공유물분할 전면적 가액배상, 한 사람이 소유하고 지분값을 물어주는 요건 

공유하던 부동산을 두고 소송까지 갔는데, 정작 땅이나 건물을 지분대로 쪼갤 방법이 없는 경우가 적지 않습니다. 작은 필지나 단독주택 한 채를 물리적으로 나누면 오히려 전체 가치가 크게 떨어지기 때문입니다. 이런 상황에서 법원이 택할 수 있는 방법 중 하나가, 공유물 전부를 공유자 한 사람의 단독 소유로 하고 나머지 공유자에게는 그 지분에 해당하는 돈을 지급하도록 명하는 전면적 가액배상입니다. 다만 이 방식은 아무 사건에나 적용되는 것이 아니라 법원이 인정하는 요건을 갖춰야 하고, 반대하는 공유자가 있다면 지급능력까지 함께 심리됩니다. 이 글에서는 전면적 가액배상이 인정되는 요건과 지분가격 산정 기준, 실무에서 유의할 지점을 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공유물분할, 협의가 안 되면 재판으로 넘어간다

민법 제268조 제1항에 따라 공유자는 언제든지 다른 공유자를 상대로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 공유자들이 합의로 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정한 경우에는 그 기간 동안은 분할청구가 제한됩니다. 이런 특약이 없는 한, 공유관계는 원칙적으로 언제든 해소될 수 있는 잠정적인 상태로 다뤄집니다.

문제는 분할 방법을 두고 공유자들의 의견이 갈릴 때입니다. 협의가 이루어지지 않으면 민법 제269조 제1항에 따라 공유자는 법원에 재판상분할을 청구할 수 있습니다. 재판상분할로 넘어가면 최종적으로 어떤 방식으로 나눌지는 당사자의 희망이 아니라 법원의 판단으로 정해지고, 그 판결은 형성판결로서 확정되는 즉시 분할의 효력이 발생합니다. 따라서 소송을 시작하기 전에 자신이 원하는 분할 방식이 법원에서 실제로 받아들여질 수 있는지를 먼저 가늠해 보는 것이 중요합니다.

재판상분할 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송의 성격을 갖습니다. 원고가 된 공유자가 일부 공유자만을 상대로 소를 제기하면 그 자체로 부적법해 각하될 수 있으므로, 소송을 준비하는 단계에서부터 등기부상 공유자 전원을 빠짐없이 확인하고 그들 각자가 어떤 분할 방식을 원하는지도 미리 파악해 두는 것이 이후 절차를 단축하는 데 도움이 됩니다.

현물분할이 어려울 때 — 경매보다 가액배상이 앞서는 이유

민법 제269조 제2항은 "현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때"에 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 조문만 보면 재판상분할의 방법은 현물분할과 경매(대금분할) 둘뿐인 것처럼 보이지만, 대법원은 여기에 가액배상이라는 제3의 방법을 현물분할의 한 유형으로 인정해 왔습니다. 경매분할은 시가보다 낮은 가격에 낙찰되는 일이 흔하고, 그 물건이 전혀 관계없는 제3자에게 넘어가 버릴 위험까지 안고 있어 공유자 누구에게도 만족스럽지 않은 결과로 이어지기 쉽습니다.

이 때문에 실무에서는 현물분할이 곤란한 사건이라도 곧바로 경매분할로 가지 않고, 가액배상 방식으로 해결할 여지가 있는지를 먼저 살핍니다. 물건의 성질·위치·면적·이용상황에 비추어 물리적으로 쪼개기 어렵거나, 쪼개면 사용가치가 현저히 떨어지는 경우가 여기에 해당합니다. 공유자 중 한 사람이 그 부동산에서 계속 거주하거나 영업을 이어가야 하는 사정이 있다면, 경매보다 그 사람이 단독으로 취득하고 나머지에게 정당한 대가를 지급하는 편이 공유자 전원에게 더 합리적인 결과가 되는 경우가 많습니다.

예를 들어 형제자매가 상속으로 물려받은 단독주택 한 채를 1/3씩 공유하고 있는데, 그중 한 사람만 실제로 그 집에 거주하며 노부모를 부양해 왔다면, 이 집을 물리적으로 셋으로 쪼개는 현물분할은 사실상 불가능하고 경매에 부치면 거주하던 공유자가 오히려 살던 집을 잃게 됩니다. 이런 사정에서는 거주하던 공유자가 단독으로 소유권을 취득하고 나머지 두 사람에게 각자의 지분 가격을 지급하는 편이, 경매로 낯선 제3자에게 집이 넘어가는 것보다 공유자 전원의 이해관계에 더 부합하는 결론이 됩니다.

