안녕하세요.
법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.
코로나19와 같은 예상하지 못한 사정으로 상가 영업이 장기간 제한되면서
임대차계약을 더 이상 유지하기 어려워지는 경우가 있었습니다.
특히 임차인 입장에서는 “영업을 제대로 하지 못했으니 임대차계약을 해지할 수 있는 것 아닌가?”라는
의문이 생길 수 있습니다.
하지만 영업제한이나 매출 감소가 있었다는 사정만으로 임대차계약 해지가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
오늘은 멀티플렉스 영화관 임차인이 코로나19에 따른 영업제한 등을 이유로 임대차계약을 해지하려 했으나,
법원이 이를 받아들이지 않은 서울중앙지방법원 판결을 중심으로 살펴보겠습니다.
사건의 개요
임차인은 대형 상가에 멀티플렉스 영화관을 운영하고 있었습니다.
그러나 코로나19 확산으로 정부의 집합 제한 및 영업시간 제한 등의 조치가 시행되면서
영화관 영업에 상당한 제약이 발생했습니다.
이에 임차인은 장기간 영업제한으로 인해 계약을 계속 유지하기 어렵다고 판단하여
임대인에게 임대차계약 해지를 통보했습니다.
임차인은 코로나19에 따른 경제적 사정의 중대한 변동과 사정변경의 원칙 등을 근거로
계약 해지가 가능하다고 주장했습니다.
또한 임대차계약에 정해진 위약벌 조항을 근거로 위약벌을 지급하면
계약을 종료할 수 있다는 취지의 주장도 하였습니다.
그러나 임대인은 임차인의 해지 주장을 받아들일 수 없다고 다투었고, 결국 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
감염병으로 영업이 제한되면 계약을 해지할 수 있을까?
상가건물임대차보호법에는 감염병에 따른 집합 제한이나 금지 조치 등으로
경제사정이 크게 변동한 경우를 고려한 규정이 있습니다.
특히 일정한 요건을 충족한 상태에서 폐업한 경우 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 단순히 코로나19로 매출이 감소했다거나 일정 기간 영업이 제한되었다는 사실만으로
곧바로 계약 해지가 인정되는 것은 아닙니다.
법원은 구체적인 사정을 종합해 실제로 법에서 정한 해지 요건을 충족했는지를 판단합니다.
이번 사건에서도 법원은 다음과 같은 사정을 중요하게 고려했습니다.
① 정부의 영업제한 조치가 이미 종료된 점
법원은 코로나19에 따른 정부 조치가 해제된 이후 상당한 기간이 지났다는 점을 고려했습니다.
특히 정부의 영업제한 조치가 해제된 후에도 상당한 시간이 지나 계약 해지를 주장한 점은
임차인에게 불리한 사정으로 작용했습니다.
② 영화관 매출이 회복된 점
코로나19 이후 영화관 매출이 회복되는 모습을 보였다는 점도 중요한 판단 요소였습니다.
즉, 과거 영업제한으로 매출이 감소했다는 사실만으로
현재까지 영업을 계속할 수 없는 상황이라고 단정하기 어려웠던 것입니다.
③ 매출 감소의 원인이 코로나19만은 아니었던 점
영화관 산업의 매출 감소에는 코로나19 외에도 OTT 서비스의 성장 등
산업 구조의 변화가 영향을 미쳤다고 보았습니다.
따라서 모든 매출 감소를 코로나19에 따른 영업제한 때문이라고 보기는 어렵다는 것이 법원의 판단이었습니다.
결국 법원은 임차인이 폐업할 수밖에 없을 정도의 경제사정의 중대한 변동이 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
사정변경의 원칙도 인정되지 않은 이유
임차인은 코로나19라는 예측하기 어려운 상황이 발생했으므로
사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있다는 주장도 했습니다.
사정변경의 원칙은 계약을 체결할 당시 당사자가 예상하기 어려웠던 중대한 사정의 변화로 인해
계약을 그대로 유지하는 것이 당사자 일방에게 지나치게 가혹해지는 경우,
일정한 요건 아래 계약관계의 변경이나 해지가 문제될 수 있다는 법리입니다.
그러나 법원은 이 사건에서 이러한 요건이 충족되었다고 보지 않았습니다.
특히 코로나19 이후의 영화관 산업 변화에는 OTT 서비스의 성장 등 여러 요인이 있었고,
이를 계약 당시 전혀 예측할 수 없었던 사정이라고 단정하기 어려운 점 등을 고려했습니다.
따라서 단순히 “코로나19 때문에 장사가 안 됐다”는 사정만으로
사정변경에 따른 계약 해지가 인정되는 것은 아닙니다.
“위약벌만 내면 계약을 해지할 수 있다”는 주장도 받아들여지지 않아
이번 사건에서 임차인은 임대차계약에 있는 위약벌 조항을 근거로 계약을 종료할 수 있다는 주장도 했습니다.
그러나 법원은 계약서에 위약벌 조항이 존재한다는 이유만으로
임차인에게 언제든지 위약벌만 지급하고 계약을 임의로 해지할 수 있는 권리가
부여되었다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.
