대인이 미리 챙겨야 할 것은 감정이 아니라 자료입니다. 아래 순서로 확인해두면 이후 비용을 돌려받는 단계에서 다투는 일이 줄어듭니다.

1. 명도소송 판결문에 확정일자·송달증명·집행문이 모두 갖춰져 있는지 먼저 확인합니다.

2. 강제집행 접수 전 관할 법원 집행관실에 예상 노무비·보관비 규모를 문의해 자금을 준비합니다.

3. 계고·본집행 과정에서 발생한 영수증·계산서를 모두 보관해 집행비용액확정결정 신청 자료로 사용합니다.

이렇게 자료를 갖춰두면, 강제집행이 계고 단계에서 취하로 끝나든 본집행까지 진행되든 임대인이 실제로 지출한 비용을 법원에서 인정받는 데 도움이 됩니다.

마치며

명도소송에서 이긴 임대인들 상당수는 판결을 받으면 다 끝난 일이라고 생각하다가, 강제집행 접수 단계에서 수백만원의 예납 안내를 받고서야 비용 문제를 실감합니다. 판결과 실제 부동산 회수 사이에 비용이라는 또 하나의 관문이 있다는 사실을 미리 몰랐던 탓에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

비용을 먼저 부담해야 하는 임대인 입장에서는 예납금을 마련하는 것부터가 부담이고, 반대로 예상치 못한 거액의 상환 요구를 받는 세입자 입장에서도 그 금액의 산정 근거가 정당한지 따져볼 필요가 있습니다. 어느 쪽이든 감정적으로 대응하기보다 법이 정한 절차와 기준을 정확히 아는 것이 유리합니다.

저는 임대인을 대리해 명도소송과 강제집행을 진행하는 사건과, 반대로 세입자 측에서 과도한 집행비용 청구에 대응하는 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 절차와 비용 구조를 정확히 파악하고 대응한 쪽이 결과적으로 시간과 비용을 아낀다는 것을 여러 번 확인했습니다.

강제집행 비용 문제로 판결 이후 대응이 막막하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 절차와 비용을 정확히 짚어드릴 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집행비용액확정결정을 받았는데 세입자가 돈이 없으면 어떻게 되나요?

A. 확정결정 자체가 새로운 집행권원이 되므로 세입자 명의의 급여·예금·부동산 등에 채권압류 같은 추가 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 세입자에게 압류할 재산이 전혀 없다면 결정을 받아도 실제 회수는 어려울 수 있어, 접수 전 세입자의 자력을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

Q. 계고 이후 세입자가 스스로 이사를 나가면 비용을 하나도 안 내도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 본집행까지 가지 않고 취하로 끝나도, 대법원 2022마5860 결정처럼 법원이 여러 사정을 종합해 그때까지 든 비용의 부담자와 금액을 정할 수 있습니다. 계고 단계에서부터 지출 증빙을 보관해 두어야 합니다.

Q. 밀린 월세나 관리비도 강제집행으로 함께 받아낼 수 있나요?

A. 명도 강제집행은 부동산을 인도받는 절차이고, 밀린 월세·관리비 같은 금전채권은 별도의 집행권원으로 강제집행해야 합니다. 판결에 금전 지급이 함께 명해졌더라도 그 부분은 별도로 집행 신청을 해야 회수됩니다.

Q. 반출한 세입자의 짐은 어떻게 처리하나요?

A. 집행관이 일정 기간 보관한 뒤 세입자가 찾아가지 않으면 법원의 허가를 받아 매각 절차로 처분할 수 있고, 매각대금에서 보관비 등 집행비용을 먼저 충당합니다.

Q. 예납금은 정확히 얼마나 준비해야 하나요?

A. 법에서 정액을 정해둔 것이 아니라 부동산 면적, 유체동산 양, 저항 여부에 따라 달라집니다. 접수 전 관할 법원 집행관실에 문의하면 대략적인 노무비·보관비 규모를 안내받을 수 있습니다.

Q. 상가와 주택의 명도 강제집행 비용 구조가 다른가요?

A. 계고와 본집행이라는 기본 절차와 비용 항목은 같지만, 상가는 집기·설비가 많아 노무 인력과 보관비가 더 크게 나오는 경우가 많습니다.