명도집행 후 남은 짐, 채무자가 안 찾아가면 보관·매각 절차는 이렇게 진행된다 

명도집행을 마치고 나면 대부분 그것으로 끝이라고 생각하지만, 실제로는 현장에 남겨진 채무자의 짐을 어떻게 처리할지가 또 다른 문제로 남는 경우가 많습니다. 집행관이 강제로 점유를 넘겨받아도 그 안에 있던 가재도구나 집기 같은 동산까지 함께 처분할 권한이 자동으로 생기는 것은 아니기 때문입니다. 채무자가 연락을 끊고 잠적하거나 짐을 찾아가라는 통지를 받고도 무시하면, 낙찰자나 임대인 입장에서는 보관 비용만 계속 쌓이는데 마음대로 내다 버릴 수도 없는 난감한 상황에 놓입니다. 이 글에서는 명도집행 이후 남겨진 동산을 법적으로 어떻게 보관하고, 채무자가 끝내 찾아가지 않을 때 매각까지 어떤 절차를 거쳐야 하는지 정리해보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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명도집행이 끝나도 짐이 남는 이유 — 강제집행의 목적물이 아닌 동산

부동산 인도청구의 강제집행은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 넘기는 절차이지, 그 안에 있는 동산의 소유권까지 정리하는 절차가 아닙니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도해야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고 있을 뿐이고, 그 부동산 안에 있는 가재도구·집기·재고품 같은 동산은 애초에 강제집행의 목적물이 아닙니다. 그래서 집행 현장에서 이런 동산이 발견되면 별도의 처리 절차를 거쳐야 하고, 이 절차를 정하고 있는 조문이 같은 법 제258조 제3항 이하입니다.

실무에서 이 문제가 자주 불거지는 이유는 명도집행까지 가는 사건 상당수가 채무자가 연락을 피하거나 이미 다른 곳으로 거처를 옮긴 상태에서 진행되기 때문입니다. 집행 당일 현장에 채무자가 없는 경우가 오히려 흔하고, 있다 해도 짐을 가져갈 형편이 안 되거나 아예 포기한 채 방치하는 경우도 많습니다. 이때 낙찰자나 임대인이 임의로 문을 열고 짐을 내다 버리면 절차를 어긴 것이 되어 오히려 손해배상이나 형사 문제로 번질 수 있어, 법이 정한 순서대로 처리하는 것이 결국 더 안전하고 빠른 길입니다.

부동산의 점유를 넘겨받는 인도집행과, 그 안에 남은 동산을 처리하는 절차는 법적으로 별개다 — 짐이 남아 있다고 임의로 처분할 권한이 생기는 것은 아니다.

1순위 — 집행관이 동산을 제거해 채무자나 동거 가족에게 인도

민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거해 채무자에게 인도해야 한다고 정합니다. 집행 현장에 채무자 본인이 있다면 그 자리에서 동산을 인도받는 것이 원칙이고, 이 경우는 절차가 단순하게 끝납니다. 문제는 채무자 본인이 현장에 없는 경우인데, 이때 법은 곧바로 보관 절차로 넘어가지 않고 한 단계를 더 둡니다.

같은 조 제4항은 채무자가 없을 때 채무자와 같이 사는 사람 중 사리를 분별할 지능이 있는 친족, 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 동산을 인도하도록 정하고 있습니다. 예를 들어 채무자 본인은 집행 당일 출근해 자리에 없어도 배우자나 성년 자녀가 현장에 있다면 이들에게 짐을 인도하는 것으로 이 단계는 마무리됩니다. 인도받을 사람의 범위를 이렇게 넓혀둔 것은, 채무자 본인이 없다는 이유만으로 곧바로 물건을 창고에 넣고 보관 비용을 발생시키는 상황을 되도록 줄이려는 취지로 볼 수 있습니다.

• 1순위 — 채무자 본인, 현장에서 바로 인도.

• 2순위 — 채무자와 동거하는, 사리분별 능력이 있는 친족.

• 3순위 — 채무자의 대리인 또는 고용인.

• 위 어느 쪽도 현장에 없으면 다음 단계인 보관 절차로 넘어감.

채무자 본인이 현장에 없다고 곧바로 보관 절차로 가는 것이 아니라, 동거 친족·대리인·고용인 순으로 인도받을 사람을 먼저 찾는 것이 법이 정한 순서다.

