부동산을 담보로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정받은 채권자들 중에는, 경매 배당표를 받아보고서야 국세가 자신의 채권보다 먼저 배당금을 가져갔다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. "국세는 무조건 최우선"이라는 말만 믿고 등기부상 선순위 근저당권만 확인했다가, 정작 배당 순위를 실제로 가르는 기준은 따로 있었다는 사실을 나중에야 깨닫는 것입니다. 국세기본법은 국세 우선의 원칙을 정하면서도, 그 예외로 담보물권이 국세보다 앞설 수 있는 조건을 '법정기일'이라는 개념으로 정해두고 있습니다. 이 글에서는 법정기일이 세금 종류마다 어떻게 정해지고, 근저당권 설정등기일과 실제로 어떻게 비교되어 배당 순위를 가르는지, 그리고 등기부만으로는 확인되지 않는 위험을 어떻게 줄일 수 있는지까지 함께 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
국세 우선의 원칙, 그러나 근저당권에는 예외가 있다
국세기본법 제35조 제1항은 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다고 정합니다. 조세는 국가 재정의 기반이므로 사인 간의 채권보다 앞세운다는 것이 원칙의 취지입니다. 그러나 이 조항은 원칙만 선언하고 끝나지 않습니다. 같은 항 단서에서 강제집행·경매·파산 절차의 비용, 지방세의 체납처분비, 그리고 전세권·질권·저당권 등으로 담보된 채권, 일정 범위의 임차보증금과 임금채권까지 여러 예외를 함께 나열하고 있습니다. 실무에서 가장 자주 문제되는 것이 바로 근저당권을 포함한 담보물권 예외입니다.
다만 이 예외는 무조건 적용되지 않습니다. 담보물권이 국세보다 우선하려면 그 담보물권의 설정등기가 해당 국세의 법정기일보다 먼저 이루어졌어야 한다는 시점 비교를 통과해야 합니다. 즉 등기부에 근저당권이 먼저 올라 있다는 사실만으로 안심할 수 없고, 그 국세의 법정기일이 언제인지를 함께 따져봐야 비로소 진짜 순위가 나옵니다. 법정기일이라는 개념 자체를 모르면, 선순위 근저당권자도 배당 순위에서 밀리는 상황을 뒤늦게 마주하게 됩니다.
국세가 담보물권보다 우선하는지는 설정등기일 하나만으로 정해지지 않는다 — 그 국세의 법정기일과 비교해야 진짜 순위가 나온다.
법정기일은 세금 종류마다 다르게 정해진다
법정기일이 실무에서 헷갈리는 이유는 세금이 확정되는 방식에 따라 기준일 자체가 달라지기 때문입니다. 국세기본법 제35조 제2항은 조세 확정 방식별로 법정기일을 나누어 정하고 있습니다. 소득세·법인세·부가가치세처럼 납세의무자가 스스로 신고해 세액이 확정되는 신고납세방식은 그 신고일이 법정기일이 됩니다. 반면 상속세·증여세처럼 과세관청의 결정·경정으로 세액이 확정되는 정부부과방식은 납세고지서의 발송일이 기준이 됩니다.
신고납세방식(소득세·법인세·부가가치세 등) — 신고일이 법정기일
정부부과방식(상속세·증여세 등) — 납세고지서 발송일이 법정기일
원천징수의무자로부터 징수하는 국세·인지세 — 납세의무 확정일이 법정기일
제2차 납세의무자·양도담보재산에서 징수하는 국세 — 납부고지서 발송일이 법정기일
압류와 관계되는 국세 — 압류등기일 또는 등록일이 법정기일
여기서 놓치기 쉬운 지점은, 법정기일이 세금이 실제로 부과된 날이나 납부기한과 다르다는 것입니다. 신고납세방식은 납세자 본인이 신고한 시점이 그대로 법정기일이 되므로, 체납이 겉으로 드러나기 훨씬 전, 대출을 심사받던 시점보다도 앞서 법정기일이 이미 발생해 있는 경우가 흔합니다. 등기부만 봐서는 이 시점을 전혀 알 수 없다는 점이 근저당권자에게 위험 요소가 되고, 그래서 담보를 잡을 당시의 등기부 확인만으로는 국세 우선순위 위험을 완전히 걷어낼 수 없습니다.