전면적 가액배상이란 — 한 사람이 전부 갖고 나머지는 돈으로 받는 방식

전면적 가액배상은 공유물 전부를 공유자 중 1인의 단독소유 또는 일부 공유자의 공유로 하고, 현물을 취득하는 그 공유자로 하여금 나머지 공유자에게 지분의 가격을 지급하도록 명하는 분할 방법입니다. 이 방식을 처음으로 명확히 인정한 것이 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결입니다. 이 판결은 특정 공유자에게 물건을 취득시키는 것이 상당하고, 다른 공유자에게는 지분 가격을 취득시키는 것이 공유자 간 실질적 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있으면, 이런 방식의 분할도 현물분할의 하나로 허용된다고 판시했습니다.

이 방식은 일부만 현물로 나누고 나눌 수 없는 나머지 부분만 돈으로 정산하는 부분적 가액배상과 구분됩니다. 전면적 가액배상은 말 그대로 공유물 전체를 대상으로 하기 때문에, 소가와 쟁점이 상대적으로 단순해지는 대신 현물을 취득하는 쪽의 자금 부담이 그만큼 커진다는 특징이 있습니다. 실무에서는 아파트 한 채, 단독주택, 작은 상가처럼 물리적으로 쪼개기 어려운 부동산에서 이 방식이 자주 검토됩니다.

법원이 보는 상당성 요건 — 어떤 사정을 종합적으로 고려하나

대법원이 제시한 기준에 따르면, 법원은 공유관계의 발생원인, 공유지분의 비율, 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려해 전면적 가액배상의 허용 여부를 판단합니다. 이 가운데 어느 한 요소만으로 결정되는 것이 아니라, 사건의 구체적 정황을 모아 특정 공유자에게 물건을 취득시키는 것이 상당한지, 나머지 공유자에게는 지분 가격을 지급받게 하는 것이 실질적 공평을 해치지 않는지를 함께 살핍니다.

실무에서 이 요건이 인정되기 쉬운 전형적인 사정으로는, 그 부동산에서 실제로 거주하거나 영업을 계속해 온 공유자가 있는 경우, 공유지분 비율이 한쪽으로 뚜렷하게 치우쳐 있어 소수지분권자에게 가액을 배상하는 편이 자연스러운 경우, 상속이나 조합관계 해소처럼 공유관계가 발생한 경위상 특정인의 단독 소유가 예정돼 있던 경우 등을 들 수 있습니다. 반대로 이런 사정이 뚜렷하지 않고 공유자들 사이에 우열을 가릴 근거가 부족하다면, 법원은 가액배상 대신 현물분할이나 경매분할을 선택할 수 있습니다.

전면적 가액배상이 인정되려면 특정 공유자에게 물건을 취득시키는 것이 상당하다는 사정과, 다른 공유자에게 지분가격을 지급하는 것이 실질적 공평을 해치지 않는다는 특별한 사정이 함께 인정돼야 한다.

지분가격은 어떻게 정해지나 — 시가 산정과 기준 시점

가액배상의 기준이 되는 지분가격은 임의로 정하는 금액이 아니라, 분할 시점의 객관적인 교환가치, 즉 시장가격을 의미합니다. 실무에서는 감정평가를 통해 이 금액을 산정하는데, 그 기준이 되는 시점은 판결이 확정되는 날이 아니라 사실심 변론종결일에 최대한 가깝게 잡아 최대한 객관적·합리적으로 평가하도록 요구됩니다. 소송이 길어질수록 그 사이의 시세 변동이 감정 결과에 반영될 수 있다는 뜻입니다.

또한 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결은 분할로 인해 특정 공유자가 다른 공유자보다 현저하게 유리한 지위를 점하게 되는 사정이 있다면, 단순히 분할 당시의 시가만 적용할 것이 아니라 분할로 인한 가치의 증감까지 종합적으로 고려해 지분가격을 산정해야 한다는 취지를 밝혔습니다. 즉 현물을 취득하는 공유자가 분할을 계기로 얻는 이익까지 지분가격 산정에서 감안될 수 있다는 것으로, 감정평가서만 기계적으로 따르기보다 그 산정 근거를 함께 다투어야 하는 이유이기도 합니다.

