임대인이 새 임차인을 거절해서 권리금을 못 받았어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가를 오래 운영해 온 임차인분들 중, 폐업이나 이전을 앞두고 직접 새 임차인을 구해왔는데 임대인이 그 사람과의 계약 자체를 거절해 버려 권리금을 한 푼도 받지 못했다는 상담이 늘고 있습니다.

이런 임대인 중에는 “임대인이니 누구랑 계약할지는 내 마음이다”, “권리금은 임차인들끼리 알아서 주고받는 것 아니냐”는 태도를 보이는 경우가 적지 않습니다. 임차인 입장에서는 몇 달에 걸쳐 어렵게 새 임차인을 구해놓고도, 정작 임대인이 계약서에 도장을 찍어주지 않으면 그 새 임차인과 맺기로 한 권리금 계약 자체가 무산되어 버립니다.

최근 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약체결을 확정적으로 거절하는 의사를 표시했다면, 임차인이 실제로 새 임차인을 데려오지 못했더라도 권리금 회수기회를 방해한 것으로 본다는 취지의 판단을 거듭 확인하고 있습니다.

아래에서는 임대인의 신규임차인 거절이 어떤 경우에 위법한 권리금 회수기회 방해가 되는지, 그리고 임대인이 내세우는 사유가 정당한 사유로 인정받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 신규임차인 계약체결 거절도 권리금 회수기회를 방해하는 행위입니다

상가임대차법은 임대인의 방해행위를 네 가지 유형으로 정하고 있고, 계약체결 거절도 그중 하나입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 법이 정한 방해행위는 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위, 이렇게 네 가지입니다.

이 중 네 번째 유형인 계약체결 거절은 임차인 본인이 계약갱신을 요구했다가 거절당하는 상황과는 다릅니다. 임차인이 나가는 것 자체는 확정된 상태에서, 임차인이 데려온 제3자와 임대인이 새로 계약을 맺을지 여부가 문제 되는 것이 이 유형의 핵심입니다.

실무에서는 임대인이 “차라리 내가 직접 장사하겠다”거나 “새 임차인보다 더 높은 차임을 받을 수 있을 것 같다”는 이유로, 또는 단순히 임차인이 데려온 사람이 마음에 들지 않는다는 이유로 계약을 거절하는 경우가 흔합니다. 그러나 이런 사정만으로는 법이 정한 예외에 해당하지 않고, 거절 자체가 권리금 회수기회 방해행위로 평가됩니다.

정당한 사유 없이 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 거절하는 것 자체가, 상가임대차법이 금지하는 권리금 회수기회 방해행위에 해당합니다.

2. 실제로 신규임차인을 데려오지 못했더라도 임대인이 확정적으로 거절했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다

임대인이 계약할 의사가 없음을 명확히 밝힌 이상, 임차인에게 헛수고를 강요할 수는 없다는 것이 대법원의 입장입니다.

많은 임차인분들이 “신규임차인을 실제로 데려와서 계약이 성사 직전까지 갔어야만 방해를 주장할 수 있다”고 오해합니다. 그래서 임대인이 미리 “새 임차인과는 절대 계약 안 한다”고 못 박으면, 굳이 헛수고를 할 필요가 없다고 판단해 새 임차인을 구하는 노력 자체를 접어버리는 경우가 많습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

즉 임대인이 확정적으로 거절 의사를 밝힌 이상, 임차인이 실제로 신규임차인을 끝까지 주선하지 못했더라도 그 거절 자체가 방해행위에 해당할 수 있습니다. 다만 거절 의사가 “확정적”이었는지는 임대차 종료 무렵 신규임차인 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 그 밖의 구체적인 사정을 종합적으로 살펴 판단해야 한다는 것이 대법원의 설명입니다.

같은 취지의 또 다른 대법원 판례(2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결)도, 권리금 회수 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라는 점을 확인해 주고 있습니다. 계약서까지 쓰지 못했다는 사정이 임차인에게 불리하게 작용하지 않는다는 의미입니다.

임대인이 확정적으로 거절 의사를 표시했다면, 신규임차인을 끝까지 주선하지 못했더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 임대인이 내세우는 사유가 전부 법이 인정하는 정당한 사유는 아닙니다

정당한 사유는 법에 정해진 몇 가지로 한정되고, 거절 당시 그 사유를 명확히 밝혔어야 인정됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 계약체결 거절이 정당화되는 사유를 따로 정해두고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금과 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 사정이 있는 경우, 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우, 그리고 임대인이 이미 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우, 이 정도로 한정됩니다.

여기서 벗어난 사유, 예를 들어 “내가 직접 장사하고 싶어서”, “권리금을 인정하기 싫어서”, “새 임차인이 마음에 안 들어서” 같은 사유는 법이 정한 예외에 해당하지 않습니다. 특히 “건물을 비워두려 한다”는 사유는 실무에서 자주 등장하는데, 대법원은 이 부분을 엄격하게 봅니다.

구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).

즉 임대인이 거절 당시에는 다른 이유를 대다가, 소송이 걸리자 뒤늦게 “결국 1년 6개월 넘게 비워뒀으니 정당하다”는 식으로 사유를 바꿔치기하는 것은 인정되지 않는다는 취지입니다. 거절할 때 그 사유를 명확히 밝히고, 실제로 그 요건을 충족해야만 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

임대인이 내세우는 사유는 법에 정한 사유에 해당해야 하고, 거절 당시 그 사유를 명확히 밝혔어야 인정됩니다.

