계약해제 시 위약금 외에 연체료·관리비까지? 이 조항, 무효

임영근 변호사

계약해제 시 위약금 외에 연체료·관리비까지? 이 조항, 무효입니다

분양계약을 해제할 때, 계약서에 위약금 외에도 연체료·관리비·제세공과금까지 추가로 공제한다는 조항을 본 적 있으신가요? 실제로 많은 분양계약서에 이런 조항이 그대로 남아 있습니다. 그런데 이런 조항은 이미 여러 판결을 통해 무효로 판단되어 왔습니다. 최근 저희가 수행한 생활숙박시설 분양계약 해제 사건에서도 같은 결론이 나왔습니다.

■ 신탁회사의 주장

이 사건에서 수분양자의 잔금 미납으로 분양계약이 해제되자, 신탁회사는 반환할 정산금에서 다음 항목들을 추가로 공제해야 한다고 주장했습니다.

- 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금

- 잔금 납부기한 다음 날부터 해제통보일까지의 연체료

- 입주지정기간 만료 이후 발생한 관리비 상당액

계약서상 문구만 보면 그럴듯해 보이지만, 법원의 판단은 달랐습니다.

■ 법원은 왜 무효라고 보았을까요

1. 위약금 자체가 이미 손해배상액의 예정입니다.

잔금 미납으로 계약이 해제될 경우 공급대금의 10%를 위약금으로 귀속시키는 조항은, 그 자체로 통상손해는 물론 특별손해까지 포괄하는 손해배상액의 예정으로 해석됩니다. 이미 손해를 예정해두고, 또 별도로 연체료·관리비를 추가 청구하는 것은 이중배상에 해당할 소지가 큽니다.

2. 약관규제법 위반입니다.

공정거래위원회의 약관심사지침에 따르면, 계약금을 위약금으로 정해두고도 별도로 연체료까지 청구하거나 기납부금에서 공제하도록 한 조항은 약관규제법 제8조(부당하게 과중한 손해배상 의무 부과 금지) 위반의 소지가 있고, 계약 해제 시 이자·연체료를 제외한 원금만 반환하도록 하는 조항은 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 제9조 위반 소지가 있습니다.

3. 설명의무도 다하지 않았습니다.

이런 조항은 고객이 계약체결 여부를 결정하는 데 직접 영향을 미칠 수 있는 '중요한 내용'에 해당하여 사업자에게 구체적인 설명의무가 부과됩니다. 그런데 계약서에는 작은 글씨로, 다른 조항과 구분 없이 섞여 있었고, 계약서 하단의 "설명을 듣고 이해했다"는 문구도 부동문자로 인쇄되어 있을 뿐 실제 설명 여부를 확인할 수 없었습니다. 법원은 이 경우 설명의무를 다한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

결국 법원은 위약금 외의 연체료·관리비 추가 공제 주장을 모두 배척하고, 위약금만 공제한 나머지 금액 전부를 반환하라고 판결했습니다.

■ 수분양자분들께 드리고 싶은 말씀

이런 조항이 이미 여러 차례 법원에서 무효로 판단받았음에도, 여전히 상당수의 분양계약서에 그대로 남아 있는 것이 현실입니다. 문제는 소송까지 가지 않고 시행사·신탁회사와 합의로 해제를 마무리하는 경우입니다. 이때는 계약서 문구만 보고 공제하지 말아야 할 연체료·관리비까지 그대로 공제당한 채 합의서에 서명하는 분들이 적지 않습니다.