인도받을 사람이 아무도 없다면 — 채무자 비용으로 하는 보관

채무자도, 동거 친족도, 대리인이나 고용인도 현장에 없다면 민사집행법 제258조 제5항에 따라 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관해야 합니다. 이 단계부터는 짐을 물류창고 등에 옮겨 실제로 보관하는 절차가 시작되고, 여기서부터 보관료가 발생하기 시작합니다. 법 문언상 보관 비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙이지만, 당장 그 비용을 낼 채무자가 없는 상태에서 보관부터 시작해야 하는 현실적인 문제가 있습니다.

그래서 실무에서는 채권자, 즉 낙찰자나 임대인이 보관 비용을 먼저 납부해 집행을 진행시키고, 나중에 집행비용액을 확정할 때 이 비용을 집행비용에 포함시켜 채무자에게 청구하는 방식이 일반적으로 쓰입니다. 채무자를 상대로 별도 소송을 하지 않고도 집행비용 확정절차를 통해 구상받을 여지가 있다는 점은 알아둘 필요가 있는 부분입니다. 다만 채무자에게 자력이 없다면 이 구상이 실제로 회수되지 않고 채권자가 떠안는 비용으로 남는 경우도 드물지 않습니다.

보관료는 원칙적으로 채무자 부담이지만, 실무에서는 채권자가 먼저 납부하고 집행비용 확정절차에서 되돌려받는 방식으로 진행된다.

채무자가 수취를 게을리하면 — 집행법원 허가받아 매각

채무자가 자신의 동산을 찾아가라는 연락을 받고도 상당한 기간 동안 수취를 게을리하면, 집행관은 무한정 보관만 계속할 수는 없습니다. 민사집행법 제258조 제6항은 이 경우 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하도록 정하고 있습니다. 즉 임의로 처분하는 것이 아니라 법원의 허가라는 절차를 한 번 더 거쳐야 매각으로 넘어갈 수 있는 구조입니다.

매각은 일반 유체동산 강제집행의 매각절차를 그대로 준용해 진행됩니다. 집행관이 보관 중인 동산을 감정해 매각기준이 될 가액을 정하고, 매각기일을 지정해 공고한 다음 경매 방식으로 매각을 진행하는 순서입니다. 실무적으로는 매각을 신청하기 전에 채무자에게 짐을 찾아가라는 최고서나 통지를 다시 한번 보내고, 통상 1~2주 정도의 유예 기간을 준 뒤에도 응답이 없으면 집행법원에 매각허가를 신청하는 방식으로 운용되는 경우가 많습니다.

매각으로 넘어가려면 채무자의 수취 태만과 집행법원의 허가라는 두 요건이 함께 갖춰져야 한다 — 보관 비용이 아깝다고 채권자가 임의로 처분할 수 있는 것이 아니다.

매각대금은 어디로 가나 — 비용 공제 후 공탁

매각이 끝나면 그 대금 전부가 채권자에게 돌아가는 것이 아닙니다. 민사집행법 제258조 제6항은 매각대금에서 보관료·감정료·매각 절차 비용 등을 뺀 나머지 금액을 공탁하도록 정하고 있습니다. 동산의 소유권은 여전히 채무자에게 있었던 것이므로, 그 물건을 처분해 얻은 대금의 실질적인 귀속 주체도 채무자이기 때문입니다.

공탁된 돈은 채무자가 나중에라도 자신의 몫임을 증명해 찾아갈 수 있습니다. 다만 이 출급청구권도 영구히 남아있는 것은 아니어서, 공탁물을 찾아갈 수 있는 때로부터 10년간 청구하지 않으면 시효로 소멸하고 그 금액은 국고로 귀속됩니다. 짐을 찾지 않고 방치한 채무자가 매각대금까지 방치하면 결국 그 돈조차 아무도 가져가지 못하고 사라지는 셈입니다.

채권자 입장에서도 공탁은 절차를 마무리 짓는 실익이 있습니다. 매각대금을 채권자가 그대로 보관하고 있으면 채무자와의 관계가 완전히 정리되지 않은 채 남아 훗날 반환 청구나 정산 다툼의 소지가 남지만, 법원에 공탁하고 나면 그 시점부터 채권자는 동산 처리와 관련한 책임에서 벗어나게 됩니다. 공탁 이후 채무자에게 공탁 사실을 알리는 통지 절차까지 거치면, 이후 채무자가 뒤늦게 이의를 제기하더라도 채권자가 절차를 어겼다는 주장은 성립하기 어렵습니다.

