불법 건축물, 형사처벌에서 민사 책임까지 이어집니다 

건축법 제11조란?

건축법의 목적은 건축물의 기능·안전·환경을 향상시켜 공공복리를 증진하는 데 있습니다. 건물을 새로 짓기 위해서는 반드시 시장·군수·구청장 등 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 이를 규정한 것이 바로 건축법 제11조입니다. 허가신청서, 대지 증빙, 대지 사용권원 관련 자료 등을 갖추어 제출해야 하는데, 토지에 대한 사용권원이 없는 경우 서류를 제대로 갖추지 못해 허가 자체가 불가능합니다. 이런 상황에서 무단으로 건물을 신축하면 건축법 위반이 되고, 토지 소유자는 민법 제213조·제214조에 따라 건물철거 및 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

불법 건축물에는 어떤 처분이 내려질까요?

불법 증축, 무허가 건축, 무단 용도변경 건축물은 건축법 위반으로 철거 명령을 받을 수 있습니다. 철거 명령을 이행하지 않으면 강제 철거가 진행되고, 그 비용은 위반자가 부담합니다. 여기에 과태료까지 부과될 수 있으며, 사안의 경중에 따라 형사처벌도 피할 수 없습니다. 도시지역 내에서 건축법 제11조(건축 허가), 제55조(건폐율), 제56조(용적률)를 위반한 건축주나 공사시공자는 건축법 제108조에 따라 최대 징역 3년 또는 벌금 5억 원에 처해질 수 있습니다. 도시지역 밖에서의 위반은 최대 징역 2년 또는 벌금 1억 원이 적용됩니다.

철거·형사처벌에서 끝나지 않습니다 — 민사 책임까지

불법 건축물 문제는 형사처벌에서 그치지 않습니다. 토지 소유자는 건물철거·토지 인도 청구 외에도, 무단 점유로 인한 차임 상당의 부당이득반환 청구와 불법행위로 인한 손해배상 청구를 별도로 제기할 수 있습니다. 두 청구는 서로 독립적으로 인정될 수 있어, 위반자 입장에서는 민·형사상 이중의 부담을 지게 됩니다.

억울하게 혐의를 받고 있다면? 지상권·법정지상권으로 대응하세요

토지 사용수익권이나 지상권을 정당하게 인정받은 경우임에도 건축법 위반 혐의를 받고 있다면 보다 적극적인 대응이 가능합니다. 지상권은 무단 건축물이라 하더라도 무분별한 철거가 사회적 손실이 될 수 있는 요건을 갖춘 건물에 대해 토지 사용권을 인정하는 권리입니다. 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토하여 건물철거를 막을 수 있는 방어 논리를 세우는 것이 중요합니다.

건축법 위반, 전문 변호사와 함께 대응하세요

건축법은 그 양이 방대하고 지역별 지자체 특별법·규제, 건축물 용도에 따라 해석이 달라지는 복잡한 법령입니다. 건축법 위반으로 인한 책임은 건축주뿐 아니라 건설업자·감리자·설계자 등 여러 당사자에게 분산될 수 있으며, 시정 조치(철거·원상복구)와 과태료 납부 책임은 최종적으로 건축물 소유자에게 귀속됩니다. 건축 허가 없이 공사를 시작했거나 법령 해석에 어려움을 겪고 계신다면, 문제가 커지기 전에 건축법 전문 변호사와 함께 대응 전략을 세우시기 바랍니다.