부동산 계약파기 중개수수료와 책임 

부동산 계약파기 중개수수료, 계약금 책임 주체는?

부동산 거래에서 계약이 파기되면 중개수수료는 누가 내야 할까요?

많은 분들이 계약이 파기되면 실제 거래가 이루어지지 않았으니 중개수수료를 낼 필요가 없다고 생각하시지만, 법적 현실은 다릅니다.

중개사의 중개 행위는 계약서 작성 시점에 이미 완료된 것으로 보기 때문에, 계약이 파기되더라도 원칙적으로 중개수수료를 지급해야 합니다.

부동산 계약파기, 단순 변심이라면 계약금을 포기해야 부동산 거래는 오고 가는 금액의 규모가 크기 때문에 계약금, 중도금, 잔금의 단계를 거쳐 최종 완료됩니다.

계약금까지 지급된 상황에서 매수인이 계약을 파기하려면 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 파기하려면 계약금의 두 배를 돌려주는 배액 배상을 해야 합니다.

대출 불가 등 불가피한 사정이 있더라도 계약금 지급 이후의 파기는 귀책 사유에 해당하므로 계약금 포기는 피할 수 없습니다.

단, 중도금이 지급된 이후에는 어떤 이유에서도 계약 파기가 불가능하다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

계약파기 시 중개수수료 부담 주체 공인중개사법에 따르면 중개 행위가 완성된 경우 중개사는 중개 보수를 받을 수 있습니다.

따라서 계약서 작성이 완료된 이상 계약이 파기되더라도 중개수수료 지급 의무는 원칙적으로 발생합니다.

다만 아래의 경우에는 예외가 인정됩니다.

• 특약이 있는 경우 : 계약서에 '거래 파기 시 중개수수료를 지급하지 않는다'는 특약이 있다면 지급 의무가 없습니다.

• 중개인의 귀책인 경우 : 중개인의 과실이나 고의로 계약이 파기되었다면 수수료 지급 의무가 없으며, 오히려 중개인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 일방의 귀책인 경우 : 매수인 또는 매도인 중 한쪽의 귀책으로 계약이 파기되었다면, 귀책 당사자가 중개수수료 전액을 부담해야 합니다.

불법 행위가 있었다면 위약금과 손해배상까지 단순 변심에 의한 계약금 포기와 달리, 허위 매물 계약, 중도금·잔금 미지급, 특약 위반 등 불법 행위나 기망 행위가 개입된 경우에는 위약금과 손해배상 책임까지 발생할 수 있습니다.

위약금은 통상 거래 대금의 10% 수준이며, 손해배상은 금전적 손해뿐 아니라 정신적 손해까지 포함될 수 있습니다.

중도금 날짜보다 먼저 송금했더라도 이행 착수로 간주 집값이 급등하던 시기에는 매수인이 계약 파기를 막기 위해 중도금 지급 기일보다 앞서 중도금을 입금하는 사례가 많았습니다.

법원은 특약이나 특별한 사유가 없는 한, 이행기 전에 이행에 착수하는 것도 인정하고 있습니다.

따라서 중도금 지급 예정일보다 먼저 중도금을 송금했더라도 이행 착수로 간주되어 매도인의 해제권 행사를 막을 수 있습니다.

부동산 계약파기 분쟁은 각 사안마다 사실관계가 복잡하게 얽혀 있어 귀책 판단이 쉽지 않습니다. 중개수수료 지급 여부나 손해배상 책임을 둘러싼 분쟁이 발생했다면, 법률 전문가의 조언을 받아 신중하게 대응하시기 바랍니다.