전세를 월세로 바꾸자는데 전환율 계산이 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 기준금리가 다시 오르면서, 계약 갱신이나 재계약을 앞둔 임대인들이 전세보증금 일부 또는 전부를 월세로 돌리자고 제안하는 사례가 부쩍 늘고 있습니다.

상담 오시는 임차인분들 중에는 “집주인이 은행 이자보다 조금 더 받는 거니까 이 정도는 당연한 거 아니냐”는 말을 듣고 별다른 확인 없이 전환에 응했다가, 몇 년이 지난 뒤에야 매달 낸 월세가 법이 정한 상한을 한참 넘겼다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많습니다. “계약서에 도장을 찍었으니 어쩔 수 없다”고 체념하는 분들도 있지만, 산정률을 넘는 부분은 애초에 법적으로 유효하지 않습니다.

최근 법원과 국토교통부는 보증금을 월차임으로 전환할 때 지켜야 하는 산정률 상한을 임대인이 임의로 넘길 수 없고, 넘긴 부분은 무효로 본다는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다. 임차인의 동의 여부와 별개로, 전환율 자체는 협상의 대상이 아니라 법이 정한 계산식의 문제입니다.

아래에서는 전세를 월세로 바꾸는 것이 임대인 마음대로 가능한 것인지, 전환율은 구체적으로 어떻게 계산하는지, 그리고 상한을 넘겨 이미 낸 돈은 돌려받을 수 있는지를 최근 기준으로 살펴보겠습니다.

1. 전세를 월세로 바꾸는 것은 임대인이 혼자 결정할 수 없습니다

전환은 계약 조건의 변경이라, 임차인의 동의가 있어야 비로소 유효합니다.

전세와 월세는 임대료를 지급하는 방식이 다를 뿐이지만, 보증금의 상당 부분을 월차임으로 돌리는 것은 임대차 조건 자체를 바꾸는 일입니다. 임대인이 일방적으로 통보한다고 해서 곧바로 효력이 생기는 것이 아니라, 임차인이 이에 동의해야 계약 내용으로 확정됩니다.

특히 계약갱신요구권을 행사하는 국면에서는 이 원칙이 더 분명합니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 갱신되는 계약을 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 국토교통부도 갱신요구권 행사 시 임대인이 전세를 월세로 전환하자고 요구하더라도 임차인이 거부하면 임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 없다고 설명하고 있습니다.

다만 임차인이 전환에 동의하지 않으면서도 계약을 유지하고 싶다면, 그 의사를 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 명확히 밝혀 두는 것이 좋습니다. 구두로만 거부 의사를 밝히면 나중에 “동의한 것 아니냐”는 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

전세를 월세로 바꾸는 문제는 임대인의 요구만으로 성립하지 않고, 임차인의 동의가 있어야 비로소 유효한 계약 변경이 됩니다.

2. 동의했더라도 전환율에는 법이 정한 상한이 있습니다

산정률 상한은 협상 대상이 아니라 시행령이 정한 계산식으로 정해집니다.

임차인이 전환에 동의했다고 해서 전환율까지 임대인 마음대로 정할 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 전환되는 금액에 곱하는 비율의 상한을 법으로 못박아 두고 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율, 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(주택임대차보호법 제7조의2).

시행령 제9조는 이 두 기준을 구체적인 수치로 정하고 있습니다. 첫 번째 기준은 연 1할(10%), 두 번째 기준은 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율이며, 둘 중 더 낮은 쪽이 실제 상한이 됩니다. 이 연 2퍼센트는 임차인 부담을 줄이기 위해 2020년 9월 종전 연 3.5퍼센트에서 인하된 수치입니다.

한국은행 금융통화위원회는 2026년 7월 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올렸습니다. 이 기준금리를 그대로 대입하면 두 번째 기준은 연 4.75%(2.75%+2%)가 되고, 이는 첫 번째 기준인 연 10%보다 낮으므로 현재 적용되는 전환율 상한은 연 4.75%입니다. 기준금리는 통화정책방향 결정회의 때마다 바뀔 수 있으므로, 계약 시점의 최신 수치를 다시 확인해야 합니다.

산정률 상한은 연 1할과 ‘기준금리+2%’ 중 낮은 쪽이며, 임대인과 임차인이 합의해도 이 상한을 넘는 약정은 효력이 없습니다.

3. 실제 월세 금액은 이렇게 계산합니다

월차임은 ‘전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12’로 산출됩니다.

계산식은 전환되는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누는 방식입니다. 예를 들어 전세보증금이 4억원인 집에서 임차인이 보증금 2억원만 남기고 나머지 2억원을 월세로 돌리기로 했다면, 전환되는 금액은 2억원입니다.

여기에 현재 상한인 연 4.75%를 곱하면 연 950만원이고, 이를 12로 나누면 월 약 79만원이 상한선입니다. 임대인이 이보다 높은 금액, 예컨대 월 100만원을 요구했다면 매달 21만원가량이 상한을 초과하는 셈입니다.

실거래 시장에서 형성되는 전월세 전환율은 지역·주택 유형에 따라 법정 상한보다 낮게 형성되는 경우도 흔합니다. 한국부동산원이 공개하는 지역별 실거래 전환율 통계와 비교해 보면, 계약하려는 조건이 시세보다 유리한지 불리한지도 함께 가늠할 수 있습니다.

다만 시세가 법정 상한보다 낮다고 해서 상한 자체가 낮아지는 것은 아닙니다. 시세는 협상의 참고자료일 뿐이고, 법이 정한 상한은 그와 무관하게 별도로 적용되는 강행규정입니다.

전환되는 보증금에 상한 전환율을 곱해 12로 나눈 값이 그 달 낼 수 있는 월차임의 최대치입니다.

