갱신요구권 쓴 세입자는 언제든 중도 해지할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 시장에서는 계약갱신요구권을 써서 임대차기간을 2년 더 늘려 놓은 뒤, 이직이나 이사 등 사정이 바뀌어 중간에 나가야 하는 세입자분들의 문의가 부쩍 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 임대인 쪽에서 “이미 갱신요구권 써서 2년 연장해 준 건데, 이제 와서 중간에 못 나간다”고 하거나, 세입자 스스로도 “갱신요구권을 썼으니 이제 2년은 무조건 채워야 하는 줄 알았다”고 오해하는 경우가 매우 많습니다.

최근 대법원은 갱신요구권을 행사해 연장된 임대차라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 효력이 발생하는 시점까지 구체적으로 정리했습니다. 통지 시점과 갱신기간 개시 시점이 어긋나는 경우까지 다룬 판단이라 실무적으로 참고할 부분이 많습니다.

아래에서는 갱신요구권을 쓴 세입자가 중도에 계약을 해지할 수 있는지, 해지의 효력은 언제 발생하는지, 그리고 보증금·중개보수는 어떻게 정리해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 갱신요구권을 쓴 세입자도 언제든지 중도 해지할 수 있습니다

임대인에게는 거절할 수 없는 갱신을, 임차인에게는 언제든 끝낼 수 있는 권리를 함께 준 것이 이 조항의 구조입니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 이 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 이를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

그런데 같은 조 제4항은 이렇게 갱신된 임대차의 해지에 관해서는 원래 묵시적 갱신 상황에 적용되는 제6조의2를 그대로 준용한다고 정하고 있습니다. 임대인은 갱신을 거절할 수 없게 된 대신, 임차인에게는 그 2년을 다 채우지 않고도 언제든지 빠져나올 수 있는 해지권을 준 것입니다.

이 해지권은 임대인의 동의나 별도의 정당한 사유를 요건으로 하지 않는 임차인만의 일방적 권리입니다. 이직, 이사, 주택 매입 등 개인 사정으로 갱신기간 중간에 나가야 하는 경우라도 이유를 소명할 필요 없이 행사할 수 있습니다.

반대로 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 실거주, 2기 차임 연체, 철거·재건축 등 법이 정한 몇 가지로 한정되어 있습니다. 이처럼 임대인의 거절권을 좁게 묶어 둔 만큼, 그 균형추로 임차인에게는 언제든 빠져나올 수 있는 해지권을 남겨 둔 것이 이 제도의 전체 구조입니다.

갱신요구권 행사로 연장된 2년도, 임차인 입장에서는 반드시 채워야 하는 확정 기간이 아닙니다.

2. 다만 해지통지 즉시가 아니라 통지 후 3개월이 지나야 계약이 끝납니다

3개월의 유예기간은 임대인이 새 임차인을 구할 시간을 벌어주는 장치이지, 임차인이 곧바로 짐을 뺄 수 있다는 뜻은 아닙니다.

주택임대차보호법 제6조의2는 임차인이 해지통지를 하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 해지 의사를 밝힌다고 그날 바로 계약이 끝나는 것이 아니라는 점이 핵심입니다.

이 3개월 동안은 여전히 임대차관계가 유지되는 기간이므로, 세입자는 통지 이후에도 계약이 종료되는 날까지 차임(월세) 지급 의무를 그대로 부담합니다. “통지했으니 이제 안 내도 된다”고 생각해 차임을 미루면 오히려 연체로 문제가 커질 수 있습니다.

실무에서는 통지서를 보낸 날짜와 계약이 실제로 끝나는 날짜를 혼동해, 이사 날짜와 대출 실행일 등을 통지일 기준으로 잡았다가 3개월이 채 지나지 않아 일정이 꼬이는 경우가 자주 발생합니다. 해지통지를 보내기 전에 3개월 뒤 날짜를 먼저 역산해 이사 계획을 세우는 것이 안전합니다.

