상속받은 집, 형제 한 명만 산다면 임대료 청구 가능할까 

안녕하세요 법률사무소 새양재 홍현기변호사입니다.

부모님이 살던 집을 여러 형제가 공동으로 상속받았는데, 그중 한 명이 계속 거주하며 이사를 나가지 않는 경우가 많습니다. 처음에는 빈집으로 두는 것보다 낫다는 생각에 넘어갔지만, 수년이 지나도 매도나 정산 이야기가 나오지 않으면 다른 형제들 입장에서는 속이 타들어갈 수밖에 없습니다.

"내 지분도 엄연히 포함된 집인데 왜 한 사람만 독식해서 사용하는가", "시세에 맞는 월세(사용료)를 정산해서 내놓으라고 할 수 없을까"라는 궁금증이 당연히 생기게 됩니다. 반대로 집을 점유 중인 형제는 "내가 부모님을 모셨고 재산세나 수리비도 냈으니 거주할 권리가 있다"고 맞서곤 합니다.

공유자는 원칙적으로 자신의 지분 범위 내에서 공유물을 사용할 수 있으나, 다른 공유자들을 완전히 배제한 채 사실상 홀로 독점 사용하고 있다면 법적으로 '부당이득 반환(사용료 정산)'을 청구할 권리가 발생합니다.

1. 한 명이 거주하고 있다는 이유만으로 무조건 불법일까?

부모님 사망 후 기존에 함께 살던 자녀가 그대로 거주하거나, 상속 직후 형제들 간에 "당분간 살고 있어라" 하고 구두로 허락했다면 처음부터 무단점유로 보기는 어렵습니다.

문제는 상황이 바뀌었음에도 협의를 거부할 때입니다. 다른 상속인들이 매도나 임대를 요구하며 퇴거를 요청했음에도 이를 무시하고 출림을 통제하며 독점 사용하는 순간부터는 위법한 점유로 평가받을 수 있습니다.

법원은 공유자 개인이 지분권자로서 사용할 권리가 있음을 인정하면서도, 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용·수익을 침해하며 배제하는 경우에는 그에 상응하는 임대료 상당액을 부당이득으로 정산해 주어야 한다고 판단하고 있습니다.

2. 다른 형제들이 청구할 수 있는 월세(사용료)의 범위는?

거주 중인 형제에게 주변 시세 기준의 월세 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 청구권자 본인이 가진 '법정상속 지분 비율만큼의 월세'를 청구하는 것이 법적 기준입니다.

또한, 언제부터 사용료를 계산할 것인지도 명확히 해야 합니다. 거주를 묵인했던 과거 기간 전체에 대해 소급 청구하기는 어려울 수 있으므로, 정확히 언제부터 독점 사용에 반대하고 이의를 제기(내용증명, 문자 등)했는지가 기산점이 됩니다.

• 각 공동상속인의 정확한 부동산 소유 지분 비율

• 거주자가 단독 점유를 시작한 시점 및 거주 허락 기간

• 매도, 퇴거, 정산을 공식적으로 요구한 시점(증빙 자료)

• 주변 동종 주택의 객관적인 임대료(월세) 시세 감정가

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3. 세금과 건물 수리비를 혼자 부담했다고 주장한다면?

집에 거주 중인 형제 측에서는 "내가 수년 동안 재산세도 내고 누수 수리비와 관리비도 다 부담했으니 월세를 줄 수 없다"고 반박하는 경우가 대부분입니다.

이 경우 지출된 비용의 성격을 명확히 분리하여 정산해야 합니다.

• 공유물 보존비용(공제 대상): 지붕 누수 공사, 필수 건물 수선비, 재산세 등 부동산 자체의 가치를 유지하기 위한 비용은 지분 비율대로 나누어 차감 정산

• 개인 생활비용(공제 불가): 전기·가스·수도요금, 개인적 인테리어 비용 등 거주자가 직접 소비한 비용은 차감 불가능

결국 점유자가 부담한 필수 보존비용과 본인이 청구할 사용료를 합리적으로 상계 처리하여 정산 금액을 도출해내어야 합니다. 만약 지분 매수나 매각에 끝까지 협조하지 않는다면 가정법원에 '상속재산분할심판'을 제기하여 부동산 자체를 경매에 넘겨 대금을 나누거나 지분을 현금으로 정산받는 최종 절차를 진행해야 합니다.

상속받은 집 문제는 부모님의 추억이 서린 공간이라는 이유로 감정 싸움으로 번져 대화가 끊기는 경우가 많습니다. 하지만 정리를 미룰수록 거주자의 독점 상태가 고착화되고 추후 과거 사용료 정산도 점점 더 복잡해집니다.

현재 상속 주택을 형제 한 명이 독점하고 있어 정산이나 처분 협의가 되지 않는 상황이시라면, 혼자 속태우지 마시고 편하게 상담을 신청해주시기 바랍니다. 보유하신 지분 내역과 상황을 바탕으로 가장 명확하고 현실적인 해결책을 자세히 안내해 드리겠습니다.

법률사무소 새양재 홍현기 변호사