지상권이나 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 다가오면, 애써 지어 올린 건물을 그대로 두고 나가야 하는 것은 아닌지 걱정하는 지상권자·임차인이 많습니다. 민법은 이런 상황을 대비해 갱신청구권과 지상물매수청구권이라는 두 단계 장치를 마련해 두었지만, 순서를 잘못 알고 있으면 정작 필요한 시점에 권리를 놓칠 수 있습니다. 갱신청구권은 계약을 다시 이어가자는 요구이고, 지상물매수청구권은 땅주인이 이를 거절했을 때 건물 값을 받고 넘기라는 요구로, 발생 시점과 효과가 전혀 다릅니다. 이 글에서는 존속기간이 끝난 뒤 어떤 순서로 무엇을 청구해야 하는지, 그리고 이 권리들이 아예 인정되지 않는 예외는 어떤 경우인지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
지상권의 존속기간과 갱신청구권 — 기간이 끝나도 건물은 남는다
민법 제280조는 지상권의 존속기간을 당사자가 정하더라도 그 이하로 단축할 수 없는 최단기간을 두고 있습니다. 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물이나 수목 소유 목적이면 30년, 그 밖의 일반 건물 소유 목적이면 15년, 건물 이외의 공작물 소유 목적이면 5년입니다. 계약으로 기간을 정하지 않았거나 최단기간보다 짧게 정했다면 제281조에 따라 이 최단기간이 그대로 적용됩니다. 존속기간이 지나면 지상권은 원칙대로 소멸하지만, 문제는 그 위에 세운 건물은 기간이 끝났다고 함께 사라지지 않는다는 데 있습니다.
바로 이 간극을 메우기 위해 제283조 제1항은 지상권이 소멸한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 지상권자가 계약의 갱신을 청구할 수 있다고 정합니다. 갱신청구권은 형성권이 아니라 일종의 청약에 해당해, 지주가 이를 승낙해야 비로소 갱신계약이 성립합니다. 지주는 갱신을 승낙할 법적 의무를 지지 않으므로, 갱신청구를 받고도 얼마든지 거절할 수 있습니다. 갱신청구권만으로는 건물을 지킬 수 없고, 지주의 태도에 따라 다음 단계로 넘어가는 구조라는 점이 이 권리를 이해하는 출발점입니다.
견고한 건물·수목 소유 목적 — 최단 30년
그 밖의 일반 건물 소유 목적 — 최단 15년
건물 이외 공작물 소유 목적 — 최단 5년
기간 약정이 없거나 최단기간보다 짧게 정한 경우 — 위 최단기간으로 의제
지상권 존속기간이 끝나 지상권 자체는 소멸해도, 건물 등 지상시설이 남아있는 한 갱신청구권이라는 별도의 권리가 지상권자에게 남는다.
지주가 갱신을 거절하면 — 지상물매수청구권으로 넘어가는 요건
지주가 갱신을 원하지 않을 때 비로소 제283조 제2항이 작동합니다. 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다. 이것이 이 글 제목이 말하는 "순서"의 핵심입니다. 갱신청구가 먼저이고, 지주의 거절이 있어야 매수청구권이라는 다음 단계가 열리는 구조입니다. 매수청구의 대상은 건물에 한정되지 않고 수목, 그 밖의 지상시설까지 포함하며, "상당한 가액"이란 그 지상물의 객관적 시가 상당액을 뜻합니다.
다만 지주가 반드시 "갱신을 거절합니다"라는 문구를 담은 서면을 보내야만 요건이 충족되는 것은 아닙니다. 지주가 건물철거·토지인도 소송을 제기하거나, 갱신에 응하지 않겠다는 태도를 다른 방식으로 명확히 드러내는 경우에도 갱신을 원하지 않는다는 의사가 객관적으로 확인된 것으로 봅니다. 실무에서는 지주가 먼저 소를 제기해 오고, 지상권자가 그 소송 안에서 항변이나 반소로 매수청구권을 행사하는 흐름이 흔합니다. 이때 상당한 가액을 둘러싼 다툼은 대개 감정평가를 거쳐 정리됩니다.