해지통지는 계약을 그 자리에서 끝내는 것이 아니라, 3개월 뒤로 맞춰진 종료 시계를 작동시키는 행위입니다.

3. 갱신기간이 아직 시작되지 않았어도 3개월은 통지가 도달한 날부터 셉니다

갱신기간 개시일이 아니라, 임대인에게 통지가 닿은 날이 3개월의 출발점이라는 것이 대법원의 결론입니다.

실무에서 다툼이 잦았던 지점은, 갱신요구권을 행사해 놓고 새 갱신기간이 시작되기도 전에 미리 해지통지를 보내는 경우였습니다. 이때 3개월을 갱신기간이 실제로 시작되는 날부터 셀지, 통지가 도달한 날부터 셀지를 두고 하급심 판단이 엇갈렸습니다.

임차인의 해지통지는 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 이는 그 통지가 갱신된 임대차기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

이 판결로, 갱신기간이 시작되기 전에 통지가 도달했다는 이유만으로 3개월의 기산점이 뒤로 밀리지 않는다는 점이 명확해졌습니다. 세입자 입장에서는 이사 계획이 잡히는 대로 미리 해지통지를 보내도 손해를 볼 이유가 없고, 임대인 입장에서도 통지를 받은 날부터 곧바로 3개월을 계산해 새 임차인을 구하는 일정을 짜면 됩니다.

3개월의 기준점은 갱신기간이 언제 시작되느냐가 아니라, 임대인이 통지를 언제 받았느냐입니다.

4. 보증금 반환과 중개보수는 원칙이 정해져 있습니다

보증금은 해지 효력발생일에 목적물 인도와 동시이행으로, 새 임차인을 구하는 중개보수는 원칙적으로 임대인의 몫입니다.

해지의 효력이 발생하는 날, 즉 통지가 도달한 날부터 3개월이 되는 날 임대차관계는 종료됩니다. 이날 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 세입자는 집을 비워주면서 보증금을 돌려받는 것이 원칙입니다. 반대로 말하면 임대인이 보증금을 준비하지 못했다는 이유로 인도를 미루더라도, 임차인은 동시이행항변권을 근거로 보증금을 받기 전까지 인도를 거부하며 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.

실무에서 자주 다투는 부분은 중개보수입니다. 임대인이 새 임차인을 구하며 지출하는 중개수수료는 특약이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 비용이 아니라고 보는 것이 일반적인 실무 해석입니다. 계약이 정상적으로 만료되는 경우에도 임대인은 어차피 새 임차인과 계약하며 중개보수를 지출해야 하기 때문입니다.

다만 이런 원칙과 별개로, 갱신 방식을 둘러싼 다툼 자체를 줄이려면 계약서나 갱신 관련 서면에 “이 갱신은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 것”이라는 취지를 남겨두는 것이 좋습니다. 나중에 임대인이 갱신요구권 행사가 아니라 합의갱신이었다고 주장하며 해지권 자체를 다투는 상황을 예방할 수 있습니다.

보증금은 동시이행으로, 중개보수는 원칙적으로 임대인 부담이라는 두 원칙만 기억해도 실무 다툼의 상당수는 정리됩니다.

5. 해지통지부터 보증금 회수까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

통지 방법과 도달일 증명을 놓치면, 3개월이라는 명확한 기준도 다툼거리로 바뀝니다.

갱신요구권을 쓴 뒤 중도 해지를 하려면 통상 ①해지 의사를 내용증명우편 등 도달일이 객관적으로 남는 방법으로 임대인에게 발송 → ②임대인에게 통지가 도달한 날짜를 확인하고 그날부터 3개월을 기산 → ③반환기일이 지나도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지 → ④그래도 반환이 안 되면 보증금반환청구소송(수원 지역 주택이라면 관할은 수원지방법원)을 제기하는 순서로 진행됩니다.