매각대금은 채권자의 몫이 아니라 비용을 공제한 뒤 공탁된다 — 채무자가 짐을 포기했다고 그 환가대금까지 채권자에게 귀속되는 것은 아니다.

채권자가 임의로 짐을 버리면 생기는 문제

보관 비용이 부담스럽다는 이유로 낙찰자나 임대인이 절차를 생략하고 짐을 임의로 폐기하거나 버리는 사례가 실무에서 종종 발생합니다. 그러나 명도집행으로 넘겨받는 것은 부동산의 점유일 뿐, 그 안에 있던 동산의 소유권까지 함께 넘어오는 것이 아닙니다. 채무자의 소유물을 정해진 절차 없이 임의로 처분하면 그 동산의 가액 상당을 손해배상으로 물어줘야 할 위험이 있고, 사안에 따라서는 형사상 문제로까지 번질 수 있습니다.

특히 값이 나가는 물건이 섞여 있는 경우나 채무자가 나중에 물건 목록과 감정가를 다투며 손해배상을 청구하는 경우를 대비해, 집행 현장에서 남겨진 동산의 목록을 사진과 함께 기록해 두는 것이 실무상 권장됩니다. 집행관이 작성하는 집행조서에도 인도 대상 동산의 내역이 남지만, 채권자 스스로도 별도로 정리해두면 나중에 보관료 정산이나 매각 절차, 혹은 다툼이 생겼을 때 근거자료로 활용할 수 있습니다.

법원의 인도명령이나 판결로 부동산의 점유를 넘겨받았다는 사실과, 그 안에 있던 동산의 소유권을 넘겨받았다는 사실은 전혀 다른 문제입니다. 점유를 되찾아온 것은 어디까지나 채권자가 명도집행이라는 정해진 국가 절차를 통해 이룬 결과이고, 그 절차가 정해둔 범위를 벗어나 동산까지 임의로 처리하면 처음부터 절차를 거친 의미 자체가 흐려집니다. 아무리 짐을 방치한 쪽이 채무자라도, 그 물건을 어떻게 처분할지 결정할 권한까지 채권자에게 넘어오는 것은 아니라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

점유를 되찾는 것과 그 안의 동산을 처분할 권한을 갖는 것은 다른 문제다 — 채무자가 짐을 방치했다는 사정만으로 채권자에게 임의 처분권이 생기지 않는다.

가치가 거의 없는 짐도 반드시 매각 절차를 거쳐야 하나

명도집행 현장에 남는 물건 중에는 낡은 가구, 생활폐기물에 가까운 잡동사니처럼 경제적 가치를 인정하기 어려운 것들이 섞여 있는 경우가 많습니다. 이런 물건까지 감정·공고·경매라는 매각절차를 그대로 거쳐야 한다면 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 됩니다. 다만 법 조문 자체는 동산의 가치에 따라 절차를 달리 정하고 있지 않으므로, 매각 대상에서 제외할지는 집행관의 판단과 집행법원의 허가 범위 안에서 정리되는 것이 실무의 대체적인 흐름입니다.

실제로 값어치가 뚜렷하지 않은 물건은 매각을 신청하더라도 매수인이 나서지 않아 유찰되는 경우가 많고, 이 경우 절차를 반복하기보다는 채권자가 처리비용을 부담하는 조건으로 정리하는 방향으로 마무리되는 경우가 흔합니다. 다만 이런 처리도 집행관을 통하지 않고 채권자가 독자적으로 판단해 버리는 것은 앞서 살펴본 임의처분의 위험을 그대로 안고 가는 것이므로, 가치가 낮아 보이는 물건이라도 처리 방식은 집행관과 상의해 결정하는 것이 안전합니다.

낙찰자·임대인이 절차 초반에 챙겨야 할 것들

명도집행을 신청하는 단계에서부터 남겨진 동산 처리까지 염두에 두고 준비하면 이후 절차가 한결 매끄럽게 진행됩니다. 다음과 같은 사항을 미리 챙겨두면 보관 비용을 줄이고 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

• 집행 신청 전 채무자의 최신 연락처·주소를 최대한 확보해, 짐을 찾아가라는 통지가 실제로 전달되도록 한다.

• 집행 당일 남겨진 동산의 목록과 상태를 사진·영상으로 별도 기록해 둔다.

• 보관업체 선정 시 예상 보관 기간과 비용을 미리 확인해 불필요한 장기 보관을 피한다.