4. 상한을 넘겨 이미 낸 돈은 돌려받을 수 있습니다

초과분은 처음부터 무효이므로, 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

산정률을 넘는 부분은 계약서에 기재되어 있더라도 그 초과 부분만 무효가 됩니다. 계약 전체가 무효로 되는 것이 아니라, 법정 상한을 넘는 금액만큼만 효력이 없다는 뜻입니다.

이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 매달 낸 월세 중 상한 초과분을 계산해 합산하면, 계약 기간 전체에 걸쳐 상당한 금액이 될 수 있습니다. 다만 민사채권의 소멸시효(10년)가 적용되므로, 오래전에 낸 금액까지 무한정 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 점은 유의해야 합니다.

임대인이 반환을 거부하면 우선 내용증명으로 초과분 산출 근거를 제시하며 반환을 요구하고, 그래도 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송으로 반환을 구할 수 있습니다.

산정률을 넘는 월차임 약정은 초과분만 무효이고, 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

5. 분쟁이 생기면 확인부터 대응까지 이런 순서로 진행됩니다

계산 근거를 먼저 정리해야 조정이든 소송이든 실익 있게 진행됩니다.

전환율 분쟁은 통상 ①계약서·통장 거래내역으로 애초 보증금과 전환 시점·전환 합의 여부를 확인 → ②전환 시점의 한국은행 기준금리를 기준으로 상한을 계산 → ③실제 지급한 월차임과 상한을 비교해 초과분을 산출 → ④(합의가 안 되면) 한국부동산원 또는 대한법률구조공단이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하고, 조정이 불성립하면 부동산 소재지 관할법원인 수원지방법원에 부당이득반환청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

조정위원회 절차는 소송보다 비용과 기간 부담이 적고, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있어 별도 소송 없이도 집행할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 임대인이 조정에 응하지 않으면 결국 소송으로 넘어가게 됩니다.

1. 임대차계약서와 등기부등본으로 애초 보증금 액수, 전환 시점, 전환에 대한 서면 동의 여부부터 확인합니다.

2. 전환 시점(또는 계약 갱신 시점)의 한국은행 기준금리를 확인해 그 시점 기준 상한 전환율을 계산합니다.

3. 실제로 낸 월차임 내역을 통장 거래내역으로 정리해, 매달 상한을 초과한 금액이 있는지 대조합니다.

이 자료를 갖추고 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 조정과 소송 중 어떤 절차가 더 실익이 있는지, 초과분 산출 근거를 어떻게 정리해야 인정받기 쉬운지까지 함께 점검할 수 있습니다.

마치며

전세를 월세로 바꾸는 문제는 “집주인이 그렇게 하자니까”라는 이유로 계산 근거도 없이 넘어가는 경우가 많아, 초기에 제대로 따져보지 못한 채 몇 년이 지나서야 문제를 알아차리는 경우가 흔합니다.

초과 월세를 내온 임차인 입장에서는 계약 당시 기준금리와 실제 지급 내역을 정리하는 것이 먼저이고, 반대로 전환을 제안한 임대인 입장에서도 관행이나 주변 시세만 믿고 산정률을 넘겨 받았다가 나중에 목돈으로 반환해야 하는 상황을 피하려면 계약 전에 상한을 정확히 계산해 두는 것이 안전합니다.

저는 임대차 계약 조건을 둘러싼 분쟁에서 초과 차임을 돌려받으려는 임차인 쪽과, 전환 조건을 정리하려는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계산 근거를 어떻게 정리하느냐에 따라 조정과 소송의 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

전환율 계산이 애매하거나 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 궁금하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 계산 근거를 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세 계약 중간에 집주인이 갑자기 월세로 바꾸자고 하면 무조건 따라야 하나요?

A. 따르지 않아도 됩니다. 전환은 계약 조건의 변경이라 임차인의 동의가 있어야 효력이 생기고, 동의하지 않는다고 해서 계약이 자동으로 해지되지는 않습니다.

Q. 계약갱신요구권을 행사할 때도 전환에 동의해야 하나요?

A. 아닙니다. 갱신은 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 임차인이 전환에 동의하지 않으면 임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

Q. 반전세(보증금 일부만 낮추고 월세를 추가하는 형태)도 같은 상한이 적용되나요?

A. 네. 보증금의 전부가 아니라 일부만 월세로 돌리는 반전세도 전환되는 금액을 기준으로 같은 산정률 상한이 적용됩니다.

Q. 상가를 임대할 때도 이 상한이 그대로 적용되나요?

A. 아닙니다. 상가는 상가건물임대차보호법이 별도로 적용되어 산정률 기준(연 12%와 기준금리에 일정 배수를 곱한 비율 중 낮은 값)이 주택과 다르므로 따로 확인해야 합니다.

Q. 몇 년 전부터 초과된 월세를 내고 있었는데, 지금이라도 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 부당이득반환청구권에는 소멸시효가 적용되므로, 낸 지 오래된 금액부터 순차로 시효가 지날 수 있어 가능한 한 빨리 계산해 청구하는 것이 유리합니다.

Q. 전환율 상한은 어디서 확인할 수 있나요?

A. 한국은행이 공시하는 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 홈페이지의 전월세 전환 계산기로도 확인할 수 있습니다.

Q. 집주인이 상한을 지키지 않으면 형사처벌도 받나요?

A. 산정률 위반 자체는 형사처벌 대상이 아니라 초과 부분이 무효가 되는 민사상 효과입니다. 다만 임대인이 반환을 거부하며 자료를 조작하는 등의 사정이 더해지면 별도 법적 문제가 될 수 있습니다.