설정등기일과 법정기일, 실제 선후비교는 이렇게 이뤄진다
구체적인 사례로 살펴보겠습니다. 개인사업자 A가 2025년 3월 은행에서 대출을 받으며 자신의 부동산에 근저당권을 설정해줬다고 가정합니다. A가 2025년 5월 종합소득세 확정신고를 하면서 세액 일부를 신고만 하고 납부하지 않았다면, 그 신고분의 법정기일은 신고일인 2025년 5월이 되어 근저당권 설정등기일(2025년 3월)보다 늦습니다. 이 경우 근저당권이 그 국세보다 우선해 배당받습니다.
반대의 경우도 있습니다. 만약 A가 2025년 1월에 이미 종합소득세를 신고해두고 세액을 체납하고 있었는데, 은행이 그 사실을 모른 채 같은 해 3월에 근저당권을 설정하고 대출을 실행했다면 사정이 달라집니다. 이때는 법정기일(1월)이 근저당권 설정등기일(3월)보다 앞서므로, 그 국세가 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 설정 시점에는 등기부만 깨끗했더라도, 이미 신고를 마친 체납 세액이 있었다면 그 신고일이 소급해서 우선순위를 뒤집는 구조입니다.
이미 압류등기가 돼 있다면 순위는 더 명확해진다
세무서가 체납 세금을 확보하기 위해 부동산에 압류등기를 마쳐둔 경우에는 순위 판단이 한결 단순해집니다. 국세기본법 제35조 제2항은 압류에 관계되는 국세의 법정기일을 그 압류등기일 또는 등록일로 정하고 있어, 이때는 등기부에 남는 압류등기일 자체가 곧 법정기일이 됩니다. 근저당권을 설정하려는 채권자가 등기부를 확인했는데 이미 압류등기가 먼저 올라 있다면, 그 국세가 이후 설정되는 근저당권보다 우선한다는 것을 등기부만으로도 확인할 수 있습니다.
문제는 압류등기가 아직 이루어지지 않은 단계입니다. 세무서가 체납 사실을 인지하고 실제로 압류등기를 마치기까지는 시간이 걸리는데, 그 공백 기간에 근저당권이 먼저 설정되더라도 이미 신고나 고지를 거쳐 확정된 국세라면 그 신고일이나 고지서 발송일이 법정기일이 되어 압류등기와 무관하게 근저당권보다 앞설 수 있습니다. 즉 등기부에 압류 표시가 없다는 사실만으로 그 부동산에 국세 우선순위 위험이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
저당권이 앞서도 전액이 아니다 — 채권최고액이라는 한도
근저당권 설정등기일이 법정기일보다 빠르다고 해서 그 채권 전부가 국세보다 우선하는 것은 아닙니다. 근저당권은 실제 채권액이 아니라 등기부에 기재된 채권최고액 범위 안에서만 우선변제권이 인정됩니다. 원금과 이자, 지연손해금이 계속 누적되어 실제 채권액이 채권최고액을 넘어서면, 그 초과분에 대해서는 근저당권자가 우선변제를 주장할 수 없고 국세를 포함한 다른 채권자들과 다시 순위를 다투게 됩니다.
경매가 개시되기까지 상당한 시간이 걸리고 그동안 연체이자가 누적되는 경우가 드물지 않다는 점을 고려하면, 채권최고액을 넉넉히 설정해두는 것이 근저당권자 입장에서는 실질적인 방어책이 됩니다. 반대로 채권최고액이 실제 대출원금과 큰 차이 없이 빠듯하게 설정돼 있다면, 법정기일 비교에서 이겼더라도 이자 증가분만큼은 보호받지 못할 수 있다는 점을 배당 단계에서 확인해야 합니다. 배당표가 작성되는 시점에 실제 청구액과 채권최고액을 다시 대조해보는 것도 이런 이유에서 실무상 권장되는 절차입니다.