• 채무자와 연락이 닿는다면 매각 전에 자진 수취를 유도하는 것이 비용·시간 모두에서 유리하다.

• 매각까지 갈 가능성이 있다면 집행관과 사전에 매각 신청 시점과 절차를 협의해 둔다.

이런 준비는 결국 보관 기간을 최대한 짧게 끌고 가려는 목적입니다. 보관이 길어질수록 창고 비용은 계속 쌓이는데, 그 비용을 채무자에게 온전히 되돌려받는다는 보장은 없기 때문입니다. 집행 신청 단계부터 이런 흐름을 염두에 두고 서류와 연락 경로를 미리 정리해두면, 실제로 보관·매각 단계까지 가더라도 불필요하게 시간을 끌지 않고 절차를 마무리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 명도집행 당일 채무자도, 가족도 현장에 없으면 바로 짐을 버려도 되나요?

A. 안 됩니다. 이 경우 민사집행법 제258조 제5항에 따라 집행관이 채무자의 비용으로 동산을 보관해야 하고, 채무자가 이후에도 찾아가지 않을 때 비로소 집행법원의 허가를 받아 매각 절차로 넘어갈 수 있습니다. 임의로 폐기하면 손해배상 등 별도 책임 문제가 생길 수 있습니다.

Q. 보관료는 결국 누가 부담하게 되나요?

A. 법 문언상 원칙은 채무자 부담이지만, 실무에서는 채권자가 보관비용을 먼저 납부해 절차를 진행시키고 이후 집행비용 확정절차에서 채무자에게 청구하는 방식이 일반적으로 쓰입니다. 다만 채무자의 자력이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있습니다.

Q. 매각 절차로 넘어가기 전에 채무자에게 꼭 다시 알려야 하나요?

A. 법 조문 자체가 통지 방법과 기간을 구체적으로 정하고 있지는 않지만, 실무에서는 매각 신청 전에 최고서나 통지로 다시 한번 수취를 촉구하고 상당한 유예기간을 두는 것이 일반적입니다. 이런 절차를 거치는 편이 이후 다툼을 줄이는 데도 유리합니다.

Q. 매각대금은 채권자가 그대로 가져갈 수 있나요?

A. 아닙니다. 매각대금에서 보관료·감정료 등 비용을 공제한 나머지는 공탁해야 합니다. 공탁된 돈은 채무자가 나중에 찾아갈 수 있고, 공탁물을 찾을 수 있는 때로부터 10년간 청구하지 않으면 시효로 소멸해 국고에 귀속됩니다.

Q. 값어치가 거의 없어 보이는 짐도 똑같이 매각 절차를 거쳐야 하나요?

A. 조문상 동산의 가치에 따라 절차가 따로 나뉘어 있지는 않지만, 매각을 신청해도 유찰되는 경우가 많아 실무에서는 채권자가 처리비용을 부담하는 조건으로 정리하는 경우가 흔합니다. 다만 이 경우에도 집행관을 거치지 않고 독자적으로 처분하는 것은 피하는 것이 안전합니다.

Q. 명도집행 자체를 서두르려면 남은 짐 문제를 어떻게 준비해야 하나요?

A. 집행 신청 단계에서부터 채무자의 연락처를 최대한 확보하고, 집행 당일 남겨진 동산의 목록을 사진으로 기록해 두는 것이 이후 보관·매각 절차를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다. 채무자와 연락이 닿는다면 매각 전 자진 수취를 유도하는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

맺음말

명도집행은 부동산의 점유를 넘겨받는 절차이고, 그 안에 남은 동산을 어떻게 처리할지는 별도의 법적 절차를 필요로 합니다. 채무자 본인, 동거 친족, 대리인·고용인 순으로 인도받을 사람을 찾고, 아무도 없으면 채무자의 비용으로 보관하다가, 채무자가 끝내 수취를 게을리하면 집행법원의 허가를 받아 매각하고 남은 대금을 공탁하는 것이 법이 정한 순서입니다.

보관 비용이 부담스럽다고 이 절차를 건너뛰고 짐을 임의로 처분하면 오히려 손해배상 같은 새로운 분쟁을 만들 위험이 있습니다. 특히 수원지방법원 관할 사건처럼 경기남부 지역에서 명도집행을 진행하는 경우, 집행관과의 협의부터 매각 허가 신청까지 각 단계를 놓치지 않고 챙기는 것이 결과적으로는 비용과 시간을 아끼는 길입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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