해지통지를 준비할 때는 감정적으로 구두 통보부터 하기보다, 아래 순서로 자료와 절차를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 갱신요구권을 행사할 당시 주고받은 문자·통화 내역 등 갱신 방식을 증명할 자료부터 확인합니다.

2. 해지통지는 내용증명 등 도달일자를 객관적으로 증명할 수 있는 방법으로 보내고, 도달일을 특정해 3개월 뒤 종료일을 역산합니다.

3. 종료일이 지나도 보증금을 돌려받지 못하면 이사 전에 임차권등기명령부터 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 반환청구를 검토합니다.

특히 임차권등기명령은 이사(주민등록 이전) 전에 신청해 두어야 기존에 갖추고 있던 대항력·우선변제권이 끊기지 않으므로, 종료일이 다가오는데 보증금 반환이 늦어질 기미가 보이면 미리 준비해 두는 것이 안전합니다.

마치며

갱신요구권을 썼다는 사실 하나만으로 “이제 2년은 무조건 채워야 한다”고 스스로 단정해 이사 계획을 미루다가, 뒤늦게야 중도 해지가 가능한지 물어보러 오시는 분들을 자주 뵙습니다.

빨리 나가고 싶은 세입자 입장에서는 해지통지를 언제, 어떤 방법으로 보내 3개월을 정확히 계산할지가 관건이고, 반대로 갑자기 해지통지를 받은 임대인 입장에서는 예상하지 못한 공실 기간을 어떻게 최소화하고 중개보수는 누구 몫인지를 정리하는 것이 관건입니다. 어느 쪽이든 통지의 도달일을 객관적으로 남겨 두었는지가 이후 다툼의 승패를 가릅니다.

저는 갱신요구권 행사와 그에 따른 중도 해지를 둘러싼 세입자·임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 통지 시점 하나로 결과가 달라지는 사례를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 통지를 언제 보내야 할지, 3개월을 어떻게 계산해야 할지 애매하다면 지체 말고, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신요구권을 쓴 뒤 아직 갱신기간이 시작되지 않았는데 지금 해지통지를 보내도 되나요?

A. 가능합니다. 대법원은 갱신된 임대차기간이 개시되기 전에 통지가 도달하더라도 그 도달일부터 3개월을 계산한다고 판단했습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

Q. 임대인이 “이미 갱신해 줬으니 중간에 못 나간다”고 거부하면 어떻게 하나요?

A. 임차인의 해지통지는 임대인의 동의를 요건으로 하지 않는 일방적 권리이므로, 임대인이 거부해도 통지 후 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다. 다만 통지 도달을 객관적으로 증명할 수 있어야 분쟁을 피할 수 있습니다.

Q. 3개월 안에 나가면 그만큼 차임을 안 내도 되나요?

A. 아닙니다. 해지의 효력이 발생하는 날까지는 계약이 유지되므로 그 기간의 차임 지급 의무가 있습니다. 다만 그 사이에 임대인이 새 임차인을 구해 계약이 조기 종료되면 그 시점까지만 부담하면 됩니다.

Q. 새 임차인을 구하는 중개수수료는 제가 내야 하나요?

A. 원칙적으로 아닙니다. 특약이 없는 한 새 임차인과 계약하며 발생하는 중개보수는 임대인이 부담할 성질의 비용으로 보는 것이 일반적인 실무 해석입니다.

Q. 협의로 재계약서를 다시 쓴 경우에도 이 조항이 적용되나요?

A. 갱신요구권 행사나 묵시적 갱신이 아니라 임대인과 임차인이 합의로 새로 계약을 체결한 경우에는 이 조항이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 계약서에 어떤 방식의 갱신인지 명시해 두는 것이 안전합니다.

Q. 보증금은 언제 받을 수 있나요?

A. 해지의 효력이 발생하는 날, 즉 통지 도달일로부터 3개월이 되는 날 목적물 인도와 동시에 반환받는 것이 원칙입니다. 반환이 늦어지면 이사 전에 임차권등기명령부터 검토해야 합니다.