세입자가 월세 석 달 밀렸는데 바로 내보낼 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 경기 침체와 고금리 여파로 월세를 두세 달씩 밀리는 임차인이 늘면서, 임대인들이 밀린 차임 문제로 상담을 요청하는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “벌써 석 달치나 밀렸는데, 그냥 오늘 문 잠그고 짐 빼서 내놓으면 되는 거 아니냐”고 생각하시는 분들이 적지 않습니다. 그런데 막상 그렇게 실력을 행사하고 나면, 오히려 임차인으로부터 형사 고소를 당하거나 손해배상을 청구당해 상황이 더 꼬이는 경우가 많습니다.

최근 법원은 차임 연체로 계약해지 사유가 발생했더라도 임대인이 스스로 실력을 행사해 임차인을 내보낼 권한까지 생기는 것은 아니라는 원칙을 엄격하게 적용하고 있습니다. 계약을 해지할 권리와, 그 사람을 물리적으로 내보낼 권리는 전혀 다른 문제입니다.

아래에서는 월세가 석 달 밀렸을 때 계약해지 사유가 실제로 인정되는지, 그리고 세입자를 내보내려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 최근 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 월세가 석 달 밀렸다면 계약해지 사유는 이미 충분합니다

3개월치 월세 연체는 주택이든 상가든 법이 정한 해지 기준을 이미 넘어선 상태입니다.

민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 월세를 매달 내기로 했다면, 두 달치가 밀린 시점에 이미 해지 요건이 갖춰지는 셈입니다.

상가 임대차에는 별도로 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 있어, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 그런데 이 규정이 생겼다고 해서 상가 임대차에 민법 제640조가 적용되지 않는 것은 아닙니다. 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

즉 상가라 하더라도 실무상으로는 2기, 다시 말해 두 달치 연체만으로도 해지 사유가 인정될 수 있고, 석 달치가 밀린 상태라면 민법과 상가건물 임대차보호법 어느 기준으로 보더라도 계약해지 사유는 이미 충족된 것입니다.

월세가 석 달 밀렸다면, 주택이든 상가든 계약을 해지할 수 있는 법적 요건은 이미 충족된 상태입니다.

2. 계약을 해지할 권리가 있어도 곧바로 세입자를 쫓아낼 수 있는 것은 아닙니다

계약해지는 ‘돌려받을 권리’를 만들 뿐, 스스로 실력을 행사해 내보낼 권리까지 주는 것은 아닙니다.

여기서 임대인들이 가장 많이 오해하는 지점이 있습니다. “해지 사유가 있으니 오늘 당장 내보내도 된다”는 생각입니다. 그러나 계약해지의 의사표시는 임대차관계를 법적으로 종료시키는 효과만 있을 뿐, 상대방이 스스로 나가지 않을 때 임대인이 실력으로 끌어낼 권한까지 주는 것은 아닙니다.

대한민국 법체계는 자력구제, 즉 개인이 국가의 재판·집행 절차를 거치지 않고 스스로 권리를 실현하는 것을 원칙적으로 허용하지 않습니다. 강제로 권리를 실현하는 절차인 강제집행은 국가가 독점하고 있고, 권리자는 법원에 그 발동을 신청할 수 있는 지위만 가질 뿐입니다. 계약서에 “연체 시 임대인이 임의로 짐을 치우거나 문을 잠글 수 있다”는 특약을 넣어 두었더라도, 그런 특약이 자력구제를 정당화하는 근거가 되지는 못합니다.

결국 세입자가 계약해지 통보를 받고도 스스로 나가지 않는다면, 임대인은 세입자를 내보내기 위해 별도의 법적 절차를 거쳐야 합니다.

계약을 해지할 권리가 있다는 것과, 그 사람을 실제로 내보낼 권리가 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

3. 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼면 오히려 형사처벌 대상이 됩니다

행위 유형에 따라 주거침입죄·재물손괴죄·강요죄까지 함께 적용될 수 있습니다.

세입자가 나가지 않는다고 임대인이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 출입문을 잠그면, 세입자가 적법하게 점유하고 있는 공간에 마음대로 들어가거나 출입을 막은 것이 되어 형법 제319조 주거침입죄(3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다.

세입자의 짐이나 집기를 임의로 들어내거나 폐기하면 형법 제366조 재물손괴죄(3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금)가, 세입자를 협박하거나 힘으로 눌러 스스로 짐을 빼게 만들면 형법 제324조 강요죄(5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)까지 함께 적용될 수 있습니다. 전기·수도를 끊어 영업이나 생활을 못 하게 막는 방식도 마찬가지로 별도의 형사책임 문제로 이어질 수 있습니다.

이 경우 밀린 월세를 받아야 할 임대인이 오히려 형사 피고소인 신분이 되고, 세입자로부터 정신적 고통에 대한 손해배상까지 청구당하는 경우가 적지 않습니다. 감정이 앞설수록 손해를 보는 쪽은 임대인이 될 수 있습니다.

계약해지 사유가 분명해도, 실력행사로 내보내려는 순간 임대인 본인이 형사책임을 질 위험이 생깁니다.

4. 실제로 내보내려면 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다

법원의 판결과 집행권원 없이는 세입자를 물리적으로 내보낼 방법이 없습니다.