지주가 갱신청구에 아무 답도 하지 않고 시간만 흘려보내는 경우도 실무에서 자주 나옵니다. 이런 침묵이 곧바로 거절로 취급되는 것은 아니지만, 갱신청구 후 상당한 기간이 지나도록 지주가 아무런 조치 없이 지상권자의 점유·사용을 사실상 방치하지 않고 다투는 태도를 보인다면 거절 의사가 있는 것으로 평가되는 경우가 많습니다. 지상권자로서는 침묵이 길어질수록 권리행사 시점을 놓칠 위험이 커지므로, 일정 기간이 지나도록 답이 없으면 서면으로 거절 여부를 재차 확인해두는 편이 안전합니다.
매수청구권은 형성권 — 지주의 승낙 없이도 매매가 성립하는 이유
지상물매수청구권의 법적 성질은 형성권입니다. 지상권자가 매수청구의 의사표시를 하고 그 의사표시가 지주에게 도달하는 순간, 지주의 승낙 여부와 관계없이 그 지상물에 관해 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 곧바로 발생합니다. 지주는 대금을 지급할 의무를, 지상권자는 소유권을 이전할 의무를 각각 부담하게 됩니다. 지주가 "그 건물은 사고 싶지 않다"고 버텨도 매수 자체를 거부할 방법은 없고, 다툴 수 있는 부분은 오직 대금의 액수뿐입니다.
이 형성권으로서의 성질 때문에 소송 실무도 특징적으로 흘러갑니다. 지주가 건물철거·토지인도를 구하는 소를 제기하면 지상권자는 매수청구권을 항변으로 내세우고, 법원은 청구 자체의 당부보다 상당한 가액이 얼마인지를 정하는 감정 절차로 넘어가는 경우가 많습니다. 매수청구권 행사 이후 지주가 대금을 지급하지 않으면, 지상권자는 대금을 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있는 동시이행항변권을 갖게 되어 사실상 건물을 계속 점유할 수 있는 지위가 유지됩니다.
행사 방식도 간단합니다. 반드시 소송을 통해야 하는 것은 아니고, 내용증명 등으로 매수 의사를 명확히 담아 지주에게 도달시키면 그 순간 효과가 발생합니다. 형성권의 특성상 한번 행사한 매수청구는 지상권자 스스로도 임의로 철회할 수 없고, 이후 지주와 협의로 매매를 없던 일로 하려면 별도의 합의해제 절차를 거쳐야 합니다. 따라서 매수청구권은 대금 액수와 지상물의 범위를 충분히 가늠한 뒤 행사하는 것이 바람직합니다.
매수청구권은 형성권이라 지상권자의 의사표시만으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기고, 지주가 다툴 수 있는 부분은 매수 자체의 거부가 아니라 대금 액수뿐이다.
갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있을까
조문의 문언만 보면 갱신청구를 먼저 하고 지주의 거절을 확인한 뒤에야 매수청구권으로 넘어가는 순서처럼 읽힙니다. 그러나 실무에서는 지주가 이미 건물철거 소송을 제기하는 등 갱신에 응할 의사가 없다는 점이 명백한 상황이 대부분이고, 이런 경우까지 지상권자에게 별도의 갱신청구서를 먼저 보내라고 요구하는 것은 실익이 없다는 것이 대체적인 실무 흐름입니다. 지주의 갱신 거부 의사가 소장이나 그 밖의 명백한 행동으로 이미 드러났다면, 지상권자는 그 자체를 거절 요건 충족의 근거로 삼아 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
그렇더라도 분쟁을 줄이는 실무적인 방법은 따로 있습니다. 소송에 이르기 전 단계라면 갱신 의사를 내용증명 등 서면으로 먼저 명확히 표시해두고, 지주의 거절 회신을 받은 뒤 매수청구권을 행사하는 편이 뒤에 요건 충족 여부를 다투는 상황을 예방합니다. 갱신청구권 자체에 별도의 단기소멸시효가 정해져 있지는 않지만, 매수청구권을 행사하지 않고 방치하다가 건물철거·토지인도 소송의 강제집행 단계까지 이르면 항변 기회를 사실상 놓칠 수 있으므로, 지주와의 갈등이 감지되는 시점에 바로 권리관계를 정리하는 것이 안전합니다.
매수청구권이 인정되지 않는 경우 — 지료 연체 등 채무불이행으로 끝났을 때
제283조가 예정한 갱신청구권·매수청구권은 어디까지나 지상권이 존속기간 만료로 정상적으로 소멸한 경우를 전제로 합니다. 지상권자가 지료를 2년 이상 연체해 지주가 지상권 소멸을 청구하거나, 그 밖에 지상권자 쪽의 계약위반을 이유로 지상권이 해지·소멸된 경우에는 갱신청구권도 매수청구권도 인정되지 않는다는 것이 판례와 통설의 공통된 입장입니다. 자신의 귀책사유로 계약관계를 끝낸 당사자에게까지 상대방에게 건물을 사가라고 강제하는 것은 형평에 맞지 않기 때문입니다.