실무에서는 법원이 지정한 감정인이 현장조사와 인근 거래사례 비교를 거쳐 감정평가서를 제출하면, 이를 바탕으로 지분가격이 확정됩니다. 감정 결과에 이의가 있다면 감정인 신문이나 사실조회를 통해 평가 방법과 기초자료의 적정성을 다툴 수 있고, 필요하다면 재감정을 신청하는 방법도 있습니다. 감정평가 비용은 통상 소송비용에 포함되어 최종적으로 패소 비율에 따라 분담되므로, 무리하게 재감정을 반복하기보다 최초 감정 단계에서 평가 기초자료를 충실히 제출하는 편이 효율적입니다.

반대하는 공유자가 있어도 명령할 수 있나 — 동시이행과 지급능력

재판상분할은 협의를 전제로 하지 않는 형성의 소이므로, 요건이 갖춰졌다면 반대하는 공유자가 있어도 법원은 전면적 가액배상 방식의 판결을 내릴 수 있습니다. 다만 이렇게 확정된 판결에서 지분을 넘겨주는 쪽과 대금을 지급받는 쪽의 이해관계를 조율하는 장치가 있는데, 바로 동시이행관계입니다. 지분이전의무와 가액배상금 지급의무는 같은 공유물분할판결에서 발생하는 대가관계에 있는 의무로 보아, 상대방이 배상금을 지급하지 않는 한 지분이전등기 절차에 협력할 의무도 함께 발생하지 않는 것으로 처리됩니다.

이 때문에 법원은 상당성을 판단하는 단계에서부터 현물을 취득하려는 공유자에게 실제로 배상금을 지급할 능력이 있는지를 함께 살핍니다. 자금 조달 계획이나 담보 제공 여부가 불투명하다면, 요건상 가액배상이 가능해 보이는 사건이라도 법원이 경매분할을 선택할 가능성이 높아집니다. 따라서 전면적 가액배상을 원한다면 감정평가 대응뿐 아니라 배상금 지급 능력을 소명할 자료를 함께 준비하는 것이 소송 전략상 중요합니다.

실무적으로는 예금잔고나 대출 사전승인 자료처럼 배상금을 실제로 마련할 수 있다는 자료를 제출해 지급능력을 뒷받침하는 경우가 많고, 필요하다면 배상금 지급을 담보하는 취지의 이행 조건을 판결 주문에 함께 반영하도록 다투기도 합니다. 반대로 배상금을 받는 쪽의 공유자는 판결 확정 후 상대방이 실제로 지급하지 않고 지분이전만 요구할 가능성을 염두에 두고, 동시이행관계를 판결문에 명확히 반영해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

• 지분이전등기의무와 가액배상금 지급의무는 동시이행관계 — 대금 미지급 시 등기 협력의무도 없음.

• 법원은 상당성 판단 단계에서 현물 취득자의 지급능력을 함께 심리.

• 지급능력이 불투명하면 가액배상 대신 경매분할로 갈 가능성이 커짐.

• 소송 중 감정평가 결과에 대한 대응과 자금조달 소명자료 준비가 함께 필요.

부분적 가액배상, 경매분할과 무엇이 다른가 — 실무에서 선택되는 상황

전면적 가액배상과 자주 비교되는 것이 부분적 가액배상입니다. 토지 면적이 넓어 상당 부분은 각 공유자에게 현물로 나눠줄 수 있지만, 도로에 접하지 않는 자투리 땅이나 계단·통로처럼 나눌 수 없는 일부만 남는 경우 그 부분에 한해서만 가액으로 정산하는 방식입니다. 전면적 가액배상이 물건 전체의 가치를 대상으로 하는 것과 달리, 부분적 가액배상은 현물분할의 보완책에 가깝습니다.

경매분할은 이런 대안들이 모두 성립하기 어려울 때 남는 최후의 수단입니다. 공유자 누구도 단독으로 취득할 의사나 자금 여력이 없거나, 지분 비율이 비슷해 특정인에게 물건을 몰아줄 상당성을 인정하기 어려운 경우가 여기에 해당합니다. 반대로 소형 상가나 단독주택처럼 물리적으로 쪼개면 가치가 크게 떨어지는 부동산에서, 한 공유자가 실제로 거주하거나 영업 중이고 배상금을 지급할 자금 여력도 갖추고 있다면 전면적 가액배상이 가장 현실적인 해법으로 검토됩니다.