따라서 임대차계약서를 작성할 때는 단순히 ‘위약금’이나 ‘위약벌’이라는 문구만 확인할 것이 아니라,
해당 조항이 어떤 상황에서 적용되는지
계약 해지권을 인정하는 조항인지
손해배상액을 정한 것인지
중도해지와 관련된 별도의 조건이 있는지
등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
임차인이 계약 해지를 주장하려면 무엇을 준비해야 할까?
코로나19와 같은 감염병이나 예상하지 못한 사정을 이유로
임대차계약 해지를 주장하려면 단순한 매출 감소 자료만으로는 부족할 수 있습니다.
다음과 같은 자료를 구체적으로 준비하는 것이 중요합니다.
① 영업제한 조치 관련 자료
정부의 집합금지·제한 또는 영업시간 제한이 언제부터 언제까지 이루어졌는지 확인해야 합니다.
② 매출 및 손익 자료
영업제한 전후의 매출액, 영업이익, 누적 적자 등을 비교하여
실제 경제적 타격의 정도를 객관적으로 보여줄 필요가 있습니다.
③ 폐업의 불가피성을 보여주는 자료
추가 차입, 임차료 감액 협의, 직원 감축 등 사업을 유지하기 위해
어떠한 노력을 했는지도 중요한 자료가 될 수 있습니다.
④ 해지 통보 시점
영업제한이 해소된 이후에도 상당한 기간이 지나 해지를 주장한다면
해지의 필요성과 불가피성을 설명하기 어려워질 수 있습니다.
따라서 계약 해지를 고려하고 있다면 해지 통보 전에 계약서와 관련 자료를 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
임대인도 적극적으로 대응해야 합니다
반대로 임대인 입장에서는 임차인이 코로나19 등을 이유로 계약 해지를 주장한다면
그 주장이 실제 해지 요건을 충족하는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히,
영업제한 조치가 실제로 언제 종료되었는지
이후 매출이 회복되었는지
매출 감소에 다른 원인이 있었는지
임차인이 자발적으로 영업을 중단한 것은 아닌지
계약서에 중도해지 또는 위약금 관련 조항이 어떻게 규정되어 있는지
등을 확인할 필요가 있습니다.
또한 임차인의 차임 연체가 발생했다면 연체차임 및 그에 따른 계약 해지 가능성도 함께 검토해야 합니다.
결국 임대인과 임차인 모두 계약서의 문언뿐만 아니라
실제 영업 상황과 객관적인 자료를 종합하여 대응하는 것이 중요합니다.
이번 판결이 알려주는 핵심은?
이번 판결에서 가장 중요한 점은 “영업이 어려워졌다 = 임대차계약을 해지할 수 있다”는 것은 아니라는 것입니다.
감염병으로 영업이 제한되었다고 하더라도 법원은 구체적인 사정을 살펴
해지 요건이 충족되었는지를 판단합니다.
특히 이번 사건에서는
정부의 영업제한 조치가 종료된 시점
이후 매출 회복 여부
매출 감소에 영향을 미친 다른 요인
실제 폐업의 불가피성
계약서상 중도해지 관련 조항의 내용
등이 종합적으로 고려되었습니다.
따라서 상가 임대차계약을 중도에 종료하려는 경우에는 단순히 “장사가 안 된다”는 이유만으로
해지를 통보하기보다는 계약서와 사실관계를 먼저 법적으로 검토하는 것이 안전합니다.
법무법인 한서의 상가 임대차 분쟁 법률지원
법무법인 한서는 상가 임대차와 관련하여 다양한 분쟁에 대한 법률서비스를 제공하고 있습니다.
상가 임대차계약 해지 및 차임 감액 관련 자문
임차인의 계약 해지 주장에 대한 임대인 대응
임대인의 차임·손해배상 청구
권리금 회수 및 명도 관련 분쟁
임대차계약서 검토 및 분쟁 예방을 위한 계약 조항 자문
사정변경 및 감염병 관련 임대차 분쟁 소송
상가 임대차 분쟁은 계약서의 문구 하나와 해지 통보 시점, 실제 영업 상황에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다.
법무법인 한서 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)가
구체적인 사실관계와 계약 내용을 직접 검토하여 대응 방향을 함께 살펴드리겠습니다.
맺음말
코로나19와 같은 예외적인 상황이 발생했다고 해서 상가 임대차계약의 해지가 언제나 인정되는 것은 아닙니다.
특히 영업제한 기간, 조치 해제 시점, 매출 회복 여부, 폐업의 불가피성,
계약서상 해지 조항 등을 종합적으로 살펴야 합니다.
반대로 임대인 역시 임차인의 해지 통보를 무조건 받아들일 것이 아니라
법에서 정한 해지 요건을 충족했는지 확인할 필요가 있습니다.
상가 임대차계약의 해지나 차임 문제로 분쟁이 발생했다면,
해지 통보나 소송을 진행하기 전에 계약 내용과 관련 자료를 바탕으로
법률관계를 정확히 검토하는 것이 중요합니다.
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