이 구분은 실무상 매우 중요합니다. 지료 연체로 소멸청구를 당할 상황에 놓였다면, 매수청구권을 기대하며 버티기보다 연체분을 서둘러 정리해 지상권 자체를 유지하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 일단 채무불이행을 이유로 지상권이 소멸하면, 그 뒤에는 건물 가치를 보전할 법적 수단이 사실상 사라지기 때문입니다.
당사자가 존속기간 도중에 서로 합의해 지상권을 소멸시키는 경우도 마찬가지입니다. 지상권자가 스스로 권리를 포기하거나 지주와 합의로 지상권을 해지했다면, 이는 계약관계를 쌍방이 스스로 정리한 것이므로 지주가 일방적으로 갱신을 거절한 상황과는 성격이 다릅니다. 이런 경우 지상권자가 뒤늦게 매수청구권을 주장하려면, 합의 당시 건물 처리에 관해 별도로 약정한 내용이 있는지부터 확인해야 합니다.
존속기간 만료 후 지주가 갱신을 거절 — 매수청구권 인정
지료 2년 이상 연체로 지주가 소멸청구 — 매수청구권 불인정
지상권자의 계약위반을 이유로 한 해지 — 매수청구권 불인정
지상권자가 스스로 지상권을 포기·해지 — 매수청구권 불인정
매수청구권의 범위와 대금 — 어디까지, 얼마에 살 수 있나
매수청구의 대상 범위도 다투어지는 지점입니다. 건물 일부가 지상권이 설정된 토지 경계를 벗어나 있더라도, 그 건물이 구조적·기능적으로 하나의 단위를 이루고 있다면 경계를 벗어난 부분까지 포함해 건물 전체를 매수청구 대상으로 볼 수 있다는 것이 실무의 대체적 해석입니다. 다만 별개의 독립된 건물이라면 그 부분은 매수청구 대상에서 제외됩니다. 부지 위에 여러 동의 건물이 있다면 각 건물이 하나의 이용 단위인지를 개별적으로 따져야 합니다.
대금은 "상당한 가액", 즉 매수청구권 행사 당시를 기준으로 한 건물의 객관적 시가 상당액입니다. 협의로 정리되지 않으면 감정평가를 거쳐 법원이 판단하는 방식으로 정해지는 경우가 대부분입니다. 건물뿐 아니라 별도로 심은 수목이나 부속시설이 있다면 이 역시 별도의 가치산정 대상이 될 수 있으므로, 매수청구권을 행사하기 전에 건물과 부속물의 현황을 사진·도면 등으로 정리해두는 것이 대금 협상과 소송 모두에서 유리합니다.
대금을 받기 전까지 건물을 계속 점유하며 사용할 수 있는지도 자주 나오는 질문입니다. 앞서 본 동시이행항변권 덕분에 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있지만, 이 기간의 점유가 무상은 아닙니다. 대금을 지급받지 못한 채 건물을 계속 사용한다면 그 사용이익을 지주에게 부당이득으로 반환해야 하는 경우가 있으므로, 매수청구권 행사 이후에도 점유 기간과 사용 내역을 정리해두는 것이 뒤에 정산 다툼을 줄이는 방법입니다.
토지임대차에도 그대로 적용된다 — 제643조가 준용하는 구조
제643조는 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임대차기간이 만료한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 제283조의 규정을 준용한다고 정합니다. 즉 지상권이라는 물권을 설정한 경우든, 계약으로 토지를 임차해 건물을 지은 경우든, 기간만료 후의 갱신청구권·매수청구권 구조는 동일하게 적용됩니다. 실무에서는 지상권보다 토지임대차 형태로 건물을 짓는 경우가 훨씬 많아, 제643조가 이 유형 분쟁의 대부분을 차지합니다.