계약해지 통보에도 세입자가 나가지 않는다면, 임대인은 건물(주택)인도청구소송, 통상 명도소송을 제기해 판결을 받아야 합니다. 판결이 확정되면 그 판결문, 즉 집행권원을 바탕으로 집행관에게 강제집행을 신청해야 비로소 적법하게 세입자를 내보낼 수 있습니다.

소송이 진행되는 동안 세입자가 점유를 다른 사람 명의로 넘겨 대항하는 것을 막기 위해, 소송 제기와 함께 부동산 점유이전금지가처분을 반드시 함께 신청해야 합니다. 이를 빠뜨리면 판결을 받고도 실제 점유자가 바뀌어 있어 강제집행이 막히는 경우가 생깁니다.

밀린 월세는 명도소송과 별도로, 지급명령이나 부당이득 반환청구를 병합해 함께 받아낼 수 있습니다. 다만 통상적인 명도소송은 판결까지 수개월이 걸리는 경우가 많아, 영업 중단 등으로 피해가 급박한 상가라면 본안 판결 전에 명도단행가처분으로 신속하게 점유를 회복하는 방법을 함께 검토하기도 합니다.

세입자를 실제로 내보내는 마지막 단계는 언제나 법원의 판결과 집행관을 통한 강제집행입니다.

5. 밀린 월세를 정리하고 세입자를 내보내려면 이런 순서로 진행됩니다

내용증명 발송부터 강제집행까지, 순서를 건너뛰면 오히려 임대인이 불리해집니다.

월세가 석 달 밀린 세입자를 정리하는 절차는 통상 ①계약해지 의사표시가 담긴 내용증명 발송 → ②세입자가 임의 퇴거에 응하지 않을 경우 관할법원(임차 목적물 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 건물인도청구소송과 점유이전금지가처분 신청 → ③소송 중 밀린 차임에 대한 지급명령 또는 부당이득 반환청구 병합 → ④판결 확정 후 집행문을 부여받아 집행관을 통한 강제집행의 순서로 진행됩니다.

이 중 어느 단계를 건너뛰거나 순서를 바꾸면, 오히려 임대인이 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 특히 내용증명을 통한 계약해지 의사표시가 세입자에게 도달한 시점을 명확히 남겨두지 않으면, 이후 소송에서 해지의 효력이 언제 발생했는지를 두고 다투게 될 수 있습니다.

세입자의 월세 연체가 의심된다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서를 확인해 차임 지급일, 연체 시 특약(지연손해금·해지 조항 등)이 어떻게 정해져 있는지 확인합니다.

2. 통장 거래내역을 발급받아 연체가 시작된 시점과 연체된 개월 수를 정확히 정리합니다.

3. 계약해지 의사표시를 내용증명으로 발송했는지, 발송했다면 세입자에게 언제 도달했는지 배달증명으로 확인합니다.

이렇게 자료를 갖춘 상태에서 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 명도소송과 밀린 차임 회수를 함께 진행해 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

월세가 몇 달씩 밀리는 상황에서는 “그래도 계약 관계인데 조금 더 기다려주면 알아서 나가겠지”라는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

월세를 받지 못하고 있는 임대인 입장에서는 감정적으로 실력을 행사하기보다, 연체 내역과 내용증명 발송 기록부터 차분히 갖추는 것이 결국 더 빠른 해결로 이어집니다. 반대로 사정이 있어 월세가 밀린 세입자 입장에서도, 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼는 등 지나친 실력행사를 했다면 그 부분에 대해서는 별도로 법적으로 다툴 수 있습니다.

저는 밀린 월세를 받아내야 하는 임대인과, 반대로 무리한 방식으로 쫓겨날 위기에 놓인 세입자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어느 단계에서 어떤 절차를 밟느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

월세가 여러 달 밀려 대응 시점을 고민하고 계시다면, 절차를 건너뛰기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세가 두 달만 밀려도 계약해지가 가능한가요?

A. 가능합니다. 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 이는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에도 마찬가지로 적용됩니다.

Q. 계약을 해지했는데 세입자가 계속 안 나가면 어떻게 하나요?

A. 세입자가 임의로 퇴거하지 않으면 건물인도청구소송(명도소송)을 제기해 판결을 받고, 그 판결을 근거로 집행관을 통한 강제집행을 신청해야 합니다. 임대인이 스스로 문을 열거나 짐을 빼는 것은 허용되지 않습니다.

Q. 밀린 월세는 명도소송과 별도로 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 명도소송에 밀린 차임 상당의 지급을 함께 청구하거나, 별도로 지급명령을 신청해 회수할 수 있습니다.

Q. 상가 세입자가 3기가 아니라 2기만 밀렸는데도 해지할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에도 민법 제640조가 함께 적용된다고 보아, 2기 연체만으로도 계약해지가 가능하다고 판단했습니다.

Q. 명도소송 없이 세입자를 빨리 내보낼 방법은 없나요?

A. 사안에 따라 본안 판결 전에 점유를 신속히 회복하는 명도단행가처분을 검토할 수 있지만, 이 역시 법원의 재판 절차를 거치는 것이지 임대인이 임의로 실력을 행사하는 것은 아닙니다.

Q. 세입자가 밀린 월세를 갚겠다고 하면 계약해지를 취소해야 하나요?

A. 취소할 의무는 없습니다. 다만 소송 진행 중 연체액을 전부 변제하는 등 사정에 따라 법원이 해지의 효력을 다르게 판단할 여지가 있으므로, 변제 시점과 금액을 정확히 기록해두는 것이 좋습니다.