가령 넓은 대지에 여러 필지로 쪼개도 각 필지가 건축 요건을 충족하는 나대지라면 현물분할이 우선 검토되지만, 지분 비율에 맞춰 나눈 필지 중 일부가 도로에 전혀 접하지 못해 맹지가 되는 사정이 드러나면 법원은 그 부분만 부분적 가액배상으로 조정하거나, 아예 필지 전체를 한 공유자에게 몰아주는 전면적 가액배상을 검토하는 방향으로 심리를 진행하는 경우가 실무에서 자주 나타납니다. 어느 방식이 채택되느냐에 따라 세금 부담과 등기 절차, 소송 기간까지 달라지므로 초기 단계에서 감정평가와 함께 여러 분할안을 미리 준비해 두는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 반대하는 공유자가 있어도 전면적 가액배상 판결이 가능한가요?

A. 예. 재판상 공유물분할은 형성의 소로서 법원이 분할방법을 정할 수 있어, 요건이 갖춰지면 반대하는 공유자에게도 가액배상 방식을 명할 수 있습니다. 다만 그 공유자와의 실질적 공평이 침해되지 않는다는 특별한 사정이 소송 과정에서 증명되어야 합니다.

Q. 지분가격은 임의로 낮게 정해질 수도 있나요?

A. 아닙니다. 법원은 감정평가를 통해 분할시점의 객관적 교환가치, 즉 시가를 기준으로 지분가격을 산정하므로 당사자가 임의로 낮출 수 없습니다. 다만 산정 기준시점을 사실심 변론종결일에 가깝게 잡기 때문에 소송이 길어지면 그 사이의 시세 변동이 반영될 수 있습니다.

Q. 가액배상금을 받기 전에 지분부터 먼저 넘겨줘야 하나요?

A. 아닙니다. 지분이전의무와 가액배상금 지급의무는 동시이행관계로 인정되므로, 상대방이 배상금을 지급하지 않으면 지분이전등기 절차에 협력할 의무도 발생하지 않습니다.

Q. 지급능력이 없는 공유자도 전면적 가액배상을 주장할 수 있나요?

A. 청구 자체는 가능하지만, 법원은 상당성을 판단할 때 배상금을 실제로 지급할 능력이 있는지도 함께 살핍니다. 지급능력이 불투명하면 가액배상 대신 경매분할이 선택될 가능성이 높아집니다.

Q. 부분적 가액배상과 전면적 가액배상은 어떻게 다른가요?

A. 전면적 가액배상은 공유물 전부를 한 사람 또는 일부 공유자의 단독 소유로 하고 나머지 전원에게 지분가격을 지급하는 방식이고, 부분적 가액배상은 대부분을 현물로 나누되 나눌 수 없는 잔여 부분만 금전으로 정산하는 방식입니다.

Q. 현물분할과 가액배상 중 법원이 우선하는 방법이 있나요?

A. 원칙은 현물분할이지만, 물리적으로 쪼개기 어렵거나 분할로 가치가 현저히 떨어질 사정이 분명하다면 법원은 곧바로 경매분할로 가기보다 가액배상 방식을 먼저 검토하는 경향을 보입니다.

맺음말

전면적 가액배상은 현물로 쪼갤 수 없는 공유물을 두고 경매라는 최후의 수단으로 넘어가기 전에 검토할 수 있는 현실적인 대안입니다. 다만 이 방식이 받아들여지려면 공유관계의 발생원인부터 지분 비율, 분할방법에 대한 각자의 희망까지 종합적으로 살핀 상당성 요건을 갖춰야 하고, 지분가격 산정과 배상금 지급능력에 대한 소명까지 함께 준비돼야 합니다. 요건 하나만 놓쳐도 원하던 단독 소유 대신 경매분할로 귀결될 수 있는 만큼, 소송을 시작하기 전에 자신의 사건이 이 요건에 부합하는지부터 점검해 볼 필요가 있습니다.

공유물분할은 부동산 가액 산정과 소송 전략이 함께 얽히는 사건인 만큼, 광교를 비롯한 경기남부 지역에서 관련 분쟁을 겪고 계시다면 소송을 시작하기 전에 요건 충족 여부부터 검토받아 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.