건물인도소송, 임차인이 안 나간다면? 

안녕하세요. 위솔브 법률사무소, “부동산 전문 이주원 변호사”입니다.

“계약기간이 지났는데 임차인이 계속 영업하고 있습니다.”

“보증금을 돌려받기 전까지는 절대 나가지 않겠다고 합니다.”

임대차계약이 종료됐는데도 임차인이 건물을 계속 점유하면 새로운 임대차나 직접 사용 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

이때 건물인도소송을 검토할 수 있지만, 계약이 끝났다는 사실만으로 임차인의 점유가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.

계약 종료 사유와 현재 점유자뿐 아니라 임대차보증금 반환 문제까지 함께 확인해야 합니다.

건물인도소송은 어떤 경우 진행할 수 있을까요?

대표적으로 다음과 같은 경우입니다.

① 임대차기간이 종료됐는데 퇴거를 거부하는 경우

② 차임 연체 등으로 적법하게 계약이 해지된 경우

③ 계약 종료 후에도 영업이나 점유를 계속하는 경우

④ 건물 반환 요구에도 인도를 거절하는 경우

특히 건물 임대차에서 민법은 차임연체액이 2기의 차임액에 달한 경우 해지를 규정하고 있으며, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에는 3기의 차임액에 달하는 연체가 계약해지 기준이 될 수 있습니다.

따라서 건물인도소송 전에는 계약이 실제로 종료됐는지부터 명확히 정리해야 합니다.

보증금을 반환하지 않았다면 퇴거를 요구할 수 없을까요?

이 부분은 실무에서 매우 중요한 쟁점입니다.

대법원은 임대차가 종료된 경우 임차인의 건물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.

따라서 연체차임 등을 공제한 뒤에도 반환할 보증금이 남아 있고 임대인이 이를 반환하거나 적법하게 이행제공하지 않았다면, 임차인이 계속 점유한다는 이유만으로 곧바로 불법점유라고 단정하기 어려울 수 있습니다.

반대로 보증금을 적법하게 반환·공탁하는 등 임차인의 동시이행항변권이 사라졌는데도 반환을 거부한다면 이후 점유에 대한 책임이 문제될 수 있습니다.

즉 건물인도소송에서는 명도 요구와 보증금 정산을 따로 보지 않는 것이 중요합니다.

건물인도소송 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 임대차계약서를 확인합니다

: 계약기간, 보증금, 차임, 갱신내용과 해지 관련 특약을 살펴야 합니다.

② 계약 종료 자료를 확보합니다

: 내용증명과 문자, 카카오톡 등을 통해 계약 종료나 해지 의사표시가 언제 전달됐는지 정리합니다.

③ 차임과 보증금을 정산합니다

: 미납차임, 관리비 등 공제할 금액과 실제 반환해야 할 보증금 잔액을 구분해야 합니다.

④ 현재 점유자를 확인합니다

: 계약서상 임차인과 실제 건물을 사용하는 사람이 같은지 확인해야 합니다.

⑤ 점유이전금지가처분을 검토합니다

: 소송 도중 제3자에게 점유가 이전될 우려가 있다면 향후 강제집행을 고려해 점유이전금지가처분 필요성을 검토할 수 있습니다.

건물인도소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 건물인도소송은 계약기간이 끝나면 바로 가능한가요?

A. 계약 종료뿐 아니라 갱신 여부와 해지 절차, 보증금 반환 문제를 함께 확인해야 합니다.

Q. 건물인도소송에서 보증금을 안 돌려준 상태라면 어떻게 되나요?

A. 임차인의 반환의무와 임대인의 보증금반환의무가 동시이행 관계에 있을 수 있어 보증금 정산과 이행제공 여부를 함께 검토해야 합니다.

Q. 건물인도소송에서 연체 월세도 같이 청구할 수 있나요?

A. 사안에 따라 연체차임과 계약 종료 이후 실제 사용·수익에 따른 금전청구를 함께 검토할 수 있습니다. 다만 보증금 미반환 상태에서 단순히 점유만 계속한 경우에는 금전책임의 범위가 달라질 수 있습니다.

왜 이주원 변호사를 선택해야 할까요?

이주원 변호사는 서울대학교 법학과를 졸업하고 부산고등법원 민사부, 창원지방법원 민사·가사부 재판연구원으로 근무하며 민사 분쟁의 판단 구조를 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

건물인도소송에서는 단순한 퇴거 요구보다 아래 요소들을 함께 살펴야 합니다.

• 계약 종료의 적법성

• 차임 연체와 보증금 정산

• 실제 점유자 확인

• 점유이전금지가처분

• 금전청구와 강제집행

계약이 종료됐는데 임차인이 건물을 비워주지 않고 있다면 계약서와 차임내역, 해지 통보자료, 보증금 정산자료를 먼저 확보하고 인도청구부터 강제집행까지 필요한 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.