당해세라는 예외 — 법정기일과 무관하게 우선하는 국세
국세기본법 제35조 제1항 제3호는 담보물권 우선 예외를 정하면서 "그 재산에 대하여 부과된 국세와 강제징수비는 제외한다"는 단서를 함께 두고 있습니다. 이 단서 때문에 매각되는 그 재산 자체에 직접 부과된 국세, 이른바 당해세는 법정기일의 선후를 따질 필요도 없이 근저당권보다 항상 우선합니다. 대표적으로 상속세·증여세는 그 재산을 상속·증여받았다는 사실 자체에 부과되는 세금이고, 종합부동산세 역시 그 부동산의 보유 사실에 부과되는 세금이라 당해세로 분류됩니다.
다만 이 원칙에도 최근 예외가 생겼습니다. 2022년 12월 31일 개정, 2023년 4월 1일 시행된 국세기본법 제35조 제7항은, 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권이나 주거용 건물의 전세권에 한해, 그 확정일자·전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)에는 우선해서 변제받을 수 있도록 정했습니다. 전세사기 피해를 막기 위해 신설된 임차인 보호 특례입니다. 다만 이 특례는 주택임차인과 전세권자에게만 적용되고, 근저당권자에게는 적용되지 않는다는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다 — 근저당권자는 당해세 앞에서 여전히 법정기일과 무관하게 밀립니다.
당해세와 비슷한 개념은 지방세에도 따로 있다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 재산세·자동차세처럼 그 재산 자체에 부과되는 지방세는 지방세기본법에 별도의 우선 조항이 있어, 이 글에서 다루는 국세기본법상 법정기일과는 근거 조문 자체가 다릅니다. 근저당권자 입장에서는 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 체납 여부까지 함께 확인해야 실제 위험을 놓치지 않습니다.
등기부에는 나타나지 않는 국세 체납, 미리 확인할 방법은
등기부등본에는 근저당권 설정일자와 채권최고액이 명확히 기재되지만, 채무자가 세금을 얼마나 체납하고 있는지, 그 체납분의 법정기일이 언제인지는 어디에도 나타나지 않습니다. 이것이 근저당권자와 부동산 매수인 모두에게 근본적인 위험이 되는 이유입니다. 서류상 완전히 깨끗해 보이는 부동산이라도, 채무자가 이미 신고만 해두고 납부하지 않은 세액이 있다면 그 신고일이 소급해서 법정기일이 되어 있을 수 있습니다.
국세징수법 제109조는 이런 문제를 보완하기 위해 '미납국세 등의 열람' 제도를 두고 있습니다. 원래는 임대차 계약을 앞둔 임차인이 임대인의 동의를 받아(보증금이 1천만원을 넘으면 동의 없이도 임대차 개시일까지) 관할 세무서에서 임대인의 미납국세를 확인할 수 있게 한 제도입니다. 근저당권자인 금융기관은 이 절차를 직접 이용하기보다, 대출 심사 과정에서 채무자에게 납세증명서 제출을 요구하는 방식으로 사실상 같은 목적을 달성합니다. 부동산을 매수하려는 경우에도 계약 전 매도인에게 납세증명서 확인을 요청해두는 것이 실무상 안전장치가 됩니다.
배당절차에서 순위를 다투는 실제 장면 — 증액경정과 배당이의
신고납세방식 세금은 신고일이 법정기일이 되지만, 그 신고가 법정신고기한 안에서 적법하게 이루어졌을 때만 그렇다는 점을 확인해주는 최근 판례가 있습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2022다268016 판결은, 양도소득세 과세표준 신고가 예정신고기한을 넘겨 확정신고기한 전에 이루어진 사안에서, 법정기일 제도의 취지가 조세채권과 담보권 사이의 우선순위를 명확히 해 담보권자의 예측가능성을 보장하는 데 있다는 점을 근거로, 예정신고기한을 도과한 신고는 적법한 신고로 볼 수 없어 그 신고일을 법정기일로 삼을 수 없다고 판시했습니다. 이 경우 법정기일은 신고일이 아니라 과세관청의 납세고지서 발송일로 늦춰집니다.
이 판례가 실무에 주는 함의는, 신고일만 확인해서는 법정기일을 안심하고 단정할 수 없다는 것입니다. 신고가 기한 안에 이루어졌는지까지 따져야 정확한 법정기일이 나오는데, 근저당권자로서는 채무자의 신고 이력을 직접 확인하기 어려운 경우가 많습니다. 배당표를 받아보고 순위에 의문이 있다면, 배당기일에 출석해 이의를 진술하고 그 자리에서 이의가 받아들여지지 않으면 배당이의의 소를 제기해 법정기일 산정의 적법성 자체를 법원에서 다툴 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 국세는 항상 근저당권보다 우선하나요?