4. 권리금을 받지 못했다면 손해배상 청구 금액과 소멸시효를 함께 확인해야 합니다

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액으로 정해집니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 위 의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시 그 상가의 객관적인 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

실제 소송에서는 신규임차인과 구체적인 권리금 액수까지 합의된 자료가 있다면 그 금액이 상한 기준이 되고, 그런 자료가 없다면 시설·비품 현황, 매출과 영업이익, 거래처, 영업기간, 입지 조건 등을 종합한 감정평가를 통해 객관적인 권리금 액수를 산정합니다.

다만 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항에 따라 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 시간이 지날수록 신규임차인과 주고받은 대화나 임대인의 거절 정황을 뒷받침할 자료가 흩어지기 쉬우므로, 임대차 종료 직후부터 자료를 정리해 두는 것이 중요합니다.

5. 소송으로 가기 전에, 신규임차인과 주고받은 자료부터 확보해야 합니다

고소가 아니라 민사상 손해배상 청구이므로, 증거 정리가 소송의 결과를 좌우합니다.

신규임차인 거절로 인한 권리금 분쟁은 통상 ①임대인에게 내용증명으로 손해배상 청구 의사를 명확히 통지 → ②합의가 이루어지지 않으면 상가 소재지 관할법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 손해배상 청구 소송 제기 → ③임차인이 신규임차인을 주선한 사실과 임대인의 거절 사실을 문자·녹취·내용증명 등 서증으로 증명 → ④필요한 경우 권리금 감정평가를 거쳐 손해액을 확정하는 순서로 진행됩니다.

소송을 준비하기 전, 아래 순서로 자료부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

1. 신규임차인이 되려는 사람과 주고받은 문자·메신저·가계약서 등 주선 사실을 뒷받침할 자료부터 확보합니다.

2. 임대인에게 계약체결을 요청하고 거절당한 정황(통화 녹음, 문자, 내용증명 발송 및 회신)을 시간순으로 정리합니다.

3. 임대차 종료일과 소멸시효 기산일을 확인하고, 필요하면 권리금 감정평가를 조기에 준비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가임대차 권리금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지를 미리 검토하고 손해배상 청구서와 소장을 실효성 있게 준비할 수 있습니다.

마치며

신규임차인과의 계약을 거절당한 임차인분들은 “설마 이걸로 소송까지 가겠어”라는 생각으로 넘기다가, 소멸시효인 3년이 다가올 때쯤에야 뒤늦게 상담을 받으러 오는 경우가 많습니다. 그사이 신규임차인 연락처가 끊기고 거절 당시의 정황을 뒷받침할 자료도 흩어져, 정작 청구할 시점에는 입증이 어려워지는 경우를 자주 봅니다.

권리금을 받지 못한 임차인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 신규임차인 주선 사실과 임대인의 거절 정황을 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 계약체결을 거절한 임대인 입장에서도 “내 건물이니 내 마음이다”라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지, 거절 당시 그 사유를 명확히 밝혔는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 신규임차인 거절로 권리금을 받지 못한 임차인 쪽과, 반대로 정당한 사유를 주장하는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 거절 당시의 정황을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 신규임차인을 아직 구체적으로 데려오지 않았는데, 임대인이 미리 “새 임차인과는 계약 안 한다”고 말했습니다. 그래도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능성이 있습니다. 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 확정적으로 거절 의사를 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 끝까지 주선하지 않았더라도 방해행위로 인정합니다. 다만 거절 의사가 확정적이었는지는 구체적 정황으로 판단됩니다.

Q. 임대인이 계약 자체를 거절하지는 않고, 그냥 협상에 계속 응하지 않고 미루기만 합니다. 이것도 방해행위인가요?

A. 소극적인 방치도 사실상 거절로 평가될 수 있습니다. 임대차 종료가 임박했는데도 신규임차인과의 협상에 정당한 이유 없이 응하지 않거나 조건을 계속 미루는 경우, 종합적인 정황에 따라 거절행위로 인정될 여지가 있습니다.

Q. 새 임차인이 되려는 사람이 보증금 낼 능력이 부족해 보여서 임대인이 계약체결을 거절했습니다. 이것도 위법한가요?

A. 아닙니다. 신규임차인이 보증금과 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 이행하기 어려운 사정이 있다면, 법이 정한 정당한 사유에 해당해 임대인의 거절이 적법할 수 있습니다.

Q. 권리금 계약서를 아직 쓰지 못한 상태에서 임대인이 거절했습니다. 계약서가 없어도 방해행위를 주장할 수 있나요?

A. 가능합니다. 권리금 회수 방해를 인정받기 위해 반드시 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라는 것이 대법원 입장입니다. 계약서가 없다는 사정만으로 불리해지지 않습니다.

Q. 임대인이 “건물을 재건축할 계획이라 새 임차인과는 계약할 수 없다”고 합니다. 정당한 사유인가요?

A. 재건축 계획이 임대차계약 체결 당시부터 구체적으로 고지되어 있었고 실제로 그 계획에 따라 진행되는 경우라면 정당한 사유로 인정될 여지가 있습니다. 다만 계획이 막연하거나 소송이 걸린 뒤에 만들어낸 사정이라면 인정되기 어렵습니다.

Q. 손해배상을 청구하려면 언제까지 소송을 제기해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구권을 행사해야 하며, 그 기간이 지나면 소멸시효 완성으로 청구할 수 없게 됩니다.

Q. 임대인과 협의가 안 되면 바로 소송부터 해야 하나요?

A. 내용증명으로 청구 의사를 먼저 명확히 하고, 신규임차인 주선 사실과 거절 정황을 정리한 뒤 조정이나 소송으로 나아가는 것이 일반적입니다. 초기 자료 정리가 이후 소송의 결과를 좌우합니다.