퇴거하는 세입자와 원상회복 범위로 다투는데 기준이 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 계약 만료 시즌이 겹치면서, 세입자가 이사를 나가는 과정에서 임대인과 원상회복 범위를 두고 다투는 상담이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “몇 년 살면서 생긴 정도는 다 그런 거 아니냐”, “보증금에서 알아서 까면 되는 거 아니냐”는 생각으로 별다른 자료도 남기지 않고 이사를 나가는 세입자분들이 많습니다. 그런데 막상 임대인이 도배·장판을 통째로 교체한 영수증을 들이밀며 보증금에서 큰 금액을 공제하면, 뒤늦게 “그 정도까지 물어줄 이유가 없다”고 항변해 봐도 이미 돈이 빠져나간 뒤라 되찾기가 쉽지 않습니다.

최근 대법원은 임차인의 원상회복의무 범위를 계약 체결 경위와 임대 당시 목적물의 상태, 실제 개조·수리 내용을 기준으로 개별적으로 판단해야 한다는 입장을 일관되게 유지하고 있고, 임대인이 계약서의 “원상복구” 문구만으로 통상적인 마모까지 임차인에게 떠넘길 수는 없다는 점도 분명히 하고 있습니다.

아래에서는 원상회복 의무의 범위가 구체적으로 어디까지인지, 그리고 임대인과 이견이 생겼을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 원상회복의무는 통상의 손모를 뺀 ‘임차 당시 상태’로의 복구를 뜻합니다

새 것처럼 만들어 돌려줄 의무가 아니라, 임차 당시 상태로 되돌릴 의무입니다.

민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상회복해 반환할 의무를 집니다. 다만 이 의무의 구체적인 범위는 “새것처럼”이 아닙니다.

당사자 사이에 원상회복의 범위나 정도를 구체적으로 약정한 특별한 사정이 없는 한, 이 의무는 임차물을 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익한 뒤 통상의 용도로 사용하는 데 지장이 없는 상태로 복구해 반환하는 것을 의미합니다. 도배가 햇빛에 누렇게 바래거나, 장판에 가구를 오래 둬서 눌린 자국이 남거나, 문틀 경첩이 여닫이로 인해 약간 헐거워지는 정도는 임차물을 정상적으로 사용했다면 당연히 생기는 통상의 손모입니다.

이런 통상의 손모로 인한 가치 감소는 임대인이 이미 월세에 감가상각비·수선비 명목을 포함시켜 회수해 온 부분이라, 임차인에게 별도로 귀책사유를 물을 수 없습니다. 그런데도 실무에서는 임대인이 “원상회복”이라는 단어만 보고 새 도배·새 장판 수준의 복구를 요구하면서 분쟁이 커지는 경우가 많습니다.

원상회복은 임차 당시 상태로의 복구이지, 신축·리모델링 수준의 복구를 의미하지 않습니다.

2. 전 세입자가 설치한 시설까지 철거하라는 요구는 근거가 없습니다

원상회복의 기준점은 ‘내가 임차 받았을 때의 상태’이지, 그보다 더 이전의 상태가 아닙니다.

오래된 상가나 다가구주택일수록 여러 세입자를 거치며 시설이 그대로 누적되는 경우가 많습니다. 새로 들어온 세입자가 전 임차인이 설치한 붙박이장, 조명, 바닥재 등을 그대로 이어받아 쓰다가 퇴거하려 하면, 임대인이 “원래 건물 상태”를 내세우며 그 이전 시설까지 철거하라고 요구하는 경우가 적지 않습니다.

그러나 대법원은 이런 요구에 근거가 없다고 판시하고 있습니다.

임차인에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

즉 원상회복 여부를 판단하는 기준점은 그 세입자 본인이 입주할 때 확인한 상태이지, 건물이 처음 지어졌을 때나 몇 대 전 임차인 때의 상태가 아닙니다. 입주 당시 사진이나 중개사를 통한 확인 자료가 있다면, 그 이전 시설까지 철거하라는 요구는 거절할 수 있는 근거가 됩니다.

