역전세로 보증금 못 돌려줬다고 다 사기죄는 아니다
사건 개요
수십 채의 빌라·오피스텔을 굴려 온 임대인들이 최근 부쩍 상담을 청해 옵니다. 전세를 끼고 매수해 임대차로 굴리는 방식으로 물건 수를 늘려 왔는데, 전세 시세가 계약 당시보다 떨어지는 역전세가 겹치면서 만기가 돌아온 세입자들에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황에 몰린 것입니다. 세입자 몇 명이 참다못해 경찰에 고소장을 내면, 수사기관은 일단 '전세사기' 프레임으로 사건을 들여다보기 시작합니다.
임대인 입장에서는 억울함이 큽니다. 처음부터 보증금을 떼먹을 생각이었다면 물건을 수십 채로 불릴 이유가 없었고, 실제로도 몇 년간은 만기마다 문제없이 보증금을 내줬습니다. 그런데 시세가 꺾이자마자 그간의 정상적인 임대 이력은 지워지고, 갑자기 '무자본 갭투자로 세입자를 등쳐먹은 임대인'이라는 딱지가 붙습니다. 하지만 수사기관이 사기 혐의로 들여다보고 있다는 사실 자체가 유죄를 의미하지는 않습니다.
결론부터 말씀드리면, 계약을 맺을 당시 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었다면, 이후 역전세로 인한 반환 지연은 원칙적으로 형사처벌 대상이 아니라 민사상 채무불이행에 그칩니다. 다만 물건 수가 많고 이득액이 커질수록 수사기관은 미필적 고의와 특정경제범죄가중처벌법 적용 가능성까지 함께 검토하므로, 이 구별을 처음부터 자료로 뒷받침해 두어야 합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 승패를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 형법 제347조 사기죄의 편취 고의는 임대차계약을 체결한 바로 그 시점을 기준으로 판단한다는 확립된 법리에 비추어, 계약 당시 자력과 반환 의사가 있었다고 볼 객관적 자료가 있는지입니다. 둘째, 명확한 편취 의도가 없었더라도 '돌려주지 못할 수도 있다'는 위험을 인식하면서도 이를 감수하고 계약을 계속 늘려 갔다면 인정될 수 있는 미필적 고의가 이 사안에 성립하는지입니다. 셋째, 여러 세입자에게서 받은 보증금이 포괄일죄로 합산돼 이득액 5억 원 이상이 되면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용돼 형량이 크게 뛴다는 점에서, 실제 이득액 규모가 어느 구간에 속하는지입니다. 넷째, 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이나 선순위 채권 같은 결정적 사정을 세입자에게 숨겼는지입니다.
법원은 이 네 가지를 개별 진술이 아니라 임대인의 자산·부채 현황, 보증금의 실제 용처, 반환을 위한 노력의 구체성 같은 객관적 정황을 종합해 판단합니다. 그래서 방어의 성패는 "고의가 없었다"는 항변이 아니라, 그 항변을 뒷받침할 자료를 계약 시점부터 얼마나 갖추고 있었는가에서 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 계약체결 당시의 반환 의사·능력을 객관적 자료로 재구성하기
가장 먼저 무너뜨려야 하는 것이 "처음부터 돌려줄 생각이 없었을 것"이라는 수사기관의 짐작입니다. 짐작은 자료 앞에서 힘을 잃습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 계약 당시의 사정을 재구성합니다.
1) 계약 당시 시점의 자산·부채 현황을 시계열로 정리합니다.
사기죄 성립 여부는 지금 시점이 아니라 각 임대차계약을 체결한 그 시점을 기준으로 판단됩니다. 그래서 문제된 계약들 각각의 체결일을 특정하고, 그 시점의 등기부·시세자료·대출 현황을 모아 당시에는 전세가가 매매가를 크게 밑돌아 보증금을 반환하는 데 구조적 문제가 없었음을 보여 줍니다. 이후 시세가 떨어진 결과만 보고 계약 당시부터 위험한 구조였다고 단정하는 수사기관의 시각을, 시점을 나눠 반박하는 작업입니다.
