물딱지 피해를 막는 투자 전략 

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표변호사 주용조입니다.

오늘은 분양권인 줄 알고 비싼 돈을 주고 샀는데 알고 보니 아파트를 받을 수 없는 '물딱지'에 대해 이야기해 보려고 합니다.

재개발, 재건축 구역의 빌라나 주택을 매수할 때 가장 조심해야 할 것이 바로 이 '물딱지'입니다. 새 아파트를 꿈꾸며 투자했지만, 결국 분양권은 받지 못하고 시세보다 낮은 감정평가액으로 '현금청산'을 당하게 되면 엄청난 금전적 손실을 입게 되기 때문입니다.

실무에서 가장 빈번하게 발생하는 물딱지 유형 3가지와 예방법을 알기 쉽게 짚어드리겠습니다.

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1. 권리산정기준일 이후에 지분이 쪼개진 부동산

재개발·재건축 사업에는 투기를 막기 위해 '권리산정기준일'이라는 것을 정해둡니다. 이 날짜가 물딱지를 판가름하는 가장 중요한 기준선입니다.

• 지분 쪼개기 주의: 권리산정기준일 다음 날부터 단독주택을 다세대주택(빌라)으로 허물고 새로 짓거나, 큰 토지를 여러 개로 분할하여 등기를 나누는 소위 '지분 쪼개기'를 한 부동산을 매수했다면?

• 결과: 안타깝게도 새 아파트 입주권이 나오지 않습니다. 모두 현금청산 대상(물딱지)이 됩니다.

따라서 매수하려는 물건의 건축물대장과 등기부등본을 확인하여, 권리산정기준일 이후에 신축되거나 지분이 분할된 것은 아닌지 반드시 교차 검증해야 합니다.

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2. 같은 구역 내 여러 채를 가진 사람(다물권자)의 물건을 샀을 때

어떤 조합원이 해당 재개발 구역 내에 주택을 2채, 3채 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

• 재개발의 경우: 조합설립인가가 난 이후에, 이 '다물권자'로부터 주택 1채를 매수했다면 어떻게 될까요? 매수인에게 단독으로 입주권이 주어지는 것이 아니라, 기존 소유자와 매수인이 합쳐서 '하나의 분양권'을 공유하게 됩니다. (대표 조합원 1명에게만 입주권 부여)

• 재건축의 경우: 투기과열지구 내 재건축 사업이라면, 조합설립인가 이후 매수한 사람은 아예 조합원 지위를 양도받지 못해 그대로 현금청산(물딱지) 당하는 경우가 많습니다.

매도인이 해당 구역 내에 다른 물건을 또 가지고 있지는 않은지 확인하는 것은 필수 중의 필수입니다.

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3. 투기과열지구 내 '5년 재당첨 제한'에 걸린 경우

이 부분은 매도인뿐만 아니라 매수인 본인의 과거 이력도 중요합니다.

투기과열지구 내의 정비사업(재개발/재건축)에서 조합원 분양이나 일반 분양에 당첨된 적이 있다면, 그 당첨일로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 다른 정비사업의 조합원 분양 신청을 할 수 없습니다.

즉, 내가 아무리 문제없는 온전한 입주권 물건을 샀더라도, 나(또는 내 세대원)의 5년 이내 당첨 이력 때문에 분양신청이 거부되고 현금청산을 당할 수 있다는 점을 꼭 명심하셔야 합니다.

​아무리 꼼꼼히 확인해도 불안하시다면, 매매계약서를 작성할 때 반드시 아래와 같은 특약을 넣으셔야 합니다.

"본 매매목적물이 현금청산 대상이거나, 매도인의 사정(다물권자 등)으로 인해 매수인에게 온전한 입주권이 부여되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하고 매도인은 수령한 계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다. (필요시 손해배상액도 명시)"

이 한 줄의 특약이 추후 벌어질 수 있는 복잡한 법적 분쟁에서 여러분의 재산을 지켜줄 수 있습니다.

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4. 변호사의 한마디

재개발·재건축 투자는 큰 수익을 기대할 수 있는 만큼 그 이면에 복잡한 법리적 함정들이 숨어있습니다. 중개인의 말이나 주변의 소문만 믿고 섣불리 도장을 찍었다가는 되돌릴 수 없는 피해를 볼 수 있습니다.

수억 원이 오가는 중요한 계약 앞에서는 돌다리도 두들겨 보는 심정으로, 반드시 계약 전 법률 전문가의 꼼꼼한 권리 분석을 거치시기를 강력히 권장해 드립니다.

부동산 투자와 관련하여 계약서 검토나 권리 분석이 필요하시다면 언제든 법률사무소 선후로 문의해 주시기 바랍니다.