원상회복의 기준점은 ‘내가 임차를 시작했을 때의 상태’이며, 그 이전 임차인의 흔적까지 책임질 필요는 없습니다.

3. 다만 본인이 직접 설치하거나 인수해 사용한 시설은 철거해 되돌려야 합니다

내가 영업이나 편의를 위해 바꾸거나 계속 사용해 온 부분은, 내가 다시 원래대로 되돌려야 합니다.

반대로 세입자 본인이 영업이나 생활 편의를 위해 벽을 철거하거나, 인테리어 시설·붙박이 가구를 새로 설치했다면 이 부분은 통상의 손모와 다르게 취급됩니다. 이때는 임차 당시 상태로 되돌리는 것이 원칙입니다.

임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 목적물을 사용하는 방법이나 이를 수리 또는 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정하여야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

이 판결에서 대법원은 특히, 세입자가 인수한 시설이 설령 전전 임차인이 처음 설치한 것이라 하더라도 그 시설을 이어받아 자신의 영업에 계속 사용해 왔다면 철거·원상회복 의무를 부담한다고 보았습니다. 즉 2번 항목의 “전 임차인 시설은 책임 없다”는 원칙은 그 시설을 실제로 인수해 쓰지 않은 경우에 적용되는 것이고, 본인이 그 시설을 자기 것처럼 계속 사용해 왔다면 결론이 달라질 수 있습니다.

전 임차인의 시설이라도 이를 인수해 실제로 사용해 왔다면, 그 부분까지 철거·복구 대상에 포함될 수 있습니다.

4. 특약 문구의 구체성에 따라 원상회복 범위와 책임이 달라집니다

막연한 ‘원상복구’ 문구만으로는 통상의 손모까지 책임지울 수 없습니다.

계약서에 그저 “임차인은 원상회복하여 반환한다”는 문구만 있다면, 위 판례 법리대로 통상의 손모를 제외한 범위로 제한 해석됩니다. 반면 “도배·장판·에어컨 청소비는 임차인이 부담한다”는 식으로 구체적인 항목과 범위를 명시한 특약이 있다면, 그 특약은 유효하고 통상의 손모에 해당하는 부분까지 임차인 부담으로 확대될 수 있습니다. 다만 특약 문구가 항목을 특정하지 않고 막연하면 통상의 손모까지 지우기는 어렵습니다.

원상회복이 늦어질 경우의 손해배상 범위에도 한계가 있습니다. 같은 판결(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)은 임차인이 원상회복을 지체했다 하더라도, 그로 인한 임대인의 손해는 실제로 원상회복이 끝난 날까지가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 기간까지의 임료 상당액으로 제한된다고 판시했습니다. 임대인이 공사를 미루고도 그 기간 전부의 임료 상당액을 청구할 수는 없다는 뜻입니다.

또한 임대인이 원상회복비용 명목으로 보증금에서 먼저 큰 금액을 임의로 공제하고 나머지만 돌려주는 경우도 흔한데, 공제한 항목이 통상의 손모나 근거 없는 항목을 포함하고 있다면 그 부분은 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다.

5. 임대인과 원상회복 범위로 다투게 되면 이런 절차로 해결합니다

이사 나가기 전 증거를 남기는 것이 분쟁 해결의 절반을 차지합니다.

원상회복 범위를 둘러싼 다툼은 통상 ①퇴거 시점에 임대인과 함께 현장을 확인하고 하자·손모 상태를 사진·영상으로 남기는 단계 → ②그럼에도 이견이 좁혀지지 않으면 원상회복 범위와 그 근거를 구체적으로 밝힌 내용증명을 발송하는 단계 → ③협의가 안 되면 임대차보증금 반환에 관한 지급명령이나 민사조정을 신청(수원 지역 임대차라면 수원지방법원 관할)하는 단계 → ④그래도 해결되지 않으면 임대차보증금반환청구 또는 원상회복비용 상당 손해배상청구 소송으로 넘어가는 단계의 순서로 진행됩니다. 소송까지 가면 원상회복비용의 적정성을 두고 법원이 감정인을 지정해 감정평가를 실시하는 경우도 적지 않습니다.

