소액임차인 1천만원 배당, 취소된 이유 

사건 개요

원고는 피고보조참가인에 대한 대출금채권 및 이에 부수하는 권리를 양수한 채권자입니다.

피고보조참가인 소유의 상가에 대해서는 기존에 근저당권이 설정되어 있었고,

이후 해당 부동산에 대한 임의경매절차가 진행되었습니다.

그런데 피고는 경매개시를 전후한 시점에 피고보조참가인과

임대차보증금 2,000만 원의 임대차계약을 체결하고 사업자등록 및 확정일자를 갖춘 후,

경매절차에서 소액임차인으로 1,000만 원을 배당받았습니다.

이에 원고는 피고에 대한 배당이 잘못되었다고 주장하면서 배당이의를 제기하였고,

피고보조참가인과 피고 사이의 임대차계약 자체가 채권자들의 공동담보를 해하는

사해행위에 해당한다는 점을 예비적으로 주장하였습니다.

사건의 핵심 쟁점

① 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지

원고는 피고가 체결한 임대차계약의 실질적인 목적이 해당 부동산을 사용·수익하기 위한 것이 아니라

소액임차인으로서 우선변제를 받아 기존 채권을 회수하기 위한 것이라고 주장하였습니다.

다만 법원은 피고가 임대차보증금 2,000만 원을 실제로 지급한 사실 등을 근거로,

원고가 제출한 증거만으로는 임대차계약이 통정허위표시에 해당하거나

피고가 단순히 채권회수를 목적으로 한 임차인이라고 단정하기 어렵다고 판단하였습니다.

따라서 주위적 청구인 배당표 자체의 경정 청구는 받아들여지지 않았습니다.

② 그렇다면 해당 임대차계약이 사해행위에 해당하는지

법무법인 한서는 주위적 청구가 받아들여지지 않을 가능성에 대비하여,

피고보조참가인이 채무초과 상태에서 피고와 임대차계약을 체결함으로써

피고에게 소액임차인으로서 우선변제를 받을 지위를 부여한 것은

채권자의 공동담보를 감소시키는 사해행위라고 예비적으로 주장하였습니다.

법원은 이 예비적 주장을 받아들이기 위해,

• 원고가 양수한 대출금채권이 존재하는지

• 임대차계약 당시 피고보조참가인이 채무초과 상태였는지

• 임대차계약이 채권자들의 공동담보를 해하는 사해행위인지

• 피고가 선의의 수익자라고 볼 수 있는지

등을 구체적으로 판단하였습니다.

법무법인 한서의 조력

원고를 대리한 법무법인 한서는 이 사건에서 주위적 청구와 예비적 청구를 구분하여 단계적으로 대응하였습니다.

먼저 피고가 소액임차인으로서 보호받을 수 없는 사정이 있다는 점을 주장하면서,

임대차계약의 실질적인 목적이 부동산의 사용·수익이 아니라

기존 채권의 회수에 있었다는 점을 중심으로 배당의 부당성을 다투었습니다.

동시에 주위적 주장이 받아들여지지 않을 가능성에 대비하여 사해행위취소를 예비적으로 청구하였습니다.

특히 법무법인 한서는 피고보조참가인의 임대차계약 체결 당시 재산 및 채무관계를 구체적으로 분석하여,

당시 피고보조참가인이 채무초과 상태에 있었다는 점을 입증하였습니다.

법원은 당시 피고보조참가인의 적극재산이 약 41억 1,504만 원,

소극재산이 약 48억 6,742만 원으로서 소극재산이 적극재산을 초과하고 있었다고 인정하였습니다.

또한 법무법인 한서는 관련 민사소송에서 이미 확정된 판결을 통해

피고보조참가인의 대출금채무가 존재한다는 점을 뒷받침하고,

해당 채권이 임대차계약 체결 전에 이미 성립한 채권이라는 점을 근거로

원고의 채권자취소권 행사가 가능하다는 점을 주장하였습니다.

나아가 임대차계약 당시 해당 부동산에 상당한 담보권이 설정되어 있었고,

피고보조참가인 소유의 다른 부동산에 대해서도 경매절차가 진행되고 있었다는 점 등을 종합하여

임대차계약이 채권자들의 공동담보를 해하는 사해행위라는 점을 적극적으로 입증하였습니다.

판결 결과

창원지방법원은 원고의 주위적 청구는 기각하였으나,

법무법인 한서가 예비적으로 주장한 사해행위취소 청구를 받아들였습니다.

법원은 피고보조참가인이 채무초과 상태에서 피고와 임대차계약을 체결하였고,

그 결과 피고가 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 지위를 취득하게 된 점 등을 종합하여

해당 임대차계약을 사해행위로 판단하였습니다.

또한 피고가 선의의 수익자라고 주장하였지만, 당시 부동산에 상당한 근저당권이 설정되어 있었고,

피고 역시 임대차계약 체결 당시 피고보조참가인에 대한 공사대금채권을 보유하고 있었으며,

다른 부동산에 대한 경매절차에서 유치권까지 신고했던 사정 등을 고려하여

선의의 수익자라는 주장을 받아들이지 않았습니다.

결국 법원은 임대차계약을 취소하고, 그 원상회복으로 경매 배당표에서

피고에 대한 1,000만 원의 배당액을 삭제하고, 해당 금액을 원고에게 추가 배당하도록 배당표를 경정하였습니다.

즉, 최종적으로 원고의 배당액은 146,665,157원에서 156,665,157원으로 증액되었습니다.

마무리

부동산 경매에서는 소액임차인이 일정한 요건을 갖추면

담보권자보다 우선하여 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다.

그러나 임대차계약이 존재하고 실제 보증금이 지급되었다는 사정만으로

언제나 소액임차인으로서 보호되는 것은 아닙니다.

특히 채무자가 이미 채무초과 상태에 빠진 상황에서 특정인에게

소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 지위를 부여하는 임대차계약을 체결하였다면,

해당 계약이 채권자의 공동담보를 감소시키는 사해행위에 해당하는지 검토할 필요가 있습니다.

이번 사건에서도 법원은 임대차계약 자체가 허위라고 단정할 수 없다는 이유로

주위적 청구는 받아들이지 않았습니다.

그러나 법무법인 한서가 예비적으로 제기한 사해행위취소 주장을 받아들여,

채무초과 상태에서 체결된 임대차계약을 취소하고

소액임차인에게 배당된 1,000만 원을 원고에게 다시 배당하도록 판단하였습니다.

이는 경매절차에서 소액임차인에 대한 배당이 이루어진 경우에도,

그 임대차계약의 체결 경위와 채무자의 재산상태 등을 종합적으로 살펴

사해행위에 해당한다면 배당 자체를 되돌릴 수 있다는 점에서 의미가 있는 판결입니다.