A. 아닙니다. 국세기본법 제35조 제1항은 국세 우선을 원칙으로 하면서도, 그 국세의 법정기일보다 먼저 설정등기된 저당권 등의 피담보채권에는 예외를 인정합니다. 저당권 설정등기일이 법정기일보다 빠르면 저당권이 우선하고, 늦으면 국세가 우선합니다. 다만 매각되는 그 재산 자체에 부과된 당해세는 이 예외의 적용을 받지 않고 항상 우선합니다.
Q. 법정기일은 어디서 확인할 수 있나요?
A. 법정기일은 등기부등본에 나타나지 않고 세금의 종류와 확정 방식에 따라 다르게 정해지는 개념이라 서류 한 장으로 바로 확인되지 않습니다. 신고납세방식은 신고일, 정부부과방식은 납세고지서 발송일이 기준이므로, 실무에서는 관할 세무서 확인이나 납세증명서 같은 자료로 간접적으로 파악하는 경우가 많습니다.
Q. 근저당권을 먼저 설정해두면 이후 세금 체납과 무관하게 항상 안전한가요?
A. 설정등기일이 그 세금의 법정기일보다 빠르면 원칙적으로 안전합니다. 다만 실제 피담보채권액이 등기된 채권최고액을 넘어서면 그 초과분은 보호받지 못하고, 매각 대상 재산에 부과된 당해세라면 설정 시점과 무관하게 국세가 우선할 수 있어 예외 없이 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
Q. 당해세는 예외 없이 항상 우선하나요?
A. 원칙적으로는 그렇습니다. 다만 2023년 4월 시행된 개정 국세기본법은 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금이나 주거용 전세권에 한해, 그 확정일자·설정일보다 법정기일이 늦은 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)보다 먼저 변제받을 수 있는 예외를 뒀습니다. 다만 이는 주택임차인·전세권자를 위한 특례일 뿐, 근저당권자에게는 적용되지 않습니다.
Q. 대출을 실행하기 전 상대방의 국세 체납 여부를 미리 확인할 방법이 있나요?
A. 국세징수법 제109조의 미납국세 등 열람 제도는 원래 임대차 계약을 앞둔 임차인을 위한 절차이지만, 실무에서는 금융기관이 대출 심사 과정에서 채무자에게 납세증명서 제출을 요구하는 방식으로 유사한 확인을 합니다. 부동산 매수인 역시 계약 전 매도인에게 납세증명서를 요청해두는 것이 안전합니다.
Q. 배당순위에 이의가 있으면 어떻게 대응하나요?
A. 배당기일에 출석해 배당표에 대한 이의를 진술하고, 그 이의가 받아들여지지 않으면 배당이의의 소를 제기해 법원의 판단을 구할 수 있습니다. 법정기일 산정이 쟁점이라면 신고가 법정신고기한 안에서 적법하게 이루어졌는지, 증액경정 여부 등을 구체적으로 다투게 됩니다.
맺음말
국세가 담보물권보다 우선한다는 통념은 절반만 맞는 말입니다. 실제 순위를 가르는 것은 근저당권 설정등기일과 국세의 법정기일 중 어느 쪽이 앞서는지이고, 세금의 확정 방식에 따라 법정기일을 정하는 기준 자체가 달라진다는 점을 먼저 이해해야 합니다. 여기에 매각 대상 재산에 직접 부과된 당해세라면 법정기일과 무관하게 우선한다는 예외까지 겹치면서, 담보권자 입장에서는 등기부만 보고 안심할 수 없는 구조가 됩니다.
수원지법에서 다뤄지는 배당이의 사건에서도 결국 쟁점은 법정기일 산정이 적법했는지로 좁혀지는 경우가 많습니다. 대출을 실행하거나 부동산을 매수하기 전 상대방의 납세 상황과 채권최고액 설정 범위를 함께 점검해두는 것이 분쟁을 예방하는 길이고, 이미 배당표를 받아 순위에 의문이 있다면 신고·고지 시점부터 다시 짚어 법정기일 산정의 적법성을 확인해보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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