[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
부동산 임대를 하면서 발생하는 가장 흔하면서도 골치아픈 문제는 임차인의 차임연체입니다. 일차적으로 보증금에서 공제하면 되지만, 연체차임액이 보증금을 넘어서면 임차인이 차임을 연체할 때마다 임대인은 재정손실을 그대로 감수해야 합니다.
오늘은 제가 임대사업자인 자문기업의 연체차임 회수를 위해 사전에 임차인 회사 대표이사 명의의 연대보증 각서를 작성하고, 임차인 퇴거 후 소송으로 가지 않고 내용증명 발송을 통해 신속하게 연체차임 전액과 위약금을 지급받은 사례에 대해 말씀 드리겠습니다. 차임회수 문제로 고민인 임대사업자, 임대인 분들에게 도움이 되기 바랍니다.
사건의 경위
의뢰인은 오피스를 임대하는 회사였는데 한 임차인(법인)의 차임연체로 골머리를 썩고 있었습니다. 2024. 4. 경 보증금 500만원, 월세 350만원으로 임대차를 시작한 이후 임차인은 8개월이 넘게 월 차임과 주차료를 미납하였습니다. 의뢰인은 마땅히 다른 임차인을 찾기 어려워 임대차 관계를 유지하고 있었고, 수 차례 어르고 달래 보았으나 차임을 제대로 받지 못하고 있었습니다.
의뢰인은 수 차례 임차인 회사를 독촉하였고 결국 임차인이 연체차임을 지급하겠다는 각서를 작성하겠다고 하여, 해당 각서 작성을 저에게 의뢰하였습니다.
연대보증 각서 작성
1. 연대보증인 추가
상법 및 민법상 법인격 독립의 원칙에 따라, 임차인이 법인 명의인 임대차 계약에서 차임이 연체될 경우 임대인은 원칙적으로 법인 명의 자산에 대해서만 강제집행을 실시할 수 있습니다. 때문에 자본금이 적거나 영업실적이 악화된 법인 임차인이 목적물에서 퇴거하거나 폐업을 진행한다면, 임차보증금을 초과하는 연체차임은 사실상 회수불능 상태에 빠지게 됩니다.
이 사건 임차인 역시 주식회사였는데 영업실적 악화로 8개월 분 차임이 밀려 있었습니다. 회수불능을 방지하기 위해 회사 뿐 아니라 대표이사 개인을 연대보증인으로 추가한 연대보증 각서를 작성하여, 유사 시 법인 뿐 아니라 대표이사의 개인재산을 확보할 수 있도록 조치하였습니다.
민법 제428조의2 제1항에 따르면 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면을 작성해야 연대보증의 법적 효력이 발생합니다. 법인의 대표이사가 각서에 서명하더라도 대표이사 개인이 아닌 '법인의 대표자'로 자격으로 서명한다면, 대표이사 개인이 연대보증한 것이 아니므로 대표자 개인에게 책임을 묻기 어렵습니다.
따라서 임차인 회사의 자력 부족 위험을 피하고자 각서 작성 당시 주채무자인 법인과 별도로 대표이사 개인을 연대보증인으로 포함시켰고, 대표이사 개인의 서명 및 날인까지 기재하였습니다.
2. 위약금 조항 기재
임차인 법인과 연대보증인이 (1) 각서 작성 당시 연체하던 8개월의 차임, (2) 각서 작성 이후 발생할 월 차임의 합계액을 분할 상환하도록 약정하였습니다. 8개월의 연체차임이 수천만원에 이르므로 월 500만원 정도로 분할상환액을 낮추어 채무자의 부담을 낮추고자 한 것입니다.
분할상환금의 이행을 확실히 하고자 ① 1회라도 지체 시 채무원리금 전액에 대한 기한이익 상실 및 연 12%의 지연손해금을 가산하는 조항,② 약정대로 납부하지 못할 경우 위약금을 지급하기로 하는 조항까지 기입하였습니다.
임차인의 채무불이행과 내용증명 발송
임차인 회사는 상환 각서를 작성한 후에도 분할상환금을 약정대로 지급하지 못했고, 일부 차임을 지급하였으나 결국 1,700만원의 차임을 지급하지 못하고 퇴거하였습니다.
각서상 약정을 지키지 못하자 의뢰인은 저를 통해 임차인 회사에 미납차입액 1,700만원과 위약금 500만원의 지급을 요청하는 내용증명을 발송하였습니다. 각서 내용 상 미납차임과 위약금 지급의무가 있음이 명백하므로 즉시로 법적 단계로 이행할 것이라는 점, 그 경우 채무액 전액과 이에 대한 지연손해금, 변호사 선임비용 등 소송비용까지 부담할 것이라는 점 등을 강조하였습니다.
임차인 회사뿐 아니라 대표이사가 연대보증까지 한 상황이었기 때문에, 임차인 회사는 내용증명 수령 후 채무금 지급의사가 있다며 협의를 요청하였습니다. 임차인은 연체차임은 전부 지급하겠으나 위약금 중 일부에 대한 감액을 요청하였고, 결국 몇 차례 협상 후 미납차임 전부와 위약금 중 일부를 지급받는 조건으로 합의가 성사되었습니다.
소송으로 진행되었다면 상당한 비용과 시간이 소모될 수 있었으나, 약 10일만에 미납차임 문제를 완벽히 해결하였으며 추가적인 위약금 수입까지 확보할 수 있었습니다. 사전에 대표이사 개인을 연대보증인으로 추가하였기 때문에, 대표이사 개인 재산에 대한 가압류 및 민사소송 위험이 가시화되자 그가 변제를 할 수 밖에 없었기 때문입니다.
법인 임차인의 차임 연체로 골머리를 앓던 의뢰인은 저의 조력을 받아 채권 회수를 위한 안전장치를 단계별로 구축하였고, 이를 통해 결국 우려했던 채무불이행이 발생하였음에도 추가적인 비용과 시간소모 없이 매우 신속하게 채권을 회수할 수 있었습니다.
사전에 법률 자문을 받지 않았다면 의뢰인은 막대한 비용과 시간을 썼어야만 했을 것이고, 소송에서 승소하더라도 채권을 회수하기 여의치 않았을 것입니다. 법률 전문가의 사전 자문과 서면 검토가 리스크 감소와 기업의 안정적 운영에 얼마나 결정적인 역할을 하는지 잘 보여주는 사례라 할 수 있습니다.
법률 리스크 관리, 채권 회수, 적법한 기업 운영을 위해 고민중인 대표님들이 있다면 연락주시기 바랍니다. 적절한 비용으로 안정적 경영을 할 수 있도록 도와드리겠습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.