전형적인 분쟁 구도는 임대인이 임대차 종료를 이유로 건물철거·토지인도를 구하는 소를 제기하면, 임차인이 매수청구권을 항변이나 반소로 행사해 방어하는 흐름입니다. 다만 이 구조는 법정지상권과는 발생 국면이 전혀 다릅니다. 법정지상권은 제366조에 따라 저당권 실행 등으로 토지와 건물의 소유자가 갈리게 될 때 성립하는 것으로, 처음부터 별도의 지상권 설정계약 없이 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 다만 법정지상권도 지상권인 이상 존속기간이 있고, 그 기간이 만료되면 마찬가지로 제283조에 따른 갱신청구권·매수청구권 문제가 그대로 발생합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지상권 기간이 끝나면 자동으로 건물을 철거해야 하나요?
A. 아니요, 건물 등 지상시설이 남아있다면 먼저 갱신청구권을 행사할 수 있고, 지주가 거절하면 매수청구권으로 넘어갑니다. 존속기간 만료 자체가 곧바로 철거의무로 이어지는 것은 아니며, 채무불이행으로 소멸한 경우가 아니라면 순서에 따라 권리를 행사하면 됩니다.
Q. 지주가 갱신을 거절하겠다는 말을 명시적으로 하지 않았는데도 매수청구권을 쓸 수 있나요?
A. 지주가 건물철거·토지인도 소송을 제기하는 등 갱신 의사가 없음이 객관적으로 분명하다면, 별도의 명시적 거절 통지가 없어도 매수청구권 행사 요건이 충족된다고 보는 것이 실무의 대체적 흐름입니다. 다만 분쟁을 줄이려면 서면으로 갱신 의사를 먼저 밝혀두는 편이 안전합니다.
Q. 매수청구권을 행사하면 지주는 무조건 건물을 사줘야 하나요?
A. 매수청구권은 형성권이라 지상권자의 의사표시만으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기고, 지주의 승낙 여부와 무관하게 대금지급의무가 발생합니다. 지주가 다툴 수 있는 부분은 매수 자체의 거부가 아니라 대금 액수입니다.
Q. 지료를 오래 연체했는데도 매수청구권을 쓸 수 있나요?
A. 지료 연체 등 지상권자의 채무불이행을 이유로 지상권이 소멸한 경우에는 갱신청구권과 매수청구권 모두 인정되지 않는다는 것이 판례와 통설의 입장입니다. 이런 상황이라면 매수청구권보다 연체 지료를 정리해 지상권 자체를 지키는 방향을 먼저 검토해야 합니다.
Q. 건물 일부가 옆 토지까지 걸쳐 있으면 그 부분도 매수청구 대상이 되나요?
A. 하나의 건물로 구조적·기능적 일체를 이루고 있다면 지상권 설정 범위를 벗어난 부분까지 포함해 건물 전체를 매수청구 대상으로 볼 수 있다는 것이 실무의 대체적 해석입니다. 다만 별개의 독립된 건물이라면 그 부분은 매수청구 대상에서 제외됩니다.
Q. 지상권이 아니라 토지를 임차해 건물을 지은 경우에도 같은 권리가 있나요?
A. 네, 민법 제643조가 건물 기타 지상시설 소유를 목적으로 한 토지임대차에 제283조를 그대로 준용하도록 정하고 있어, 임대차 형태로 건물을 지은 경우에도 기간만료 후 갱신청구권과 매수청구권이 동일하게 인정됩니다.
맺음말
지상권이든 토지임대차든, 존속기간이 끝났다고 해서 건물이 곧바로 철거 대상이 되는 것은 아닙니다. 갱신청구권을 먼저 행사하고, 지주가 거절하면 지상물매수청구권으로 건물 값을 받아낼 수 있다는 순서를 알아두면 협상에서 주도권을 지킬 수 있습니다. 다만 이 권리는 지료 연체 등 자신의 채무불이행으로 관계가 끝난 경우에는 적용되지 않으므로, 평소 지료·차임 납부 이력을 관리해두는 것도 중요합니다. 매수청구권은 행사 즉시 매매와 같은 효과가 발생하는 형성권인 만큼, 대금 협상의 여지가 크지 않다는 점도 함께 기억해둘 필요가 있습니다.
수원과 경기남부 지역에서도 개발이 이어지며 지상권이나 건물 소유 목적 토지임대차를 둘러싼 분쟁이 꾸준히 발생합니다. 매수청구권 행사 시점과 대금 산정 문제는 사안마다 다르게 판단되는 만큼, 건물철거 소송을 통보받았거나 갱신을 거절당한 상황이라면 이른 시점에 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.
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