이견이 있는 상태에서 이사를 앞두고 있다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 챙겨두는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서의 원상회복 관련 특약 문구를 다시 확인합니다.

2. 입주 당시와 퇴거 당시의 상태를 비교할 수 있는 사진·영상을 최대한 확보합니다.

3. 임대인이 청구하는 원상회복 항목별로 견적서·영수증을 요구해 항목별 타당성을 따집니다.

이렇게 확보한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 보증금 반환과 원상회복비용 정산을 함께 검토해 실질적인 손해를 줄이는 방향으로 대응할 수 있습니다.

마치며

원상회복 범위를 둘러싼 다툼은 “이사 나가는 마당에 굳이”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받아야 하는 세입자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 통상의 손모와 본인이 직접 개조·인수해 사용한 부분을 구분해 근거를 정리하는 것이 먼저입니다.

반대로 원상회복 비용을 청구하는 임대인 입장에서도 막연히 “원상복구”라고만 요구해서는 근거가 부족합니다. 통상의 손모까지 무리하게 요구하다가는 오히려 보증금반환청구 소송에서 불리해지는 상황을 맞을 수 있습니다.

저는 임대차 분쟁에서 보증금을 돌려받으려는 세입자와 원상회복 비용을 청구하는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 남기느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

원상회복 범위를 둘러싼 이견이 좁혀지지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 보증금과 비용 정산에서 손해를 보지 않으려면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 몇 년 살면서 생긴 도배·장판의 자연스러운 변색도 물어줘야 하나요?

A. 원칙적으로 아닙니다. 사회통념상 통상적인 사용으로 생기는 변색이나 눌림 자국은 통상의 손모로 보아 원상회복 의무 범위에서 제외되는 것이 판례의 입장입니다.

Q. 이전 세입자가 설치한 시스템 에어컨도 제가 철거해야 하나요?

A. 원칙적으로는 본인이 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되어 이전 임차인의 시설까지 철거할 의무는 없습니다. 다만 그 시설을 인수해 본인 영업에 계속 사용해 왔다면 사정이 달라질 수 있습니다.

Q. 계약서에 “원상복구”라고만 적혀 있는데 새 도배까지 요구받았습니다. 응해야 하나요?

A. 막연한 원상복구 문구만으로는 통상의 손모까지 책임지울 수 없다는 것이 판례 법리입니다. 특약이 구체적으로 항목을 정하지 않았다면 응할 의무가 없습니다.

Q. 임대인이 보증금에서 원상회복비 명목으로 많은 금액을 먼저 빼고 나머지만 돌려줬습니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 공제 근거와 항목별 견적을 요구하고, 통상의 손모나 근거 없는 항목이 섞여 있다면 그 부분에 대해 부당이득반환이나 보증금반환청구로 다툴 수 있습니다.

Q. 원상회복을 미루고 있다는 이유로 임대인이 계속 임료 상당액을 청구합니다. 언제까지 물어줘야 하나요?

A. 판례는 임대인이 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 기간까지의 임료 상당액으로 손해배상 범위를 제한하고 있어, 임대인의 사정으로 늦어진 기간까지 무한정 책임지는 것은 아닙니다.

Q. 소액 임대차보증금 분쟁도 소송까지 가야 하나요?

A. 금액이 크지 않다면 지급명령이나 민사조정으로 비교적 신속하게 해결되는 경우가 많고, 다툼이 첨예하면 본안소송에서 감정을 통해 비용을 정산하기도 합니다.

Q. 상가와 주택 임대차의 원상회복 기준이 다른가요?

A. 기본 법리는 같습니다. 다만 상가는 영업을 위해 설치한 인테리어·시설의 규모가 커서 원상회복 범위와 비용을 둘러싼 다툼이 더 크게 벌어지는 경향이 있습니다.