2) 보증금의 실제 용처를 자금흐름으로 소명합니다.
수사기관이 가장 의심하는 지점은 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 메꾸는 '돌려막기' 구조입니다. 통장 거래내역과 대출 상환 기록을 통해 보증금이 개인적으로 유용되지 않고 해당 물건의 취득 비용·대출 상환·세금 납부 등 임대 사업의 정상적인 자금흐름 안에서 순환됐음을 보여 주면, 편취 목적의 자금 유용이라는 프레임을 걷어낼 수 있습니다.
3) 역전세가 계약 이후 발생한 예측 불가능한 사정임을 통계로 뒷받침합니다.
편취 고의를 부정하려면 반환 불능이 계약 당시가 아니라 계약 이후 발생했음을 보여야 합니다. 계약 체결 시점과 만기 시점의 지역별 전세가 지수, 인근 실거래가 추이를 함께 제출해 반환이 막힌 원인이 임대인의 기망이 아니라 예상보다 큰 폭의 시장 하락이었음을 객관적으로 입증합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 미필적 고의·특경법 가중 리스크를 관리하며 방어 구조를 설계하기
계약 당시 고의가 없었다는 점을 세워도, 물건 수가 많고 반환 지연이 반복되면 수사기관은 미필적 고의와 이득액 합산에 따른 가중처벌 가능성을 함께 본다는 점을 놓치면 안 됩니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 함께 챙깁니다.
1) 반환을 위한 자구 노력을 실시간으로 기록해 둡니다.
법원은 '돌려주지 못할 수도 있다'는 위험을 알면서도 이를 그대로 감수하고 계약을 계속 늘려 갔는지를 미필적 고의 판단의 핵심으로 봅니다. 그래서 역전세 조짐이 보인 시점부터 물건 매각 시도, 재융자·대환대출 신청, 세입자와의 반환 일정 협의 같은 실제 자구 노력을 문자·계약서·금융기관 상담 기록으로 남겨 둡니다. 이는 임대인이 위험을 방치한 것이 아니라 반환을 위해 계속 움직였다는 사실을 보여 주는 핵심 증거가 됩니다.
2) 세입자별 합의·변제로 기소 범위와 이득액 구간을 관리합니다.
여러 피해자에 대한 편취액은 포괄일죄로 합산돼, 그 합계가 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용돼 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능해집니다. 일부 세입자와 조기에 변제·합의해 처벌불원 의사를 확보하면 그 부분이 기소 대상에서 빠지거나 양형에 크게 반영될 수 있어, 실제 재판에서 다뤄지는 이득액 구간 자체를 낮추는 실질적 효과가 있습니다.
3) 선순위 채권·전세가율 고지 여부를 사실대로 정리해 둡니다.
법원이 기망행위로 보는 전형적 사례는 전세가가 매매가에 육박하거나 선순위 근저당이 있다는 세입자의 반환 가능성에 결정적인 사정을 숨긴 경우입니다. 계약 당시 이런 사정을 실제로 고지했는지, 중개인을 통해 전달됐는지를 계약서와 중개 기록으로 먼저 확인해 두어야, 수사 단계에서 갑작스러운 진술 번복 없이 일관된 방어가 가능합니다.
결론
역전세로 보증금을 돌려주지 못하는 상황 자체가 사기죄를 의미하지는 않습니다. 법이 묻는 것은 결과가 아니라 계약을 맺던 그 순간의 의사와 능력이기 때문입니다. 문제는 이 구별이 저절로 증명되지 않는다는 데 있습니다. 계약 당시의 자료를 갖추고 있는지, 반환을 위한 노력을 기록으로 남겨 왔는지에 따라 같은 사안도 전혀 다른 결론에 이릅니다.
고소장이 접수되고 수사가 시작된 뒤에는 갖출 수 있는 자료가 급격히 줄어듭니다. 지금 보유 물건 중 역전세로 반환이 밀리기 시작한 곳이 있다면, 계약 당시 자료를 정리하고 방어의 방향을 미리 점검해 보시기를 권합니다.
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